私に不動産投資は向いてるの？金融アドバイザー＆現役投資家が投資選びのモヤモヤを解消！
人によって正解は異なる！不動産投資はあなたにもピッタリかも？お金のプロと先輩投資家に聞いてみよう！
全ての投資商品にはそれぞれ長所も短所もあります。あなたの投資の目的や考え方、さらには性格に合った商品を選ばないと、投資を継続して成功を収めることは難しくなるでしょう。
ただ…こう思いますよね。
『投資商品が世の中にありすぎて、どれを選べばよいのか分からない』
『銀行、証券、不動産、どの営業も良いことばかり言うので迷ってしまう』
そんなあなたの疑問にお答えするのが、オンラインで見れるお悩み相談番組＜資産形成のお悩み相談所＞です。
今回のテーマはいま話題の「不動産投資」の向き不向き。
どんな人に向いているの？逆にどんな人は手を出さないほうがいいの？2人のパネリストがさまざまな角度から議論していきます。
1人目は、IFA（独立系金融アドバイザー）の堀越健。 金融商品の専門家の立場から、さまざまな投資商品の中における不動産投資の特長を解き明かします。
2人目は、会社員として不動産投資を実践し、家賃年収3300万円をつくり、43歳でいわゆるFIREを達成した村野博基氏。 現在、ワンルームを中心に都内に32戸の物件を所有。
サラリーマン目線での投資哲学に裏打ちされた”無敵の”不動産投資術は話題を呼び、2020年末には書籍を発売するまでに至りました。
自身や周囲のサラリーマンオーナーの着眼点や継続した資産形成を行うためのポイントを、一般投資家目線から赤裸々にお伝えします。
さらに、不動産投資を検討する300名以上の相談にのってきた当社資産コンサルタントの大賀亮太朗もディスカッションに加わり、投資事例を含めてご紹介します。
自分と相性が良いのなら投資を検討してみたいと考えているあなたはもちろん、 iDecoやNISA、株式投資でいまいちしっくり来ていなかったり、金融投資にプラスしてさらに投資の幅を広げたいと思っているあなたにも、お勧めの内容です。
※こちらの記事では、対談内容のダイジェストをお送りします。全編をご覧になりたい方は、こちらからご覧ください。
パネリストの紹介
司会 資産形成のお悩み相談所。今回のテーマは今話題の「不動産投資」の向き不向き、どんな人に向いてるの？逆にどんな人は手を出さない方がいいの？二人のパネリストをお招きして様々な角度から議論していきます。お二人から簡単に自己紹介をいただきます。
堀越 GAIA堀越健です。普段は、GAIAという会社でファイナンシャルアドバイザーをしております。株式や投資信託だけではなく生命保険、不動産投資、相続対策まで、全体を俯瞰して幅広い提案とその実行支援をしております。これまで多くのお客様の投資相談を受けた経験から、今日はこれから投資を始める方へのヒントをお話しできればと思っております。よろしくお願いいたします。
司会 はい。よろしくお願いします。今日は金融の専門家の立場からお話をいただきます。続きましてお二人目は不動産投資家の村野博基さんです。
村野 はい、村野です。1999年に普通に会社に入社しまして、20年間サラリーマンをしながらいろんなものに投資してきました。2019年にもう会社をやめて今は好きなことをしながらぼちぼちと生きてるような状態です。今日は楽しみにしております。よろしくお願いいたします。
司会 よろしくお願いします。今日は不動産投資で資産を築いた、一個人投資家の立場からご意見を頂戴したいと思います。お二人とも、本日はどうぞよろしくお願いします。
二人 よろしくお願いします。
司会 またオブザーバーとしまして、日本財託のコンサルタント、大賀亮太朗も参加いたします。簡単に自己紹介をお願いします。
大賀 日本財託でコンサルタントをしております、大賀亮太朗と申します。2016年に日本財託に新卒で入社をいたしまして、それ以来ですねコンサルタントとして不動産投資のアドバイスをみなさまにさせていただいております。私自身も不動産投資を実践してる身でもございます。今日はみなさまにとって有益な情報がお届けできるように頑張りますので、よろしくお願いいたします。
