「5年ルール」と「125％ルール」 ー 「異次元」からの脱却に向けて

　” 「5年ルール」と「125％ルール」を知らないから固定金利にしようなんて話になる。変動金利のままで大丈夫なんだよ”

　はて？「利上げ」が目前に迫って「固定金利」か「変動金利」か騒がしくなってきた「住宅ローン」。日本では後者が約7割といわれているが本当に大丈夫なのだろうか。ちょっと調べてみた

　「5年ルール」＝5年毎にその時点のローン残高に対して再計算され返済額（元利）が決定される
　「125％ルール」＝金利が上昇し月々の返済額が増える場合でも、その上昇幅が前回の返済額の125%（1.25倍）を超えないようにする

　30年以上前、筆者が邦銀支店で「住宅ローン」を担当していた時にはこんなルールは無かった。もっとも当時は金利が＠6～8％が当たり前で「固定金利」が一般的だったから必要もなかったのだが、これだけ長期に渡って低金利が続いて「変動金利」が増えるとこういうルールも必要なのだろう

　これで「変動金利」のままでも安心？

　どうもそう上手くはいかないようだ

　日本では月々の返済額を同じにする「元利均等返済」が一般的だがこれがくせ者。ローン返済当初は利払いがほとんどで元金はあまり減らない。利息＝元金 × 金利だから元金が減らないと利払い負担が減らない。だから当初の返済額が大きくてきつい「元金均等返済」の方が実は「返済総額」が少なくなる　↓　もっともお給料に合わせて返済計画を立てる日本では「元利均等返済」が人気。現在のように不動産価格が上昇傾向にあれば尚更だろう

　さて「利上げ」があるとどうなるか

　「5年ルール」では5年間返済額が変わらない。だから変わるのは「元金」と「利息」の割合という事になる。基準となる「短プラ」（短期プライムレート）やTIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）が上がれば銀行はそれに基づいて「変動金利」を上げる。その結果、仮に毎月▼7万円返済＝元金▼3万円＋利息▼4万円だったのが元金▼2万円＋利息▼5万円という風に変化する

　つまり「元金」がもっと減らなくなる

　「元金均等返済」↑　の話を参照していただければわかるが「元金」が減らないとその分利払いが増える。「5年ルールがあるから返済負担は変わらない」は大きな幻想（≓誤解）であり、実はしっかり「利上げ」による金利負担を負うことになる

　「125％ルール」はどうか

　これもちょっと「金利」の話をかじればわかるが、6年後にその時点の「元金」と「金利」から再計算して返済額を今の＠125％に抑えても、＊金利が上がれば上がるほど「元金」返済は進まなくなる＝金利負担が増す

　＊ちなみに「複利」の概念　↓　を入れるともっと怖ろしいことになる。＠1％の20年複利では返済総額は元金の1.2倍程度だが＠5％だと2.7倍。加速度的に負担が増す。　「金利」は時に「為替」より怖ろしい｜損切丸 (note.com)　所以でもある。為替や株に「複利」はない

　覚えておいて欲しいのは、銀行は顧客に有利なルールなど絶対に作らないということ。これは保険会社などの金融機関然り、個人のコストを負ってくれる民間営利機関など存在しない。国もセーフティーネット等を除けばコストは必ず「税金」（含．社会保険料）で徴収してくる

　「変動金利」の "真のリスク" は「返済総額」が確定しない事にある

　そもそも＊＊30年に渡り「デフレ」「ゼロ金利」（含．マイナス金利）が続いた国は今の日本が史上初で全てが「異次元」。30歳以下の「金利を知らない世代」に考えを改めよといっても難しいのかもしれない。ただ資本主義経済における「金利」の役割は変わっておらず「複利」も健在だ。「金利のある世界」に慣れるまでは少し我慢が必要になる

　＊＊そう言う意味でも今の「ドル円」は「異次元」。昨日（5/31）は酷い相場だった。落ち着いたPCE価格指数（年率＋2.7％）後の米国債金利低下で一旦＠156.50銭台まで急落したが、それがあれよあれよというまに＠157円30銭近辺へ。値動きから推定するに、「レンジ相場」で仕掛ける第2の「キャリートレード」 ”ボラティリティー・ショート” ｜損切丸 (note.com)　でも解説した ”バリアー” と呼ばれる取引が主導。例えば＠156円台半ばまで落ちたら e.g., ＠140円プットの売り、＠157円台半ばなら e.g., ＠165円コールの売りのように「レンジ相場」を作りに来ている。買い手であるオプショントレーダーは ”デルタヘッジ” で逆張りのような売買いを入れるのでああいう相場になる。ちなみにユーロやポンドではそういう動きはない

　日本の低金利脱却は色々な意味で大きな「地殻変動」であり、マーケットの関心は我々日本人が想う以上に高い。せっかくの機会なので「金利を知らない世代」も「金利」について少し知見を深めた方がいい。知らない事は怖い事。派手な「為替」「株」と違って地味で説明が面倒な「金利」は昔から人気がない。ヒット率も稼げないのでメデイアに "FACT" が載る事はほとんどないが「損切丸」だけでも読んで頂ければ少しは参考になる