絶対に買ってはいけない中古マンション9選
今回のテーマはこちらです。
絶対に買ってはいけない中古マンション9選
あなたは「住宅購入で絶対に失敗したくない！」と思っていませんか？
今回は中古マンションを買う人に向けて「絶対に買わない方がいい中古マンションの話」をしていきます。
普通に考えたら、不動産屋でもない人が「買ってはいけないマンションの条件」なんて分かるはずがありません。
でも、分からないからといって自己流で住宅を買うと必ず失敗します。
失敗する人たちは、これから私がお伝えすることを一つも理解せずに住宅を買っています。
失敗するのは当然です。
でも、あなたは安心してください。
今回、私が紹介することを理解し徹底するだけで、あなたは中古マンションの購入で失敗することはなくなります。
それどころか、その辺りにいる不動産屋の営業マンより賢くなってしまいます。
１．居住中の物件
多くの方がご存じないのですが、売りに出ている中古マンションの種類は3種類に分けられます。
左側に物件の売り出し時の状態、右側に売主を表しております。
一つずつ確認していきましょう。
まず1つ目は、居住中で売主が個人の物件です。
売りには出ていますが、
「そこにはまだ所有者が住んでいる」
ということです。
続いて2つ目は、空室で売主が個人の物件です。
「売主は住み替え・買い換えをして別の家に引っ越した上で、今まで住んでいたところを売りに出している」
ということです。
そして3つ目は、空室でフルリノベーションされていて売主が不動産屋の物件です。
あなたは「フルリノベーション」という言葉を聞いたことがありますか？
フルリノベーションというのは、不動産屋が中古マンションを一度買い取り、部屋の設備・仕様を全て取っ払った上で、新築同様の設備・仕様を入れることです。
これがフルリノベーション前のスケルトンの状態です。
それが、フルリノベーションするとこうなります。
見て分かるとおり、部屋の中身は新築と同様になります。
リビングは上の写真のように綺麗になりますし、洋室も下の写真のように変わります。
浴室も下の写真のように変わるのです。
これをフルリノベーションマンションといいます。
ここまでで、中古マンションの種類が3つあることは理解してもらいました。
そして私がアドバイスしたいのは、居住中の物件は止めておいた方が良いということです。
その理由は以下の3つです。
①相場より高い
②リフォーム代がかかる
③入居がいつになるかわからない
一つずつ説明していきます。
①相場より高い
あなたに質問です。
居住中の人は、何を考えて売りに出していると思いますか？
色々な考えがあって売りに出しているとは思いますが、多くの場合は次の2つです。
「住宅ローンの残債以上で売れたら、住み替えよう！買い替えよう！」
「売れなかったら、まぁ住み続ければいいや」
このように考えているので、居住中の物件は相場より売り出し価格が高く、ずっと売れていない物件が多いのです。
②リフォーム代がかかる
想像してください。
居住中の物件の所有者は、買った人に対してキレイにリフォームして渡すと思いますか？
はい、お金がかかるので当然そんなことはしません。
なので、居住中の物件を買った場合、買った人がリフォームをしなければいけないのです。
リフォーム予算は、どこまでやるかにもよりますが500万～1,000万くらいはみておいた方がいいでしょう。
以上の理由から、リフォーム費用が用意できない人は、居住中の物件を買うのは止めた方がいいでしょう。
③入居がいつになるかわからない
住み替えが上手い人は、引っ越し先の物件を買って既に引っ越しています。その上で、今まで住んでいたところを軽くクリーニングして売りに出します。
居住中の物件というのは、売主の次の家がまだ決まっていないから引っ越していないわけです。
「売れたら次の家を買おう！」と考えているので、居住中の物件を買った人は、売主の次の家が決まるまでは引っ越すことができず、引渡しを受けるまでに結構日数がかかるのです。
引渡しについて「来年以降」や「半年後」のように条件がついていたりもします。
以上3つの理由から、私はお客様に対して居住中の物件を勧めていないです。
ちなみに弊社の場合、お客様と相談してなるべく空室の物件から探すようにしています。
