民法改正で賃貸契約は何がかわった？

オフィスの引越しをお考えの方へ
改正民法のよくある誤解と契約時の注意点

2020年4月、120年ぶりに大幅な民法の改正が行われ話題になりました。2020年4月1日以降にオフィスの引越しで新たに賃貸借契約を結ぶ方、契約の更新をされた方に新民法が適用されるとなっています。ただ、民法は変わってもオーナー側は出来れば損はしたくないところ・・・。多くの賃貸借契約書はオーナー側主導で作成されることが多く、いくら民法が変わったからといって借りる側はそのすべての恩恵を当然に受けられるわけではありません。そこでよくある誤解と契約時の注意点を解説します。

①オーナーが建物の修繕をしてくれなかったら？修理費を請求できる？

2020年改正民法では賃借人の修繕権というものが明文化されました。
借主がオーナーにオフィスの修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず貸主が相当の期間内に修繕をしなかったら借主が代わりに修繕出来るという権利です。そして、当然直さないといけない箇所を代わりに直したんだからその費用もオーナーに請求できるというもの。
ただし、民法では明文化されていてもオーナー側も必要の無い修繕をされたり必要の無い修繕費の請求をされたらたまったものではありません。だから最高裁の判例では権利の濫用を防ぐために特約で賃借人の修繕権を無効にすることができるといっています。
契約書に「賃貸借契約期間中の建物の一切の修繕は借主の費用負担と責任をもって行うものとする。」などの文言があれば注意！
契約書ではオーナーが修繕義務を負う範囲をよく見てから契約しましょう。

②通常損耗は原状回復の必要なし？

過去の判例などをもとに改正民法では通常損耗は原状回復の対象にならないことが明文化されました。
通常損耗とは主に経年劣化のことです。
国土交通省のガイドラインでは各設備の耐用年数というのが概ね定められており、耐用年数の経過に伴って原状回復費は減額しましょうねと記載しています。

だから長年使用していたオフィスではほとんどのものが耐用年数を経過しているので原状回復費が必要ないと思っていたらここにも思わぬ落とし穴が。
オフィスの場合は契約書に具体的に借主はどこからどこまで原状回復しなければならないとしっかり書かれていれば特約が有効になります。
例えば
「造作物ならびにクロス・天井・照明器具・床版などすべてを賃貸借契約開始時の状態に戻して貸主に本物件を返還するものとする」
などの文言があれば注意。耐用年数・損耗・損傷具合に関係なく必ず原状回復工事を行う羽目になることも。

原状回復の範囲はあらかじめしっかり確認しましょう。

③連帯保証人は不要？代わりに家賃保証会社？

改正民法では連帯保証人の保証範囲に極度額が設けられました。さらにテナント（法人）の連帯保証人になるには契約者が連帯保証人に収支や財産の状況を提示することが義務付けられました。また、契約者の提示に虚偽があると連帯保証人が知れば連帯保証人を降りることができるとなっています。一方で極度額を設けなくてはいけなくなり、その極度額も連帯保証人が賃貸借契約中に代わりに支払った費用などがあれば極度額からその費用分は差し引かれます。退去の際には極度額を使い切ってせっかくの連帯保証人に債務が無いなんてことも・・・。オーナー側は何かあった時の保証がうけられないとなるとたまったものではありません。。
そこで民法改正後では連帯保証人をつけることは双方にとってメリットが少なくなり連帯保証人に代わり家賃保証会社に保証を頼むのが通例になっています。（法人が法人の連帯保証人になるのは適用外なので）
連帯保証人を探すのも一苦労でせっかく見つかっても署名捺印、必要書類の提出など面倒なこともたくさんありました。連帯保証人が要らないなら手間が省ける！と思うのは少し気が早いかもしれません。
家賃保証会社に保証を頼むときは保証契約を結びます。保証契約を締結する前に家賃保証会社は信用情報をもとに借主の審査を行います。
ここで会社自体や取締役に滞納履歴や破産履歴などがあれば審査が通らないことも。

自分自身の滞納だけではなく、保証会社は住所などで情報を割り出すため過去に滞納していた人の連帯保証人になっていた、家族がオーナーともめて滞納履歴があるなんて方は要注意。
ただし、現在は200社以上の家賃保証会社が存在し審査基準もまちまちです。
心当たりのある方はどこの家賃保証会社を使っているかよく確認してから物件の申し込みをしましょう。

また保証契約締結時に家賃保証会社は賃料の50％から100％の初回保証委託料がかかることが一般的。初回保証料は借主が負担する取決めになっていることが多いです。思わぬ初期費用の出費がかさむことも。

初期費用はよく確認してから契約するようにしましょう。