地方高利回り投資とは何か？②資産形成と節税の点から

５回に分けて、私の得意とする地方高利回り投資について説明します。一連の連載で、地方高利回りの長所短所を検討する際、都内の一棟と比較した方がわかりやすいので、その都度引き合いに出してしてお話しします。

最初の2回で投資目的から地方高利回り投資を検討します。投資目的は①運用益②転売益③資産形成④節税の４点に着目していきます。残りの２回では、実際に不動産投資に取り組む際の段階ごとでの地方高利回り投資の特徴を確認します。最後の1回で結論と考察を述べます。

前回は、運用益と転売益から地方高利回り投資がどんなものかお話ししました。

今回は、資産形成と節税の点から見ていきましょう。

③資産形成

資産形成は、都内投資で意識されるポイントと言えます。資産形成を目的に地方投資をする方はゼロとは言いませんが、限りなく少ないでしょう。
 
不動産は、運用益や転売益で仮に利益を上げれなかったとしても、都内投資では、資産形成という点で価値がある場合があります。運用益や転売で利益を得れなかったとしても、自分の子供、孫やその子孫にまとまった資産を残すことが出来るかもしれません。目先の利益より、都内と言う限られた場所で代々にわたり不動産を購入し、資産形成を目的とする考え方は一定数の支持があります。

もちろんこれは相当な資産家であればという条件付きです。私が想定する読者の方とは資産規模の次元が異なるので詳しくは解説しません。きっと私が解説するまでもなく資産形成をされていることでしょう。

④節税目的（相続対策を含む）

不動産は、税金の世界では特殊な考え方をします。大きく、減価償却と相続です。

減価償却は、イメージとして建物代金を分割して毎年経費として計上できるとするありがたいシステムです。ただ、もともと購入時に建物の購入代金を一挙に経費として計上することを許さずに、あえて分割させるので、実は、納税者には不利なシステムです。

この減価償却を経費で計上できる点と自己の本業の収入を損益相殺できる点を活用して、節税できる場合があります。ただ、これが効力を有するのは、ある程度の収入がないと意味がない手法です。この方法は、地方でも都内でも活用できる方法です。ただ、ともに築古で、減価償却の期間が短い場合により効果を出します。

相続対策という点では、相続財産の価値が、不動産の方が現金の場合に比べて低い額で算定されるので、現金を不動産にして相続する財産を圧縮する方法です。これも地方と都内では規模の差がありますが本質的な違いはないと思います。

これら、本業の節税をする場合、相続税を安くする、主たる目的が節税なので、運用益や転売益を気にしない傾向があります。

しかし、いくら節税できても、運用益や転売益でマイナスとなり、全体的に結局損をする場合がありますので、よくよく考えて投資をすべきです。

（おまけ）ステータス

もう一つ、実益とは異なる点から都内投資と地方投資を検討させてください。それは自尊心（プライド）の問題です。

事実、都内投資をしているとやはり聞こえがいいです。麻布で投資していると言うのと、茨城で投資しているというのでは、イメージが明らかに異なります。

また、都内投資は、必然的に規模が大きくなり、投資総額でも20億～40億と行きます。これもカッコいいように思います。サラリーマンが不動産投資に手を出す際、こういったカッコよさに気を取られるパターンが多々あるようです。

しかし、所詮は投資です。最終的にいくら儲かるかの勝負です。私からアドバイスをひとつするなら、「虚栄心は捨てましょう」ということです。

地に足をつけて今の自分にふさわしい手段を考えましょう。地方は3000万円の物件を高利回りで運用益を稼ぎ、出口は期待できない。都内は2～3億の物件をかつかつの運用益で稼ぎながら、出口の売却益でガバっとと稼ぐのです。どちらがいいというわけでなく、それぞれ長所短所があります。その長所短所が自分に合っているか否かで判断すべきです。

現在、フルローンがなかなか認めれれない状況では、2000万円以下の年収の方には都内は難しいです。逆に2000万円以上ある方は、都内があっているように思います。ただ、そういった人はもう既に投資をしていることでしょうが。

この記事を書いた人

中島亮（なかしまりょう）

中央大学法学部卒。法務博士。
主に地方の一棟アパートを購入する個人不動産投資家。
サラリーマン15年目にアパート投資を開始。
その後、6年間で10棟93戸を購入し、退職。

現在、39棟383世帯所有。年間賃料19,000万円超え。キャッシュフローは実質3,000万円を超えている。大家向けN塾主宰。