【住宅ローン】年収別の最適な借入額とは？

今回のテーマはこちらです。

【住宅ローン】年収別の最適な借入額とは？

私のところにはよく、
「自分の年収ではいくらまで借りられるの？」
「返済に困らない“最適な借入額”を教えて！」
という質問がきます。

多くの人は、なんとなく住宅ローンの借入額を決めているのだと思います。

確かに普通に考えたら、住宅ローンの「借入れ限度額」や「最適な借入額」について誰も教えてはくれません。
そこら辺の不動産屋の営業マンだって、事前にちゃんと教えてくれません。なぜなら、不動産の営業マンは99％がいい加減だからです。

「最適な借入額」を間違えると、返済が厳しくなって、生活が苦しくなって、最終的に住宅ローン破綻してしまいます。

年収別の「最適な借入額」を理解しておかないことは、デメリットでしかありません。

でも、安心してください！

今回は、住宅ローンの「年収別の借入れ限度額」と「年収別の最適な借入額」をお伝えしていきます。

構成としては、2段階です。

まずは「年収別の借入れ限度額」についてお伝えします。
その後に「年収別の最適な借入額」についてお伝えしていきます。

ちなみに弊社の場合、
住宅購入で相談に来られるお客様に対しては、最初に住宅ローンの最適な借入額も含めて資金計画を徹底的にやります。

大手の仲介業者のように「いきなり物件の内覧にお連れする」ようなことは絶対にしません。
そのため、住宅購入後に住宅ローンの返済で苦しんでいるお客様が1組もいません。
それくらい「住宅ローンの最適な借入額」への理解は大切なのです。

最後まで読むと、あなたは住宅ローンの「最適な借入額」で悩むことが一切なくなります。

ぜひ最後までお楽しみください！

１．年収別の借入れ限度額

まずは「年収別の借入れ限度額」についてお伝えしていきます。

銀行は、年収ごとに貸し出す住宅ローン額の上限額を設定しています。
年収が低い人には、少ない金額の住宅ローンしか貸しません。
逆に、年収が高い人には、多くの住宅ローンを貸し出すように設定されています。

年収別の借入れ限度額については、銀行ごとに微妙に差はありますが、私がこれからお伝えする金額だけ頭に入れておけば大丈夫です！

年収400万から年収1,300万の場合で説明します。
まずは、年収400万から年収800万の場合です。
ご自身の年収のところの数値を良く見るようにしてください。

左が年収、中央が年収に対する借入れ限度額、右がその借入れ限度額を金利0.5％で借りたときの毎月の返済額です。

例えば、年収500万と700万のところを見ていきます。

年収500万の人は、3,700万まで借りることができるのです。
そして、3,700万を借りたとき毎月の返済額は98,000円になります。

年収700万の人は、5,300万まで借りることができます。
そして、5,300万を借りたときには毎月の返済額が137,000円になります。

いかがでしょうか？
是非、毎月の返済額と「あなたの現在の家賃」を比べてみて欲しいです。
多いですか？少ないですか？

続きまして、年収900万～1,300万の場合です。

年収1,000万の人は、7,500万まで借りることができます。
そして、7,500万借りた場合の毎月の返済額は196,000円です。

年収1,200万の人は、9,000万まで借りることができます。
その場合の毎月の返済額は235,000円です。

あなたの年収のところを見てみてください。
「結構借りられるんだ！」
「その金額を借りよう！」
と思われたかもしれませんが、早とちりしないでください。

借入れ限度額は、
「あなたが借りていい金額」ではありません。
借入れ限度額は、「最適な借入額」ではないのです。

なぜだか、分かりますか？

銀行は住宅ローンを貸し出すとき、当然あなたのことを審査します。

ですが、あなたが
「生活費で毎月いくら使っているのか？」
「毎月趣味にいくら使っているか？」
というところまでは、一切見てきません。

あなたが毎月使っているお金は、あなたしか知らないのです。

銀行は、あなたが毎月何にいくら使っているか詳細までは知りません。
だから、あなたが実際に借りていい金額、適切な借入金額というのは、不動産屋に相談しながら、自ら弾き出すしかないのです！

最適な借入金額は自分たち（お客様）で決めるのですが、それを決める前に、借りられる限度額を知っておいた方がいいですよね？

ですから私は先に「年収別の借入れ限度額」をお伝えしたのです。

ここまでをまとめますと、
年収別の借入れ限度額は下図のとおりです。
ご自身の年収のところの数値だけを覚えておいてください。

住宅ローンの借入れ限度額を知っておくことはものすごく大事です。
なぜなら、それ以上は何をどうやっても借りることができないからです。
そして、「借入れ限度額」＝「借りて良い金額」ではありません。
「借りて良い金額」は、自分たちで導き出す必要があります。

２．返済比率とは？

ここまでで、あなたの年収の借入れ限度額を理解してもらいました。

ここからは、最適な借入額をお伝えしていきます。
ただ、いきなり最適な借入額をお伝えしても、
「なんでその金額になるの？」
と思われるでしょう。
なので、まずは返済比率というものを理解して欲しいです。

