買って3年のマンションを売る話
きっかけ
2021年の初頭、ポストに入っていたチラシ「あなたのマンションを買いたい方が待っています」、よくあるアレを見たことから始まる
「お、まじか高く売れるわ」とはならなかったが、マンション相場が上げ傾向とは聞いていたのと
リモートワークがメインになったため、住み替えも検討していたので
3月頃にまずは相場チェックしてみるか位の気持ちで一括査定サイトへ登録して見たのだった
登録したのはこの辺で、大手と地域の中小企業でまばらに出しました
机上査定では中小はやや高め、大手はちょっと控えめ位の価格で概ね予想と合致したものでした
近隣のマンション相場や、過去の販売実績などいろいろなデータをつけてくれるので、見てみるのも面白いと思います
華麗に名前をtypoしていた所はそのまま相場チェックでした〜の返信で終わらせ、3社程見繕って訪問査定へ
築浅で目立った傷や汚れもないので、概ね減額無しで見積もりままかちょっとあげても位の所感と行った所
営業曰く、物件が品切れ状態ですぐにでも見込み客を連れてきたいと盛り上がり値付けのコツや相場感などを聞き出したりなど
ただ、住み替え先も検討中のままだったので契約は無しで、住み替えにいい物件あったら紹介してくださいで終わりました
そんなこんなで、住み替え先を検討していたのですが
戸建の流れになり、ハウスメーカーが決まり、いいタイミングで土地も出てきたので契約となりました（その話しは別途書けたら書く
着工予定が2022年3月、竣工が8月になり住んでいた場所と遠隔地だったので、先にマンションを売り引越して、間に賃貸を挟む計画となりました
売り方
やっと売る話に入ります
見積もりは貰っていたのもあり、営業の話からの感触で自分の物件は売れるだろうと予測をつけていたので
あとはどうやって売るかを考え始めました
基本的に売れそうな物件なら、専属専任媒介か専任媒介になると思います
大手なんかは専属専任媒介にすると、さまざまサービス付けるよって感じです
プロカメラマンの写真撮影
ハウスクリーニング
建物保証や住宅設備補償
売却補償や買取サービス
しかし、仲介手数料って高いな！って思いません？
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっていて
400万円以上の場合は、売却額×3％+6万円+消費税となるので
例えば4000万円とすると、4000万円 × 3％ ＋ 6万円 + 消費税 ＝ 138万6000円となります、高っけえ！
この金額は上限なので必ずかかるわけではなく、会社によって半額だったり、上限額だったりと様々です
そこで調べてみると
セルフ売却というのがあり、それならば仲介手数料が0円になると！
とはいえ、サービスつけてるからには需要があるのだろうと思い、それぞれの単価感を調べてみました
プロカメラマンの写真撮影
だいたい1時間1万円ハウスクリーニング
1LDKで5~10万円建物保証や住宅設備補償
5年で4万円位
買主側仲介が大手なら仲介保証に含まれている事がある売却補償や買取サービス
基本的に90%、売れなかった場合なので今回は関係無し
セルフ売却
AIがあれこれして価格を算出してくれるらしいです
AIのつける価格が大分下回っていましたが、査定でもらってた価格の上限を上回る感じで値付けして登録
なぜか、1週間ほどするとAI価格がぐんぐん上昇してきました
撮影も手配はできるみたいでしたが、とりあえず買った時に撮った写真をベースに掲載
1ヶ月ほど待ってみるもPVがほぼない、誰にも見られていなかった
なぜかというと、おうちダイレクトはYahoo不動産にしか掲載されず、レインズに登録されません
不動産検索大手のSUUMOやHOME'Sに出てこないので集客に難ありだと感じました
TERASS
都内マンションであれば無条件で手数料が無料になるサービス
嘘だぁと思ったあなた、私もです
いわゆる両手仲介なら無料なのかと訝しんでいたのですが、無条件で仲介手数料が無料との事でとりあえず査定から申し込んでみました
訪問査定もなく、Zoomで面談しましょうとの事なのでつないでみるとイケメン(本人)が現れました
サービス内容と査定を聞いて、先に掲載していてる価格があるのでそこからちょっと下げて載せてみましょうという事で専属専任媒介契約を電子契約でサクッと行い、入居時の写真とその時撮った写真で掲載開始
カメラマンの写真撮影を手配してもらい、見積もりで7千円ちょっとをクレカ決済で完了
撮影後に、映り込みした家具とか消してもらうのに手直しで2~3枚修正を頼み、こちらも画像加工1枚450円
なんてやりとりをLINEでしてたら次の週末には内見予約がいきなり3件
次の日に購入申し込み、端数分切り上げでしたが元々想定の価格だったので承諾し無事契約へ
買主様はTERASS仲介ではなかったのですが無条件で無料の通り、仲介手数料は0円となりました
その後の契約や引き渡しもしっかり手続きしていただき、無事に完了しました
確定申告
取得費より高く売れ、譲渡所得が出たので確定申告が必要です
マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除については、戸建で住宅ローン減税を申請予定なので使えません
短期譲渡(5年未満)で税率が30%、譲渡費用の仲介手数料が0円なの控除が少なく高額となりましたが、一般的な仲介手数料を支払うよりはだいぶお得になったと報告させていただきます
次回は家を建てる話ができれば〜
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