不動産投資ってどんな投資？
司会 どうぞよろしくお願いします。さて本日のテーマ、不動産投資の向き不向き。こちらを語る前に、そもそも不動産投資とはどのような投資なのか理解していく必要があるでしょう。
堀越さん。投資商品と一口に言っても、その種類、そしてリスクとかリターンとか様々ありますけれども、その中でその不動産投資ってのはどのような特徴がある投資なんでしょうか？
堀越 はい。では私の方からご説明させていただきます。まず不動産に限らず、将来の利益を見込んでお金を出すというのが一般的な「投資」の定義になります。ですので何かにお金を出すことで、リターンを期待するということになりますが、今、投資と言われてるものも非常に様々なものがございます。預金であるとか外貨預金、生命保険、金とかプラチナとか、ソーシャルレンディングなんてものも最近はありますね。それから投資信託、株式、ビットコイン。それから今日のテーマの不動産投資。代表的なものを挙げただけでも、これだけたくさんある。そんな中の投資商品のひとつが、不動産投資ということになります。
それから不動産投資と言いましても、様々な形態があります。大きく分けて二つ。直接所有するタイプのもの、それから間接的に所有するタイプのものがあります。
直接所有のものに関しましては、商業ビルとかマンション、アパート、戸建て、駐車場といった不動産をまるごと所有していくタイプのもの。それから、それらを分けていくっていうんですかね。区分で投資して所有するというタイプもございます。
それから最近では、権利ですね。区分ではなくて出資する金額によって持分を分けていく、権利所有という形態もございます。
それから一方で、間接所有というものもあります。たとえば、不動産REITですね。不動産投資信託と日本語では言ったりします。それから不動産のクラウドファンディングといったものは間接的に所有するもので、比較的金融商品として取り扱われる形態です。
続きまして、不動産投資のリターンについて。不動産には二つのリターンの見込み方がございます。仮にですけども2,000万円のワンルームマンションを購入したとしましょう。こちらのワンルームマンションが将来値上がりをして、2,500万円で売れたと。こういうのを売却益ということになりますね。単純計算で500万円が利益ということになりますけれども、こちらをキャピタルゲインという言い方をします。
一方でワンルームマンションを購入して、そちらを自分で住むのではなく誰かに貸し出しをすると。そうすると毎月家賃収入が入ってきます。こちらの家賃収入のことをインカムゲインという言い方をします。
不動産投資には大きくこの二つ、キャピタルゲインを見込む投資の仕方、それからインカムゲインを見込む投資の仕方、またはその両方というものがございます。
続いて、不動産投資の特徴。融資を受けられるというところが他の投資商品と大きく違う最大の特徴かと思います。
それからこちらが最後になりますけれども、不動産投資でどれぐらいリターンが期待できるの？っていうことなんですが他の投資商品と比べて、ミドルリスクミドルリターンとでも申しましょうか。株式よりもちょっとリターンは少ないですがリスクも小さい。一方で預金なんかと比べるとリターン高く見込めます。でもちょっとリスクありますねって。こういった性格を持っているというのが一般的な不動産投資の特徴かと思います。
司会 不動産投資といっても様々な種類があって、そのお金の儲け方に関しても、２種類ぐらいありますと。そして最大の特徴はお金を借りて始めることができると。そういうことですね？
堀越 そうですね。
なぜFIRE達成した投資家は不動産投資を選んだの？
司会 とはいえ、周りにその不動産投資をやってる人いないよとか、不動産投資分かる人がいないよ、と、そういう方も多いのではないかと思います。その中で、今度は不動産投資の実践者であって、いわゆるFIREを実現されたという成功者の村野さんにお聞きをしたいんですけれども。なぜ不動産投資を選んだんでしょうか？そして他の投資との違いについては投資家としてどのように捉えていらっしゃいますでしょうか？
