インフレ時代の「持ち家 vs 賃貸」

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※大河内薫"お金の学び"ラジオ Voicy 2024年3月28日放送より

どうも、大河内薫です。
本日は、インフレ時代における「持ち家か賃貸か論争」のお話です。
"持ち家 vs 賃貸" 今までの価値観ではどちらが良いのか？
それは、"人による" というのが正解です。
ただ、揺るがない前提というものはあります。

■持ち家の前提とデメリット

・収支
"収支"という意味では「損をする可能性がとても高い」。
新築は買った瞬間に値下がりして、売るために広告費をたくさんかけて、中抜きをしている企業もたくさんいるわけです。
だから「それを分かって買いましょう」ということです。
新築だけでなく、中古も間に色々と入るので、買った瞬間に値下がりすることはよくあることです。
でも、買った瞬間に売る人はいないので気づかないわけです。 

・管理
「管理」はとても難しいと思います。
持ち家は買ったら最後、賃貸とは違い "地代家賃" がかかりません。
つまり、"居住を維持するお金はあまりかからない"。
「老後までハッピーだ」と言う人がいますが、そんなことはなくて、マンションであれば管理費や修繕積立金など、東京の場合は月5万円かかることがざらにあります。

・大規模修繕
水回りやガス、壁などの大規模修繕ですが、特に持ち家の大規模修繕は「約20年に1回は数百万円かかる」その前提で資金繰りをしておかなければいけません。
多額の出費が出ていく、そこに対して「修繕のためにローンを組む」ということもあるので、マネーリテラシーが低いとお金の準備ができないということもあるわけです。

・感情
自分の感情で買うのは難しい問題だと思います。
「私はここに住みたい」と言って住んだところが、必ずしも社会一般的に立地が良い、値段が維持できる傾向にあるとは限らない。

・サイズ
"サイズにも対応できない" というのが持ち家のデメリットです。 
僕たちは、植え付けられた価値観「家は買うものである。家族で住むものである。」があって、当たり前のように家を買っていく人はいるんだけれど、子供ができれば4人家族、5人家族になるわけですが、その後35年ローンの間ずっと5人家族かと言うとそんなことはないんですよね。
子供は巣立っていくので、1番多いパターンは"夫婦2人になる"ということです。
なので、4LDKのものを買って、35年ローンを払っている最中に2人ぼっちになる可能性は非常に高いです。
すると、サイズを持て余すので"自分に合ったものにした方がいい" というわけです。
"お金も道具"と言いますが"家も道具"ですから、サイズは自分たちに必要なサイズに変えた方がいいわけです。

そうしないと、特に相続の時に大変です。
老人2人が大きな家に住んでいると、とんでもない物の量になるので整理が大変になります。 
だから、自分たちだけの問題でもなく、家のサイズはちゃんと意識しなければいけません。
持ち家の場合はその対応は難しいです。
なぜなら "買っている" わけだから、「売ってもう1回買う」もしくは「売って引っ越して賃貸を始める」ということをしなければいけないから。

■持ち家のメリット

今、日本の所得税法における最大の節税対策は「住宅ローン控除」です。 
ただ、節税対策のために家は買ってほしくはありません。
結果論ですが、家を持った場合は「住宅ローン控除」という最強の税額控除がついてくる。
あとは、老後の資金繰りが良くなります。
ずっと家を持ち続けていると、 賃貸で毎月家賃を払わなくていいわけですから、その辺りはメリットだと思います。

■賃貸のメリット

一方、賃貸の揺るがない前提は、持ち家のメリット、デメリットの裏返しになってきます。 
賃貸のメリットは、フリーランスや副業をしている人にとっては"経費になる"ということ。
ここはすごく大きいと思います。
例えば、3割経費に家事按分で入れている場合、10万円の家賃は実質7万円になったりするわけです。 
賃貸は持ち家との比較になると、サイズの対応は持ち家より容易です。
売る作業をしなくていいので、賃貸契約を変えて引っ越すだけですからとても楽です。
一方、老後の資金繰りは厳しくなります。
なぜなら、地代家賃を一生払い続けるからです。 

■大きな買い物をする時のポイント

この辺りを踏まえた上でどう判断をしていくか？というのが、これまでのお話だったわけです。
"ロマンで家を買う"というのはとても良いと思います。
収支として損をする可能性もありますが、"家族の幸せのために"そういうことを踏まえた上で買うことが重要であるということです。

あとは、「賃貸併用住宅」というものもありますから、それも選んでいくとかなり自分の人生の資金繰りを良くしますし、ある程度どちらも満たされるというか、持ち家のデメリットを埋めながら賃貸のメリットを使えるとか、一部は経費にできたり、一部は住宅ローン控除は取れたりとか、そういうこともできるわけですから、それらを選択肢として人生において持っておくというのは重要です。

とにかく "考え抜く"

人生で1番大きな買い物ですから。 
その選択をした瞬間に "一生家賃を払い続ける" というとんでもない大きな買い物をしているわけですから、ものすごく知恵を絞って考え抜かなければいけないポイントだと思います。

■インフレ時代においてどう変わるのか

インフレ時代において、今日の話がどう変わるのかというと、"少し持ち家の方にポジティブ"かと思います。
当然、金利は上がります。
住宅ローン控除とその金利を含めたトータルの返済額はどんどん上がっていく。
不動産の値段もどんどん上がっていく。 
でも、それ以上に自分の給料が上がるのであれば、買った瞬間に35年間インフレが続くとして、35年後はその家の値段が上がっている可能性があるわけです。 
家が老朽化して価値が下がっていったとしても、土地の値段が上がっているかもしれません。

だから「持ち家」、特に1戸建てに対しては"インフレ"というのはポジティブに働くのかなと思います。

■インフレ時代の賃貸

賃貸は、ただただ家賃が上がり続けるだけなので、家賃に負けない給料の上がり幅を獲得しなくてはいけないし、老後、今より良くなることはないと思いますから、そうすると老後に蓄える資金は今より多くしなければいけません。
そういう前提で現役時代に準備をしなければいけないので賃貸の難易度は上がるのかなと思います。

当然、先ほどの持ち家のところは、「売りやすくなる」というところが1番だと思うので、サイズに対応できない問題とかも攻略しやすくなるのかなというところです。

時代がこういう時代なので、「物事の考え方は少し変わるよね」というのは常に頭に入れておかなくてはいけません。

■2024年のトレンドは〇〇！！

そして2024年のトレンドは、やっぱり"インフレになるか、ならないか"。 
「インフレになった時にこうなる、インフレじゃなかったらこうなる」というのは、正反対の結果を生むというのはたくさんありますからね。
今後も面白いお金の話をしたいと思いますので、「インフレ時代における〇〇！」というテーマで、聞いてみたいテーマがありましたらコメントいただけたら嬉しいです。

それでは本日も張り切っていきましょう。

それでは、素敵な1日を。
最後まで読んでくれたあなたに、幸あれ✨じゃあね！

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