不動産投資の成功は1戸目で決まる！24,000戸の賃貸データから見る 最初に買うべき物件選びの3つのポイントとは
1戸目で失敗すると挽回は難しい
不動産投資を実践している、またはこれからスタートしようとしている人にとって、永遠のテーマともいえる『物件選び』
特に1戸目に購入する物件の選び方を間違えてしまうと、挽回することが難しく、人生を左右するほどの大きなダメージとなってしまうことがあります。
では、1戸目の物件は何を選べばよいのか。
創業32年を迎える当社の答えは『区分の都心中古ワンルーム』です。特に初心者であったり、リスクを可能な限り抑えて投資をするなら、なおのこと、この一択でしょう。
「初めての物件で、新築や地方の一棟物件を買ってしまって、途方に暮れてしまっているお客様は何人も見てきました」
そう語るのは、自身でも『区分の都心中古ワンルーム』を3戸所有する日本財託コンサルタントの大賀です。
「地方で一棟アパートをご購入されたあるお客様からご相談を受けたことがあります。その物件は良くて稼働率50％。一度退去が決まると、次の入居者は半年経っても見つからなかったそうです。その結果、毎月5万円以上の赤字。小さなお子様が3人もおり、これからかかる学費などに頭を悩ませていました」
ーその方の物件は、なぜ赤字を出してしまうような事態に陥ってしまったのでしょうか？
「主な要因は、購入する物件の賃貸需要を重視しなかったことです。この物件は9％の利回りをうたって販売されていたそうです。確かに、利回り9％の投資用物件は魅力的ですよね。ただ、ご注意いただきたいのは、その利回りは入居者がついてこその利回りだということです。物件の周辺に、オフィス街や大学など大きな賃貸需要を生む要素がなければ、継続的な入居は期待しにくいでしょう。また地方ともなると持ち家率も高くなります。
残念ながら、お客様が購入された物件の近くには賃貸需要が期待できるオフィス街や大学などはなく、さらに最寄駅からは徒歩15分以上も離れていたということで、利便性も高いとは言えませんでした」
ー賃貸需要を重視するなら東京ですが、特に重視すべきポイントはありますか？
「東京でも23区の最寄駅から徒歩10分以内の物件をお勧めします。もっと言えば、東京23区でも時期や経済状況などから、賃貸需要が好調なエリアとそうではないエリアがあります。もし購入を検討するのであれば、その時賃貸が好調なエリアを選びたいですよね。僕もそうです。そういうときに参考になるのが、3ヵ月に1度、当社が公開している『賃貸実績レポート』です。
このレポートは、エリアごと、築年数ごとに、どの程度成約があり、その期間の平均空室日数はどのくらいだったのかというのが一覧になっているレポートです。つまりこれを見れば、賃貸需要が好調な物件の条件が見て取れるのです。とはいえ、レポートのどこをどのように読み解けばいいか、わからない方も多いと思います。そこで当社では、最新の賃貸実績レポートを用いた『物件の選び方』を解説したセミナーを開催しています。現在開催中のセミナーはこちらになります」
セミナーでは、1戸目に『区分の都心中古ワンルーム』を選ぶべき理由と、24,000戸を管理する当社独自のデータから読み解いた、「いま」不動産投資で成功する物件選びの3つのポイントを丁寧にご紹介させていただきます。
セミナーの後半では、独自の目線でコツコツ投資用物件を買い進め、現在8戸を所有する現役サラリーマンオーナー様にも登壇いただきます。コロナ禍でも安定して家賃収入を生み出す物件をどのように選んできたのか。特に1戸目の物件選びの経験を語っていただきます。
3つのポイントを網羅した講演限定の物件もご用意していますので、ぜひ、ご参加ください。