今は、REITに投資しない理由

わたしは不動産に弱気。人口動態が悪化しているのが最大の懸念。

私は、不動産は長期で見ると人口の関数だと思っています。
人口が増えれば、オフィス、商業施設、住宅はニーズが増えるはず。　そう考えると日本REITは避けている。最近は、結構上がっているのですが、長期で持つのには恐怖感がある。
政策の大きな変更があれば人口同街が変わる可能性もあるが、いまのところ人口は確実に減少すると考えている。

米国のREITはインフレ、長期債、不動産イールドの同時上昇（価格は下落）リスクを懸念

米国のREITは、日本よりも人口動態上のファンダメンタルズは良いのですが、最近は上昇が止まっている感じ。

それでも、J-REITよりは、米国REITの方が負けにくいと思っていますが、コロナ禍で、周りを見てもオフィスの利用は減少しているし、商業施設やホテルなどもどこまで戻るのか疑問。

また、米国では長期金利が上がりそうなタイミングなので、米国REITも今は怖い。

以下のチャートは国際利回りとリートの利回り。どう見てもかなり相関は強い。

出典：　https://finance-gfp.com/?p=3977

米国はバイデンの巨大財政出動を行う一方で、増税はゆっくり進めるシナリオ。財政出動からのインフレを起点とし、長期金利とREIT利回りの上昇は、その可能性があると思われる。

視点を変えて、他の投資機会と比べるとすると、

アマゾンやグーグルなどは価格水準は高いが、まだ成長すると思う。
米国REITは同じように価格水準は高いが、あまり成長しないと思う。

単純に成長する方に投資した方が、利益が大きいと思っている。

元不動産屋の投資家としては、

不動産に投資して儲かるタイミングとは、
市場にディストレスな雰囲気があふれるタイミング。
この時に、大きく投資実行できる場合に、すごく安全に儲かる。
今はそのタイミングではない。

と言いつつ、私の最大の資産は、東京の自宅の不動産・・・トホホ。