村野 はい。まず、なぜ不動産投資を選んだのか、なんですけれども、借り入れを活用できるからというところです。物件そのものの担保価値と、そもそもの自分の与信枠の両方を活用できるのが不動産投資だと思っていて。この両方を使いたいから不動産投資を選びました。
で、その中で私がなぜ東京の中古ワンルームを中心に投資しているのかと言いますと、先ほど堀越さんの方からも話がありましたけど、いろいろな不動産投資の種類がある中で、不動産投資の中で最もリスクが低いと考えているからです。
僕は、投資はそもそも「無敵」という言い方をよくしてるんですけど、「負けない」っていうことをベースにしています。なので、極力リスクっていうのやっぱり減らしたいと考えてるんですね。不動産投資にはいろいろリスクってあると思うんですけれども、その中で一番クリティカルなリスクが空室だと思っています。物が壊れて修繕をするにしても、税金を払うという話になったとしても、借りてくれる人さえいれば、家賃としてその人が払ってくれるんですよね。なのである程度のリスクは抑えられるんですが、この空室だけはどうにもならないんですよ。借りてくれる人がいなくなったら、その収入ってなくなってしまうのでこれが一番のリスクだと思っています。これが一番少ない投資先が、東京の中古ワンルームかな、と考えてこれを選んでます。
続いて他の投資と何が違うの？って話。インカムゲインを安定して高効率で稼ぐことができる、ということです。
もちろん、いろいろインカムゲインを稼げる投資商品っていうのはあるんですけれども、不動産投資が最も効率的なんじゃないかなと思ってます。先程ありましたように、多くの投資ってキャピタルゲイン狙いか、インカムゲイン狙いかっていうところで分かれると思います。その点、僕のやっている不動産投資ってもう完全にインカムゲインに振っている状態です。例えば配当とかもインカムゲインってありますけれども、これって企業業績によっても結構左右される部分があるかなと思ってるんですね。一方で、家賃って景気によって多少の変動はありますけど、そこまで大きくはやっぱり動かないと捉えています。
そして不動産投資の利回りってレバレッジをかければ、思ったよりも良いかなと考えてます。ですので、自分としては不動産投資は気に入って続けているわけです。もちろん別に不動産投資だけをやってるわけではなくて、他にも色々と投資はやってはいるんですけどね。
司会 ありがとうございます。インカムゲインで利益を得られる、しかもそれが高効率でできるところが他の投資と違うと思っていらっしゃって、それができるのが村野さんが中心に投資をされている東京の中古ワンルームという不動産に投資をする不動産投資ということでよろしいですかね？
村野 はい。
不動産投資を始めている人（不動産オーナー）ってどんな人？
司会 ありがとうございます。では徐々に本題に進めて行きたいんですけれども実際の村野さんのようにサラリーマンから不動産投資を始めて投資を続けている人（不動産オーナー）って、どのような人が多いんでしょうか？
大賀 そちらは私の方から紹介させていただければと思います。当社日本財託におけるオーナー様の年代と性別のデータをまとめさせていただきました。40代と50代で約半分の割合を占めます。先ほど堀越さんと村野さんからもご説明いただきましたが、ローンを活用して、投資をすることができるという点で、30代以降、だんだん収入が安定してくる世代の方が非常に検討がしやすくなっている、という面があると思います。
男女比については、圧倒的に男性の方が多く約8割ですが、一方で女性も2割以上おり、ここ5年、10年の中で女性の投資家の方も増えています。
続いて、お住まいのエリアやご年収についてのデータです。
当社は東京の中古ワンルームをお勧めしていることから、物件が所在してるのが東京とその近郊が非常に多いですので、オーナー様のお住まいも一都三県の方が多いです。そしてご年収ですが、金融機関から融資を引くための条件がございますので、一定額以上の年収が安定的にあるという方が多いです。具体的には年収500万円から1,000万円以内。こちらの方がほぼ６割を占めています。