空室の物件にお客様の希望する物件がない場合に限り、居住中の物件まで探すようにしています。
ただ今のところ、すべてのお客様が空室の物件で希望する物件を見つけることができています。
まとめますと、中古マンションは3種類に分かれます。
なかでも居住中の物件は後回しでいいです。
なぜなら、相場より高く売り出しているケースが多く、リフォーム代も買主が負担することになるからです。更に言うなら入居時期も不明です。
これらの理由から、最初は居住中の物件を避けて、空室の物件に絞って探し始めることをお勧めします。
２．免許番号1の不動産屋が売主の物件
ここまでで中古マンションの種類を理解してもらいました。
続いては、売主について詳しく見ていきましょう！
あなたは「不動産屋の免許番号」というものをご存じですか？
不動産屋は都道府県から免許を貰わないと仕事ができません。
免許を貰うと、最初は「免許番号1」からスタートして「免許番号2」「免許番号3」と数字が増えていきます。
免許番号の数字は増えていきますが、更新が5年ごとなので、1年経つごとに数字が1増える訳ではありません。
免許を受けたときは「免許番号1」で、そこから5年経たないと「免許番号2」にはならないのです。
ちなみに弊社の免許番号は2です。
免許証番号が、東京都知事（2）となっていますよね。
これは、免許を受けてから5年以上経っているということです。
要は、免許番号が1というのは創業したばかりの不動産会社ということです。
あなたは、創業したばかりの不動産屋が売主の物件だと少し心配ではありませんか？
もちろん、創業したばかりでもしっかりとした会社はあります。
しかし、お客様に物件を紹介する立場の私としては、免許番号1の不動産屋が売主の物件だとかなり慎重になります。
お客様に紹介する前にその不動産屋のことを徹底的に調べます。
では、「創業したばかりの不動産屋」と「社歴が長い不動産屋」では何が違うのでしょうか？
それは、アフターサービスの内容です。
不動産会社でも上場している企業はありますよね？
こういう会社がフルリノベーションして売りに出している物件は、設備・仕様に対して保証期間を設けていたりします。
「この設備が壊れたら、1年間は保証しますよ」
「この設備が壊れたら、2年間は保証しますよ」
という感じです。
要は、その会社自身で保証期間をしっかりと設けているケースが多いです。そして「社歴が長い不動産屋」が売主の物件だと、今までに数千戸・数万戸をフルリノベーションして販売してきているので十分な実績から安心できます。
当然、私も自信を持って紹介することができます。
まとめますと、「創業したばかりの不動産屋」が売主の物件には注意しましょう！
そして、ちゃんと売主まで調べてくれる仲介会社を頼るようにしましょう！
３．投資系の不動産屋が売主の物件
先ほど「免許番号1の不動産屋が売主の物件には気をつけましょう！」と伝えしましたが、もう一つ「こんな不動産屋が売主の物件にも気をつけましょう！」という話をしていきます。
あなたは不動産投資という言葉を聞いたことはありますよね？
実は一口に不動産屋といっても、いろいろな業態があるのです。
①お客様が住む家を販売する会社
新築マンションを建ててモデルルームで販売するようなデベロッパーのことです。
②お客様が住む家を仲介する会社
弊社のように中古マンションを専門にお客様に紹介する会社のことです。
③投資用の不動産を販売する会社
便宜的に「投資系の不動産屋」として説明していきます。
以上のような業態があるのですが、
私は、投資系の不動産屋が売主の物件は買うべきではないと主張します。
なぜ私がこのように主張するか、何となくでも良いので分かりますか？
それは、「投資系の不動産屋」にまともな会社が非常に少ないからです。
私自身、過去に何度も投資用不動産を仕入れて販売してきた経験がありますので、投資系の不動産屋のことをよく知っています。
そこで働く営業マンの人間性もよく分かっています。
「投資系の不動産屋」は、基本的に投資用の小さなワンルームマンションを仕入れて販売します。
ただ、たまに3LDKなど広めの物件を仕入れて、フルリノベーションして、実際に住む人へ向けて販売したりもします。
はっきり言いますが、投資系の不動産屋の基本的なマインドは「売れればいいや！利益になればいいや！」という感じです。
