【老後が心配…。資産形成に不動産投資が有効な理由】vol.5 不動産投資のコツと注意点

2022年1月よりYouTubeにて配信が予定されている、不動産投資を軸に、人生や将来と向き合う大切さをテーマとしたドラマ『人生投資案内人　林田唯』。「人生」をより豊かにしたいと願う人々と「不動産投資」という手段で「人生の新たな一歩」に携わる営業マンとの関わりを描く全5話のヒューマンドラマです。
第5話では、不動産の契約者である夫を亡くした妻・広瀬みどり（64歳）と息子の直人（29歳）が登場。急に親族が他界し、相続の知識がないまま、不動産を相続することになった親子への林田 唯のアドバイスとは…？

終身雇用制度や退職金制度の崩壊や、年金支給額の減少や支給年齢の引き上げ、2019年に金融庁の試算で話題になった「老後2000万円問題」など、将来への不安は年々増しているようにも感じます。この影響により世代間格差が広がる中で、子供世代が苦労しなくて済むように、また残された配偶者に不便をさせないよう資産を残したいと考える人もいるでしょう。

そんな方々にもおすすめしたい資産形成が、不動産投資。この連載では不動産投資がなぜ資産形成としておすすめであるのか、不動産投資をするためのコツなどを5回にわたって解説。
Vol.5では、不動産投資コツと注意点ご紹介します。

連載の各テーマ
Vol.1：そもそも資産形成とは？
Vol.2：子育て世代こそ注目すべき”不労所得”の道
Vol.3：私に合う資産形成って何？
Vol.4：レバレッジの効いた不動産投資の始め方
Vol.5：不動産投資のコツと注意点

不動産投資なら、資産として家族に残せる

前回の記事でも不動産投資のメリットをご紹介してきましたが、不動産投資の魅力はローンを完済後は不動産自体が自分の資産になるということでしょう。ローン完済後も毎月の家賃収入を得ることもできますし、物件を売りに出してしまうということもできます。

また前回ご紹介した通り、不動産投資の場合団体信用生命保険が適用されます。そのため、もしも融資を受けている本人が亡くなってしまった場合も、金融機関が残りのローンを支払ってくれ、家族に不動産という資産を残せるという特徴があります。

不動産投資におすすめの物件の選び方

不動産投資であれば、どんな物件でもいいのかというとそうではありません。「マイホームも資産だから不動産投資だよね？」と考える人もいるかもしれませんが、資産とはお金を生み出すもの。自らが住むマイホームはお金を生み出さないため資産とは言えません。
もしマイホームを売りに出すことができれば、それは資産になります。しかし、中古の一軒家の場合、特に地方に行けば行くほど高齢化社会で人口が減っていることから価値は目減りする傾向にあるため、資金の回収は厳しいものがあります。

また、空き家が社会問題となっていることからもわかるように、物件選びを間違えてしまうと空室になってしまい、家賃収入は得られません。
そのため、以下のチェック項目をクリアしている物件かどうか、確認することをおすすめします。

①最低60年以上持つ物件か？
②公共交通機関が発達しているエリアの物件か？
③商業施設や娯楽施設が多いエリアの物件か？
④若者が多く集まる街の物件か？
⑤リノベーションし続けている街の物件か？
⑥余っている土地がないエリアの物件か？
⑦企業が集中しているエリアの物件か？
⑧賃金が高いエリアの物件か？
⑨家賃が落ちづらいエリアの物件か？
⑩治安の良い街の物件か？

上記10の条件全てに当てはまる物件が理想ではありますが、なかなかそういった物件は多くないため、最低7つ程度当てはまる物件かどうか確かめられるといいでしょう。

不動産投資の注意点

最後に不動産投資をする上での注意点を確認しておきましょう。

①空室の場合、家賃収入が得られずローンの負担も増える
不動産投資の一番のリスクは、空室になってしまうことです。なぜなら毎月の家賃収入が絶たれてしまうから。空室の間は、家賃収入が得られないので、ローン返済中は毎月の支払いも家賃分上乗せされてしまうことになります。