あなたは、返済比率という言葉を聞いたことはありますか？

説明しますので、ここからは想像しながら読んでください。

式にすると、こんな感じです。

分かりますよね？
「年収の中で、どれぐらい住宅ローンの返済に充てているのか？」
この比率を、返済比率と言います。

では、理想の返済比率は何％だと思いますか？

答えは、25％です。

上の円グラフの100％があなたの年収だと思ってください。
この25％が理想の返済比率です。
要は、年収の1/4に収まれば理想ということです。

何となくイメージできますよね？
余裕を持って生活できそうじゃないですか？

ただ、理想は25％なのですが、多くの場合は25％に納まりません。
なぜだと思いますか？

それは25％の返済比率で買える物件、満足できる物件が無いからです。
したがいまして、多くの人は返済比率25％以上で買っています。

そしてここからが大事なのですが、返済比率25％は超えてもいいのですが、超えてほしくない返済比率のパーセンテージがあります。

何％だと思いますか？

正解は、30％です。

年収の30％は超えないでください。

イメージできますよね。
年収の1/3以上を住宅ローンの返済、つまり住居費に使っているとしたら、その人の生活は厳しくなりそうじゃないですか？

だから、返済比率30％は超えないようにして欲しいのです。

あなたは今、家賃を払っていますよね？
返済比率はどれぐらいでしょうか？
ぜひ一度、計算してみてほしいです。

多くの人が毎月家賃を払っているのに、返済比率を即答できる人はほとんどいません。

あなたには、返済比率をちゃんと意識して欲しいです。

具体的な例を1つ挙げます。
年収500万の人が、家賃15万を払っているとしましょう。
この場合の返済比率は何％になりますか？

返済比率の計算式は
「返済比率＝住宅ローンの年間の返済額÷年収」
でした。
分母は、年収の500万、
分子は、毎月15万×12カ月＝180万
です。
180万は500万の何％ですか？
答えは、36％ですね。
これが返済比率になります。

どうですか？
ちょっと多く払い過ぎですよね？
返済比率36％、こういう人は生活に余裕がないことが多いです。

まとめますと、
返済比率については、次のことをしっかりと覚えてください。

はい、返済比率についてはよく理解できましたよね？
続いては、あなたの最適な借入額について説明していきます！

３．年収別の最適な借入額

返済比率を理解してもらいましたので、ここからは「最適な借入額」を説明していきます。

先に超重要なことをお伝えします。

「最適な借入額」は、「毎月の返済額」から考えるべきです！

具体的には、
返済比率25％の場合の「毎月の返済額」と、
返済比率30％の場合の「毎月の返済額」を
見ればいいのです。

なぜなら既にお伝えした通り、返済比率25％が理想であり、返済比率30％が上限だからです。

実は「年収別の最適な借入額」については、具体的な金額をお伝えすることができません。
なぜなら、金利によって「毎月の返済額」が変わってくるからです。

同じ住宅ローン額を借りても、金利が違うと「毎月の返済額」が変わります。

例えばですが、同じ年収のAさんとBさんがいたとします。
それぞれ住宅ローンを5,000万借りたとします。
Aさんは、金利0.5％、
Bさんは、金利1.0％
この場合、それぞれの「毎月の返済額」はいくらになるでしょうか？

答えは、
Aさん　129,792円/月
Bさん　141,142円/月
になります。

このように同じ金額を借りたとしても、金利によって「毎月の返済額」が変わります。
ですから「年収別の最適な借入額」は、具体的な金額でお伝えすることができないのです。

でも安心してください。
「最適な借入額」の求め方をお伝えすることはできます。

「最適な借入額」を知りたければ、返済比率25％の場合の「毎月の返済額」を見ればいいのです。
なぜなら、それが理想だからです。

そして、返済比率30％の場合の「毎月の返済額」も見てください。
なぜなら、それが上限だからです。

ここからは、年収別の
返済比率25％と返済比率30％の場合の、「毎月の返済額」をお伝えします。

まずは、年収400万から年収800万です。

左が、年収。
中央が、返済比率25％の場合の「毎月の返済額」。
右が、返済比率30％の場合の「毎月の返済額」です。

あなたの年収のところをよく見てください。

年収500万の人であれば「毎月の返済額」が104,000円以下になる金額を借りるのが理想です。
超えてもいいですが「毎月の返済額」125,000円は超えないようにしてください。

年収700万の人であれば、理想の「毎月の返済額」は145,000円以下です。
すこしオーバーしてもいいですが、「毎月の返済額」が175,000円を超えるようなお金は借りないでください。

続きまして、年収900万から1,300万の場合です。

年収1,000万の人は「毎月の返済額」を208,000円以下にするのが理想です。それを超えてもいいですが「毎月の返済額」が250,000円を超えるような住宅ローンは借りないでください。
逆の言い方をすれば「毎月の返済額」が250,000円以下になるのであれば、まぁ、大丈夫です。

ここまでで、
「年収別の借入れ限度額」
「年収別の最適な借入額」
の求め方がよく分かったと思います。

ただ、あなたに対して銀行が「最適な借入額」まで貸してくれるかどうかはまた別問題です。

質問です。
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