あなたは、このような考えの会社が売主の物件を買いたいですか？
私は、「投資系の不動産屋」が売主の物件をお客様に紹介するのは、非常に怖いです。
だから私は、「投資系の不動産屋」が売主の物件をお客様に紹介することをしないのです。
では、「物件の売主は誰か？」ということは、どうやって調べればよいのでしょうか？
仮に売主が不動産屋だとわかったとして、その不動産屋のメイン事業をどうやって調べればよいのでしょうか？
まず「売主が誰か？」というのは、法務局に行って登記簿謄本を取得すれば誰でもわかります。
不動産屋であれば、法務局に行かなくてもネットで取得することができます。
あなたは毎回法務局に行くのは大変だと思います。
だから、
「売主は誰か？」
「売主が不動産屋の場合、その不動産屋のメイン事業は何か？」
をしっかりと調べてくれる仲介業者を頼るのがいいでしょう。
ちなみに私は毎回、それらを事前に調べた上で、お客様に物件を紹介しています。
まとめますと、投資系の不動産屋が売主の物件には気をつけましょう！
なぜなら、投資系の不動産屋は信用できないからです。
この人たちは住む人のことなんて全く考えていません。
利益しか見ていません。
だから私は、売主が投資系の不動産屋の場合、お客様に一切紹介しないのです。
４．修繕積立金の滞納者が多い物件
あなたは修繕積立金をご存じですか？
マンションを買うと毎月、管理費と修繕積立金の2つを払い続けることになります。
管理費というのは、管理会社に払うお金のことです。
修繕積立金というのは、マンションの所有者全員で修繕用に積み立てておくお金のことです。
一言に修繕と言っても色々ありますが、分かりやすいところで言うと、屋上防水や外壁塗装工事などがあります。
屋上防水工事
外壁塗装工事
修繕積立金は、そのマンションの所有者全員がちゃんと払っていれば問題はありません。
ですが、中には滞納する人もいます。
私の主張は、
「滞納者が全体の1割以上もいるようなマンションは買うべきでない！」
というものです。
なぜ止めておいた方がいいか分かりますか？
なぜなら、滞納者が多いと修繕計画どおりに修繕ができないからです。
修繕が計画どおり行われないと、マンションの劣化が進みます。
あなたは、劣化したマンションに住みたいですか？
当然、住みたくないですよね。
だから、滞納者が多いマンションは止めておいた方が賢明なのです。
そして、修繕積立金の滞納者が多いマンションというのは、管理会社や管理組合が正常に機能していないということにもなります。
修繕積立金を滞納した所有者がいる場合、管理会社や管理組合が正常に機能していれば、早い段階で督促し回収するはずです。
しかし、滞納者が全体の1割以上もいるようなマンションは、管理会社や管理組合が正常に機能していないと言えます。
もっと言えば、マンション自体にルールをしっかりと守るという習慣がないのです。
あなたが毎月、修繕積立金をちゃんと払っているのに、滞納者のせいでマンションが計画どおりに修繕されないのは嫌ですよね？
また、修繕積立金を滞納しているような人と同じマンションに暮らすのは嫌ですよね？
では、修繕積立金の滞納状況はどうやって知ることができるのでしょうか？
「修繕積立金が計画どおり払われているか？」
「滞納者がいるか？」
ということは、重要事項説明書に記載されています。
あなたは、重要事項説明書をご存知でしょうか？
不動産を買うときは、まず、重要事項説明書を仲介業者から説明してもらい、その内容に納得した上で売買契約をします。
修繕積立金の滞納状況については、重要事項説明のときに説明を受けます。重要事項の説明を聞いた上で、納得できなければ売買契約はしなくてもいいのです。
まとめますと、中古マンションを購入すると毎月、管理費と修繕積立金を払うことになります。
修繕積立金というのは、マンション所有者全員で積み立てておくお金のことです。
中には修繕積立金を滞納する人がいるマンションがあります。
修繕積立金を払わない人がいると、計画どおり修繕が行われません。
あなたには、修繕積立金を滞納するような人たちと同じマンションに暮らしたいのかを真剣に考えてもらいたいです。
以上のことから、滞納者が全体の1割以上もいるようなマンションを買うのは止めましょう。
５．将来の子ども部屋まで考えた物件