ただし各不動産投資会社は、扱っている物件を総合した空室率を開示していますので、なるべく空室率の低い会社を選ぶことでこの辺のリスクを下げることができます。ちなみに東京におけるワンルームの空室平均率は約5%。この値を下回る空室率の会社を選ぶといいでしょう。

②ローンの条件は勤めている企業や年齢によって変わる
4記事目の冒頭で、不動産投資は月額1万円程度から始められるとご紹介しましたが、こちらはあくまで条件が揃った人の場合のケース。クレジットカードの審査や、マイホームのローン審査などと同じく、審査の結果によって融資可能な金額や金利も変動します。

現在ローンについては満84歳で完済できるように組むことしかできません。40〜50代からローンを組む場合はそれなりの資金力や、どの程度繰り上げ返済をするか、勤めている企業の信用力やそれなりの役職などが求められます。
銀行側が信用力が低いと判断すれば金利が上がったり、融資の審査自体が通らないこともあるでしょう。必要に応じて追加の書類提出を求められることもあり、人によってローンの条件は変わってきます。

ローンは若いほど返済能力が高いと評価されるため、可能であれば若いうちから始めるのがおすすめと言えるでしょう。

③地震や水害など天災のリスクも考慮
不動産を所有する上で気になるものといえば、やはり天災。地震で倒壊したり、水害で水没したりした場合は、その修繕費の一部をオーナーも負担しなくてはいけないケースもあります。
ただし、修繕費が保険で降りる場合などもあるほか、鉄筋コンクリート造であれば、先の震災でも倒壊したケースはないなど各種データも出てきていますので、配慮することでリスクを下げることは可能です。
また、しっかりと建築を行うデベロッパーを選ぶことで、この辺のリスクもある程度下げることができるでしょう。

とはいえ災害大国の日本で暮らしている以上、天災のリスクは避けられませんし、皆が負っているリスクともいえます。一方で、年金だけでは老後の資金が足りないということは自明の事実。資産形成をしない方がある意味リスクとも考えられるでしょう。

信用力という特権を使って、将来に備える不動産投資

未来の収入源を安定的に作っていく一つの方法としておすすめな、不動産投資。信用力という特権を持つ公務員やサラリーマン、医療関係者などであれば、その特権を将来の財力に変えない手はないでしょう。
また不動産投資会社に委託することで、運用はほったらかしでOKな不動産投資は、自分の仕事や私生活に忙しい現代人にとってもぴったりの資産形成と言えます。現役を引退してからお金の工面をするのは至難の業です。時間と信用力を使い、いまからレバレッジのきいた資産形成で将来に備えてみてはいかがでしょうか。

＜参考文献＞
渡邉一樹／加藤皓太著, 「レバレッジ貯金」のススメ, ぱる出版, 2019年2月6日

イラスト: 新里 碧
テキスト: 中森りほ
編集: 國方麻紀

■インフォメーション
WEBドラマ「人生投資案内人 林田唯」
お客様に最適な物件をお勧めし、人生をサポートする営業ウーマン・林田唯。単なる営業ではない、ライフパートナーとしての彼女の姿に社員もお客様も心を突き動かされていく…。投資をきっかけに新たな一歩を進みだすそれぞれのストーリーを描く、ノンフィクションヒューマンドラマ。

配信日：2022年1月よりYouTubeにて全話無料配信
WEBドラマ「人生投資案内人 林田唯」オフィシャルサイト
https://www.nworks.co.jp/jinseitoushi-annai/

＜キャスト＞
中越典子
曽田陵介 ぽぽちゃん 鈴木志遠 矢崎広
吹越ともみ しゅはまはるみ 森岡豊 浦彩恵子
眞嶋秀斗 越村公一
多岐川裕美

＜スタッフ＞
監督：大谷健太郎
脚本：横田理恵　プロデューサー：高石明彦
主題歌：絢香「希望のゆらぎ」（A stAtion）
撮影：佐藤康祐　照明：菰田大輔　録音：榎田大道
美術：小林大輔　衣裳：北谷奈々　ヘアメイク：箙あおい
編集：伊豆 光沙　選曲：泉清二　助監督：酒見顕守　制作担当：土田守洋
製作：The icon／エイベックス・エンタテインメント
製作著作：日本ワークス

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