ポーランドの不動産投資①日本との5つの大きな違いとは！？
NISAやiDeCoなどの税金優遇制度によって、投資に興味を持ち始めている人も多いと思いますので、ポーランドの投資事情も少しずつ探っていけたらと思っています。機会あって、不動産投資の手続などをいろいろと立ち会わせてもらっています。この機に今回から数回にわたって、ポーランドの不動産投資事情について連載しようと思います。
初回はポーランドと日本の不動産投資事情の違いに着目してみようと思います。国が違えば事情も全く違います。日本と比べてみると、大きな違いがいくつか見えてきました。今回は、そのうちの5つをピックアップしてみました。
1. 物件価格と賃貸価格の下落リスクが低い
日本の不動産は新築物件の賃貸価格が最も高く、築年数が経つに連れて価値が低下していくことがほとんどです。築20年の物件の坪単価は新築物件の半額近くまで落ちてしまうというデータもあります。
一方ポーランドでは、古い物件でもレンガ造りでかなり頑丈にできていることが多く、築100年を超えるような物件も多くあります。日本では築年数が増えると値下げ交渉の材料になったりしますが、ポーランドでは賃料が値上げになることもよくあります。
ちなみに、社会主義時代の後期に建てられた物件は、安い素材で作られていることがあるので注意が必要なのだそうです。
2. 気候や災害などの環境の違い
ポーランドは冬は-20℃を超えることもあるため、ポーランドの建築は昔からかなり頑丈な分厚い壁で作られています。
また、ポーランドは日本のように地震も殆どないし、台風も来ません。稀に防風の影響や川沿いであれば洪水はあるかもしれませんが、日本に比べたら災害リスクは極めて低いと言えます。
3. 賃貸の家具と家電事情
日本の一般的な賃貸では家具や家電は借り主が自分で用意する必要がありますが、ヨーロッパでは一般的に家具家電付きです。アパートとして貸し出す場合は、家具や家電はオーナーが用意する必要があります。冷蔵庫や洗濯機はもちろん、机や椅子、照明、カーテン、ポットや食器まで、ほとんどの物をオーナーが提供します。なので、オーナーのインテリアセンスも問われることになります。また同じ理由から引っ越しがしやすくなります。もしかすると空室リスクは若干高いかもしれません。
4. 人口構成
不動産ビジネスをする際は人口の推移を見ることで、ある程度将来の予測を立てることができます。ここではポーランドと日本の人口ピラミッドを比較してみましょう。
日本の人口ピラミッド 2017
ポーランドの人口ピラミッド 2017
人口ピラミッドを見ると、日本は40代と60代の人口が多いです。さすが、高齢化先進国です。一方ポーランドでは、25~44歳あたりの人口が分厚く、10歳以下の若年層も日本より少し多めです。例えば、学生向けの物件の場合は若年層の人口が多い場所のほうが有利なので、ポーランドの方が希望がありそうです。
5. 賃貸の管理事情
日本ではオーナーが借り主と直接やり取りをすることは少なく、たいてい仲介業者が斡旋から契約までを担当します。
一方ポーランドでは、オーナーが直接借り主と契約することが多いのです。その場合は、オンライン上でオーナー自身が借り主を探して、自分で契約書を作成して契約する必要があります。一応、不動産会社が仲介することもあるそうなのですが、ポーランド人である妻の体験談では直接契約の方が多かったようです。直接契約の場合は特に貸主側が不動産投資について正しく理解している必要があり、借り主とのトラブルのリスクも負うことになります。ここまでくると、投資というよりビジネスという感じがしてきますね。
所感
いかがでしたでしょうか？
日本とポーランドの不動産事情を比較してみて、災害などの大きなリスクが低く価格の下落が少ないポーランドの不動産は、長期の投資に向いているような印象です。一方、管理会社がいない分、住民とのトラブルなどの予想しにくいリスクは日本よりはあるかもしれません。もちろん、実際にどちらの投資がいいのかは、細かい計算をしてみないと分からないですけどね。
なお、僕自身日本での不動産投資の経験はなく、日本との実比較ができません。なので、日本の不動産投資事情に関しては、知り合いから聞いた情報やネットや本で調べた情報を元に記載しています。その点はご了承ください。
参考資料
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