あなたは、どれくらいの広さの物件が欲しいですか？
希望の間取りは、どれくらいですか？
当然、家は広ければ広いほどいいですよね？
でも、家が広くなると物件価格は高くなります。
30代で家を買う人が圧倒的に多いですが、希望する部屋数が多いと感じるお客様がたまにいます。
「今はまだ子どもがいないけど、2人は欲しいから子ども部屋として2つはあるといいな～」
このように、まだ生まれていないお子様の子ども部屋まで考える方がいます。
お子様の将来を考えるのは非常に素晴らしいですが、まだ生まれてもいないお子様の子ども部屋まで考える必要はありません。
なぜならば、子ども部屋が必要になるのは10年以上先のことだからです。
住宅を購入する時点において、お子様が2人までだったら3LDKで十分です。最終的に3人になるとしても、3LDKで全然大丈夫です。
ポイントをお伝えします。
住宅購入するときには、時間軸でものを考えて欲しいです。
人生という年数から考えて欲しいです。
あなたの残りの人生は、どれくらいありますか？
今の時代、マイホームは人生で一回の買い物ではありません。
人生100年時代です。
マイホームは、3回は買うことになるでしょう。
30歳で家を買った場合、20年後の50歳くらいで買い換え・住み替えをする人が多いです。
なぜならば、それくらいでお子様が家を出て行くからです。
そして、もう一回買い換えるのはいつかというと定年を迎えたときです。
これはあくまで1例に過ぎませんが、これくらいのペースで住み替える人・買い換える人が多くなってきています。
今、お子様がいない場合、子ども部屋が必要になるのは10年以上先のことだとお伝えしましたよね。
家を買って住むのは、20年間くらいです。
その20年間の間で、お子様が子ども部屋を使うのはどれくらいですか？
そういう視点で考えて欲しいです。
今、お子様がいない場合、子ども部屋が必要になって使うのは全期間の半分以下ですよね。
「所有している期間の半分以上は使わない部屋」を最初に用意しておく必要がありますか？
中には、
「生まれたばかりの子どもが一人いるんだけど、2LDKで大丈夫ですか？」
と聞いてくる方がいます。
はい、全然大丈夫です！
安心して欲しいのでお伝えしますが、どうしても部屋が欲しくなったときはリフォームすればいいのです。
2LDKから3LDKに間取りを変えるのに100万もかかりません。
賃貸ではないので、間取りは自由に変えていいのです。
ここが賃貸と持ち家の違うところです。
まとめますと、家を買うときに考えるのは時間軸です。
多くの人の家を所有する期間は20年くらいです。
その20年の中で子ども部屋を何年使うのかを考えてください。
住宅を買う時点でお子様が生まれていないのであれば、子ども部屋をその時点で考える必要はありません。
持ち家なので、間取りは何とでもなります。
間取りを増やすことは容易だということを忘れないでください。
６．旧耐震基準のマンション
あなたは、中古マンションを買いますよね？
あなたは、どれくらい前に建設された中古マンションまで検討することができますか？
結論から先に言います。
中古マンションは、昭和57年以降に建設されたものを検討してください。
なぜなら、昭和56年以前に建設された中古マンションは構造的に安心できないからです。
マンションは、建設された年代によって耐震基準が異なります。
昭和57年を境にして、それより前が旧耐震基準です。
それより後が、新耐震基準となっています。
では、旧耐震基準と新耐震基準で何が変わったのでしょうか？
分かりやすい違いは、想定する震度です。
旧耐震基準というのは、震度5程度の地震でも倒壊しない建物です。
それに対して新耐震基準というのは、震度6～7程度の地震でも倒壊しない建物です。
ちなみに弊社では、旧耐震基準の中古マンションは一切お客様に紹介しておりません。
お客様からお願いされたとしてもお断わりしております。
理由は、購入された後に何かあっても弊社では一切責任がとれないからです。
「どうせ買うなら、できるだけ新しい方がいい」というお気持ちはよく分かります。
ただ、新耐震基準に適合した中古マンションであれば、築年数がどれだけ経過していたとしても、構造的に全く問題はありません。
そして中古マンションというものは、マンション自体の管理の精度や前所有者の部屋の使用状況によって全く変わってきます。
