【第1章】なぜ不動産投資に失敗するのか?
「不動産投資で月に100万円儲かった！」と
不動産投資に成功されている投資家がいれば、
「ああ、毎月10万円の赤字だ…」と
頭を抱えて苦しんでいる投資家もいます。
なぜ、不動産投資に成功する人と
失敗する人が出て、くるのでしょうか?
不動産投資に成功するために、
まずは失敗する原因について知っておきましょう。
1.不動産会社や建築会社 の言いなりになってしまう。
🔸営業マンのセールストークは非常にたくみ
不動産投資の失敗で一番多いパターン。
それは、不動産会社や建築会社から
提案された事業計画を、精呑みにしてしまう
パターンです。
特に、たくさん土地を所有する地主系大家さんには、
そういったケースが非常に多く見られます。
自身も地主系の大家にあたるのですが、
広い土地を所有していると、
様々な建築会社やハウスメーカーが
「アパートを建設しませんか?」と提案してきます。
そういった不動産会社やハウスメーカーの
営業マンのセールストークは、非常にたくみです。
アパート経営のことを知らない
おじいちゃんやおばあちゃんならば、
思わず「うん」と言ってしまうのも無理ありません。
特に高齢者は、「孫のため、子どものために」という言葉に弱いので、
「財産をお孫さんの代まで残してあげましょう」などの
口説き文句に思わず判子を押してしまうのです。
だから、「アパートを建てたら相続対策になりますよ」というのは、
営業マンの決まり文句になっています。
🔸地方の新築アパートが増えている理由
実際、国土交通省が7月3日に発表した
2017年上半期 (1~6月) の新設住宅着工戸数を見ると、
前年同期比2.1%増の4万3206戸と
3年連続のプラスとなっています。
その内訳を見ると、アパートやマンションを
建設する「貸家」が前年比4.7%増の
20万1580戸となっており、いかに「貸家」の
新築が加熱しているかがわかります。
なぜ「貸家」の新築が増えているのかと言えば、
2015年の相続税の改正が原因です。
ただ土地で持っているだけでは多額の相続税が
かかりますが、賃貸用の不動産を建てれば
節税効果を狙えます。
そこで、多くのハウスメーカーが地主さんに対して、
「アパートを建てた方がいいですよ」と営業をします。
その結果、どんな田舎に行っても、
同じようなメーカー製のアパートが
建ち並ぶ様を見るようになっているのです。
🔸結局のところ、リスクを負うのは大家さん
しかし、よく考えてみましょう。
いくら相続税の評価額が下がったところで、
賃貸経営に行き詰まれば意味がありません。
結局のところ、アパートを経営し、
リスクを負うのは大家さんである
投資家そのものなのです。
「ハウスメーカーの営業マンの仕事は
「アパートを売ること」「建築すること」です。
はっきり言ってしまえば、物件ができあがった後、
私たち大家さんが成功しようが失敗しようが、関係ありません。
そのことをきちんと理解して、
彼らの言うことを鵜呑みにするのではなく、
「リスクを負うのは自分自身なのだ」と認識すること。
それが、不動産投資で成功するための第一歩と言えます。
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