築20年からのアパート・マンション経営”成功”の秘訣

こんばんは。Nishiiです。
今回は令和の不動産オーナー必読書「”築20年”からのアパート・マンション経営”成功”の秘訣」を読んだので3つにまとめていきたいと思います。

築20年を超えてからも、長く収益を得られる賃貸経営

築20年を超えると、建物の老朽化が目立つようになります。多くの入居者は新しく設備のキレイな物件を好むため、古くなるにつれて賃料が下がり、収入が減少します。また、エアコンや給湯器などの設備も経年劣化し、修理や交換が必要になります。さらに建物本体も雨漏りや給排水管の不具合などのトラブルも増え、最初の10年には必要なかった出費がかさんでいきます。
加えて、築20年頃になると大規模修繕工事が必要な時期を迎えます。

手持ちの資金では足りないほどの多額の費用が必要になることを知ると「もう、この建物で賃貸経営を続けるのは無理だ。いっそ建て替えてしおう」と考えるオーナーも出てきます。

ですが、建替えはもったいないことです。

なぜなら、苦しい時期を乗り越え、新築時の借入金の返済が終わった後には、収支がぐっと良くなるからです。もし建て替えしたとしても同じことの繰り返しで、やはり築20年目を超えた頃から経営は苦しくなってきます。

安易に建替えではなく適切なリフォームをしながら建物を長く活用し、築30年目以降の安定経営を目指すことが、賃貸経営の収益最大化につながると著者は言いいます。

法定耐用年数と建物寿命は違う

日本では多くの人が「建物はそう長くは活用できないもの」と思っています。その原因のひとつが、昭和40年に出された「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」という大蔵省の省令です。

木造は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年
この期間が経てば税法上の価値はゼロになる。決められました。

それに合わせて管理会社も金融機関もビジネスモデルを組んでいますが、実際に住める建物寿命はどのくらいかきちんと考えている人はわずかでしょう。

建物寿命とは、建物が古くなり入居者に選ばれなくなるまでの期間です。それが木造では60年。鉄筋コンクリート造は80年が可能です。しっかりと建物のメンテナンスを行い、入居者に選ばれるニーズを整えることができればこれだけ伸びるのです。

賃貸経営を取り巻く環境の変化

戦後の高度成長期から1980年代終わりのバブル期まで、賃貸経営は「とにかく建物を建てれば、事業として成立する」という時代でした。賃料は右肩上がりで、入居者も「建てれば入る」という状況が長く続いていたのです。

とりわけ1980年代後半はバブルの時期で、地価が急速に上がった結果、固定資産税などが増え、その対策として賃貸不動産が多く建てられました。

しかし、それから時代は変わり、今は建築費が高騰し、空室率は上がり、賃料は下がっています。1980年代から90年代にかけて大量に建てられた賃貸物件は、軒並み築30年を越え、多くの賃貸オーナーが「この先、どうしようか」と悩んでいます。

そして、賃貸経営における現在から近い将来（2030年頃まで）の環境変化として、次の7つのトピックがあります。

①少子高齢化と人口減少
②既存ストックの老朽化
③外国人の増加
④環境問題
⑤消費者ニーズの変化
⑥自然災害の甚大化
⑦建築費の上昇

これらのトピックを乗り越え賃貸経営を続けるには管理会社の選定が必要になることはもちろん、オーナーも柔軟な考えをもって不動産をただの管理としてではなく、経営として考え抜かなければなりません。

そして、必要とあらば次世代への継承を考えてシミュレーションの作成や継承方法を模索する必要があります。

以上、「”築20年”からのアパート・マンション経営”成功”の秘訣」でした。

既存ストックの老朽化が問題視されることはよくありますが、建て替えではなく長期活用が成功の秘訣とシミュレーションを混ぜて数字で落とし込んで書いてある本はめずらしいなと感じました。

少子高齢化＋後継者不足＋建築業界の人手不足

どれも究極は「人が減る」という問題で賃貸経営の先行きが不安になります。ただ、逆を考えると「家」や「街」が快適で人を増やしたい環境、人を増やせる環境になればこの問題を克服できるかもしれません。
そう考えると、賃貸経営や不動産業界は尊い仕事だと思います。