築40年の物件であっても、修繕や管理がしっかりしていると佇まいが凛としています。
要は、マンションも人も同じだということです。
人間、同じ年齢の人でも、老けて見えたり若々しく見えたり、いろんな人がいますよね。それと同じです。
まとめますと、中古マンションは建てられた年代によって2種類に分かれます。
昭和57年以降に建設された中古マンションであれば、新耐震基準に適合しているので全く問題ありません。
築年数の判断基準は、新耐震基準か旧耐震基準か、この2つで十分です。
新耐震基準を満たしていれば、その中での築年数は判断基準にはなりません。
間違っても何の根拠もない「築5年以内で探す！」「築10年以内で探す！」なんて条件だけは設けないようにしてください。
７．駅から15分以上の物件
なぜ、あなたは戸建てではなく中古マンションを選ぶのですか？
いろいろな理由があるとは思いますが、中古マンションを選択する理由で圧倒的に多いのは利便性です。
利便性を求めるのであれば、最寄り駅から徒歩15分以内の中古マンションにしましょう！
利便性を求めず、最寄り駅から15分以上かかってもいいのであれば、マンションではなく戸建てを検討してください。
駅距離徒歩15分以上であれば、戸建てはたくさんあります。
逆に、最寄り駅から徒歩15分以内で戸建てを探すのは少し厳しいです。
なぜなら、物件価格がかなり高いからです。
従いまして、最寄り駅から徒歩15分以内であれば中古マンション、徒歩15分以上であれば戸建て、このように覚えておくといいと思います。
中には「駅距離、徒歩15分以上でも構わない」と言う方もいますが、住宅を買うときには人生の残りの期間を考えてみて欲しいです。
先ほどもお伝えしましたが、多くの人は住宅を買って20年くらい経ったら買い換えます。
つまり、売却するということです。
私は普段から
「資産性を考えて住宅を買いましょう！」
なんてことは一切言っていません。
なぜなら、資産性なんかよりも、住んでいるときの快適さの方が圧倒的に大事だと思うからです。
要は、「住宅を買う時に資産性なんか考えるな！」というのが私の主張なのです。
ですが、駅から徒歩15分以上の中古マンションは止めておいた方がいいです。
なぜなら、本当に売却しにくいからです。
なぜ売り難いかというと、人気がないからです。
マンションを選ぶ人の多くの理由は、利便性であるとお伝えしました。
最寄り駅から徒歩15分以上というのは、利便性とは対極にありますよね。
要は、不便なので求める人が非常に少ないのです。
求める人が少ないということは、売り難いということです。
私は定期的に中古マンションの売却を頼まれることがあるのですが、正直、駅距離15分以上の物件は預かりたくないです。
理由は、売るのに苦労するからです。
まとめますと、最寄り駅から徒歩15分以内の中古マンションを買いましょう！
あなたが富裕層で「高級住宅街にマンションを買いたい」というのであれば、最寄り駅から徒歩15分以上でも問題ありません。
そして、最寄り駅から徒歩15分以上でも構わないという方は、中古マンションではなく戸建てを検討するところから始めてほしいです。
８．夜の立地確認が済んでいない物件
中古マンションを買う前には、必ず夜の状態も確認してください。
多くの人は昼間に立地確認をします。
夜の状態が予想通りであればいいですが、なかなかそうではありません。
ですので、夜は夜でしっかりと立地確認して欲しいです。
夜にも、最寄り駅からその物件まで歩いてみて欲しいです。
実際、私のお客様で次のようなことがありました。
駅から近い物件があり、昼間に立地確認に行ってもらいました。
そうしたら
「駅からも近いし、物件までの導線にもたくさん店があって便利そうだからこれ買います！」
と言われたのです。
ただ私の方から
「その物件は飲み屋街を通って物件に辿り着きますので、一度、夜の状態も確認して欲しいです」
と伝えました。
結果、そのお客様は夜の状態を見て、その物件を買うことを止めました。
このように、昼と夜の状態が全く違う物件というのがあります。
だから、夜の立地確認は甘く見ないで欲しいです。
このように私が立地確認の大切さを説くと、
「立地確認って言うけど、不動産屋が内覧に連れて行ってくれたときに、一緒に確認すればいいじゃん」
