「クリニックのリノベーション」 完成プロセス①　テナント探し編

これまでブログではあまり設計や工事の細かいことを書いて来ませんでしたが、テナント土地探し、プレゼンテーション、設計や工事の完成引き渡しまでの流れをなどを何回かに分けて書いてみたいと思います。

今回はこの春、5月に東京の赤羽で開業した「赤羽のクリニック」についてのプロセスをまとめてみます。

設計の依頼者は大学時代の友人でした。若くして開業された志のある医師です。当時20代での開業としては恐ろしく早く、聞くところによると日本で2番目の若さだとか。現在は30代になっていますが、それでも非常に若くしての開業でエネルギーに満ち溢れています。そろそろ開業するかもしれないと以前に合ったときに聞いてはいたのですが、あまりに早く驚きました。

公式HPはこちらから。
赤羽もり内科・腎臓内科HP

そしてついに昨年の12月に連絡があり、正式に依頼があり設計を進めることになりました。スケジュールとしては1〜2月で設計、見積調整を行い、3〜4月で工事、各種検査とトータルで4ヶ月で完成です。おおまかにはこのような流れでした。

2019年
・12月 設計の依頼、要望ヒアリング、現地調査、テナント決定

2020年
・1月 　プレゼンテーション、プランの調整、素材の検討、詳細の設計
・2月　見積図提出、見積もり調整
・3月　工事スタート
・4月　保健所検査、工事完了、消防検査、施主検査
・5月　開業準備、開業

今回、第1回目は「テナント探し」についてです。

自分自身の経験からして、一人暮らしをする際や事務所を探す際に大変苦労します。最初はネットや不動産屋さんに出向いたり、はたまた人づての紹介など色々な方法はありますが、家賃や保証金やその他費用、駅からの距離、広さ、設備、築年数などなど。たくさんの項目があり、何を根拠にどうすればとなってしまいがちです。少しの間住むだけ、借りるだけでも結構悩みますが、そこを借りて工事を行いビジネスを行うとなるとテナントを決めることはより重要になってきます。

12月に相談があったタイミングではまだどこを借りるか決まっていない状態でした。完全に決まった状態からの相談もありますが、まだ決まっていなくて、どこにしようか悩んでいる段階からの相談に応じることもあります。テナントとして入居する場合には既存の状態、改修の条件などがまちまちでそれ次第でコストやスケジュール、プランにも大きな制約となります。

候補地の現状の写真や賃貸の間取り図、（可能ならきちんとした図面があればなお良いです）をメールなどでいただき、それに対して要望が叶えられるかなどのチェックを行います。

その段階では詳細に設計をするわけではなく、これだったらこのような広さでこのようなプランができそうだとか、既存の状態から何が利用できそうだとか、求められている空間やその場所のことなど様々な観点からどこがより今回にマッチしそうかというアドバイスをします。

また、場合によっては一緒に現地に行き、内見をしてより具体的にどちらがふさわしいか、候補地の可能性を検証し、一緒に考えていきます。そこで建物のオーナーや管理会社の方などが通常立ち会われるため、設備のことや、工事する上での条件や法規的な専門家でなければ、わかりにくいことなどを僕たちが直接聞くこともできるので、より判断材料として、明確化されていきます。図面や写真だけでは判断つかないことは多々あるので、やはりある程度候補が絞られたタイミングで同行させて頂くのが、良いとは思います。

今回はお施主さんの要望は明確で最後2件に絞ったタイミングで僕たちも一緒に現地を伺いました。1つ目は大通りに面した人通りが多くある場所です。元々がショップだったこともあり、道路に対してガラス面が多く、また天井も高く広々とした空間というのが特徴でした。ただし、壁はバックヤード部分にしかないこともあり、クリニックとは相性があまりよくなさそうな点がいくつかある印象でした。

理由としてはいくつかありますが、既存がほとんど使えずにコストがかかりすぎるところが一番のネックだったように思います。大通りに面した路面店ということで家賃も高いということもありました。

他には、
・クリニックは一般的にあまり外から見えすぎるのは避ける必要があるため、せっかくのガラス張りでも結局目隠しをすることになってしまいます。

・既存利用できる壁がほとんどなく、それでも部屋を区切っていくため、新たに壁をたくさんつくる必要がありました。

・天井も高いため、壁の高さも高くなりコストにも影響します。

・部屋を細かく区切ることから、既存のエアコンだけでは到底まかなえないため、空調機の増設が必要となります。

もちろん選ばれた場所で与えられた条件の中でベストを尽くすのが僕たちの仕事でもあるのですが、いくつかを比較できることでメリット、デメリットをお伝えし、より最適なテナント、土地を探すお手伝いができると思います。

次回はもう一つのテナントを内見したときのことについて書きます。

三谷