司会 なるほど。ちなみにこの不動産投資に関しては、どんな目的で始めている人が多いんですか？
大賀 目的は人それぞれではありますが、多くの方は将来の収入対策ですね。あと最近は村野さまも達成されたようにFIRE、経済的自由を実現させたいという目的を持って不動産投資を実践している方が徐々に増えているとは感じていまして。その中でも具体的に月何万円の収入が欲しいとか、具体的な目標も立てて、スタートする方も増えているものと感じています。
司会 そういった不動産投資始める方っていうのは、他の投資はやっていたりするんですか？
大賀 そうですね。金融商品、具体的には株式、投資信託などやっている方は非常に多いです。貯金だけしかしてこなかったんです、なんていう方も中にはいらっしゃいます。最近はNISA、iDeCoといった少額からでも始められるものが人気だと感じますね。
不動産オーナーは「普通の人」
司会 ありがとうございます。今度は村野さんにおうかがいしたいのですが、村野さんの周囲のこの不動産投資家の方っていうのはどんな人が多いっていう印象ですか？
村野 周囲ですよね？普通の人が多いかなって思います（笑）
司会 普通の人っていうのは…？
村野 普通の人です。元々自分の周囲の投資家は、友達だったり、高校・大学・社会人になってからの知人にこんなことやってるよ、じゃあ自分もやってみるよ、といった形で始めた人が多いので。別に取り立ててすごい人がやってるかっていうと、実は友達みんなが凄かったりもするのかもしれないですけれど、至って普通の人たちかなと。鳥貴族とかで飲んだりとか。鳥貴族結構好きなんですよね、キャベツおかわり自由。あとサイゼリアでプリン食べたりとか、ドリンクバーで長居していたりとか。そんな感じの普通の人が多いかなという感じはしています。自分の中ではですね。
司会 具体的にこんな人がいます、といった例はありますか。
村野 こんな人…、なんでしょう、上場企業と言われてるような企業に勤めていて、年収はそこそこあって、奥さんと子供がいて、みたいな、普通の家庭なのかなって思いますけどね。
司会 お金持ちっていう感じの方ではないと。
村野 ではないと思いますね。平均がどのくらいかっていうのはわからないんですけども。ただ、ご両親も普通のサラリーマンであったりとか、何か大企業のお偉いさんの息子さん娘さんみたいな形ではなく、普通に育ってきて、普通にサラリーマンをやってるっていう方が多いイメージですね。
不動産オーナーは意外と「会社員」に多い
司会 なるほど。ありがとうございます。今度は堀越さんにおうかがいします。IFAとして資産形成の助言をされる立場で、不動産投資をすでに行っていたりとか、新たに始める方っていらっしゃると思うんですが、その特徴というか、印象みたいなものってありますか？
堀越 いろんな方がいらっしゃると思いますが、あえて特徴を挙げると、サラリーマン。融資を受けるという側面から言うと、サラリーマンの方のほうが意外と融資を受けやすかったりしますので。自営業の方と比べると、会社員の方のほうが取り組みやすいのかな、とそんな傾向があると思います。
それからそもそも不動産好きな方は多いですよね。株がいいのか、それ以外の投資がいいのかっていう時には不動産に興味があるんですっていう、そういう方ですね。
あと意外と多いのが、株式投資や投資信託で過去に結構大きい損をしたんだよね、もうこりごりなんです、今度は不動産がいいですって。そういったのちょっと痛い経験をして不動産に取り組まれる方というのも多いかなと思いますね。
不動産投資に向いている人は？
司会 なるほど。ありがとうございます。今のお話とも重複する部分もあるかもしれないんですけれどもずばり本日のテーマですね、不動産投資に向いている人ってどんな人でしょうか。
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