と言う方がいます。
そういう方に私が言いたい本音は、
「立地確認は人任せにするな！」
「立地確認だけでしっかりと時間を取れ！」
「立地確認に効率を求めるな！」
ということです。
よく考えてみて欲しいです。
買った後、そこに何年住むのですか？
先ほどもお伝えしましたが、多くの人は20年くらいは住みます。
買った後の年数を考えて、立地確認の手間を省こうとしないで欲しいです。
あなたに教訓をお伝えします。
「立地確認と内覧は、別日に行え！」
です。
「条件を満たす物件があった！よし内覧に行こう！」ではありません。
まずは、不動産屋の同行なしで立地だけを確認しに行ってください。
駅からの距離・周辺環境などを、ご夫婦のみでしっかりと見てください。
立地はものスゴく重要なので、立地確認だけで1日使いましょう。
そして、立地確認で立地に納得した物件だけを内覧すればいいのです。
なぜなら、立地に納得できない物件を買う人はいないからです。
なので、立地に納得がいかない物件を内覧する必要はありません。
時間の無駄ですし、余計な情報を入れる必要はありません。
中には「立地確認と内覧を別日に行うと時間が取られる」と言う方がいますが、これ間違っています。
立地確認で1日使ったとしても、内覧する物件の数がそこですごく絞られるので、トータルの時間は立地確認と内覧を別日に行った方が少なくなります。
まとめますと、物件を買う前には必ず夜の状態も見てください。
そして、立地確認と内覧は別日に行ってください。
立地確認で立地条件をクリアした物件だけを内覧するようにしてください。立地は超重要です。
なぜなら、買った後にお金をいくら払っても、立地だけは変えることができないからです。
９．正しい順序で購入を決めていない物件
あなたは、住宅購入の正しい順序をご存じですか？
住宅購入の正しい順序は、こうです。
これ以外の順序は全て間違っております。
数え切れないお客様を見てきましたが、お金のことを最初にしっかり決めずに住宅情報サイトを見まくって内覧を繰り返す人。
こういう人は、必ず予算以上の物件にたどり着きます。そして、予算内の物件に戻ることができなくなります。
そして、迷走して疲弊して「買えない人」になります。
「そんなの大げさでしょう！参考程度に物件はいくら見てもいいんじゃない」
と思われるかもしれませんが、止めた方がいいです。
なぜなら、人間は合理的に判断できない生き物だからです。
あなたに理解してもらいたいので、あえて衝撃的な例を挙げます。
覚醒剤は、一度やってしまったら取り返しがつかないですよね？
一度やってしまったら「体に悪い」「やってはいけない」と頭では分かっていても、やり続けてしまいますよね。
逃れられないですよね。それが覚醒剤です。
住宅購入も同じです。
自分では内覧した物件が「これは予算以上だ」「諦めなければ」と分かっていたとしても、買いたくなってしまうのです。
気になってしまうのです。
気に入ってしまい、ときめいてしまうと、無理をしてでもその物件を買おうとしてしまうのです。
私は、そんな人を何人も見てきました。
「私がパートに出れば払っていけるでしょ！」
「支払いが月3万上がるくらいなら、何とかなるだろ！」
このように、なんだかんだ楽観的な理由をつけて、無理な住宅ローンを組んで買ってしまうのです。
だから、一度でも予算以上の物件は内覧すべきではないのです。
いいですか、予算以内の物件であれば何件見ても構いません。
なぜなら、ときめいたら買ってもいいわけですから。
だから順序が大事なのです。
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「どこの銀行が貸してくれるのか？」
「どこの銀行で借りるのが自分にはベストなのか？」
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あなたはこのような借入はありませんか？
そして、銀行によっては審査が厳しいところもあります。
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ここまで聞いて、
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