不動産の売り方：専属専任媒介って何？
5人の息子を育てる不動産屋、野上俊彦です^ ^
本日は売却の預かり方の一つ目『専属専任媒介』について解説していきます。
第一回はこちら
売主と不動産業者のルール
まずは専属専任媒介のルールを紹介します。
売主と不動産業者ともにルールがあリますが、この専属専任媒介が一番厳しいものになっています。
売主のルール
・依頼できる不動産業者は「1社」のみ
・自分で買主を見つけても仲介手数料が発生する
不動産業者のルール
・媒介契約をしてから5日以内にレインズへ登録※
・1週間に一度、売主様へ反響報告をする
※レインズとは不動産業者が見れるサイトのこと
「専」属「専」任とある通り、依頼できる不動産業者は1社のみです。
また、専属専任媒介の場合は、売主自身が買主を見つけたとしても必ず媒介契約を結んだ不動産業者を介して売却しないといけません。
親戚や知人が購入する可能性があるのなら、専任媒介や一般媒介での売却も考えて良いかもしれません。
不動産業者としても専属で預かるので、一番制約が厳しいのが特徴です。
レインズとは
まず媒介契約を締結してから5日以内にレインズへ登録するということです。
レインズというのは不動産業者が見れるサイトですが、レインズに登録することで、宅建協会に加盟している不動産業者が預かった物件情報を手にすることができます。
そうすることで、他の不動産業者が紹介できる仕組みになっているので、早めに申込がもらえる可能性があります。
ただ、それだけだと登録したかわからないので、売主は自分の所有物件のみレインズへログインすることができます。
不動産業者がレインズへ登録するとIDとPWが発行されます。
一般的に登録後に手紙やメールなどで連絡を行うので、手にすることができます。
そのIDとPWでログインして登録状況を確認しましょう。
報告義務について
次は報告義務についてです。
専属専任媒介はお客様にとってもかなり制約が厳しい契約なので、不動産業者にも制約が厳しいです。
報告義務として、1週間に1度しっかりと反響報告を行わないといけません。
・電話反響
・メール反響
・案内数
・業者からの問い合わせ数
・チラシを撒いた枚数
・お客様への提案数
など、お預かりしている不動産の状況についてです。
不動産業者としては、しっかりと販売活動をしていないと報告活動ができないので、報告頻度が多い専属専任媒介ではしっかりと動く傾向があります。
また、専属なので買主様が決まった場合、必ず仲介手数料をもらえます。
不動産業者としてはありがたい契約なので、期待はできます。
ただ、その反面、買主を違う業者がみつけてきた場合は片手仲介となってしまいます。
そうすると同じ仕事をしても半分しか仲介手数料をもらえないので、不動産業者によっては他の不動産業者へ紹介させないこともあります。
そのような売主にとって迷惑な不動産業者は実際たくさんいるので、見極めが重要です。
紹介させない不動産業者の見極め方
結構荒技ですが、預けた不動産業者に「不動産業者っぽく連絡する」という方法があります。
その時に「快く紹介可能」と言ってくれたら問題ないと思います。
少し話がそれましたが、実際に紹介させない不動産業者は多数いるので、注意しましょう。
では明日は専任媒介について解説するので、楽しみにしていてください^ ^
ということで今回の投稿を終了します。
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