マンション購入の大原則

こんにちは、研修医ヤマダです。

今、すごい緩い科を回ってるので、不動産の勉強と、株取引にすごい時間割けてます。

ちなみに株の方ですが30万くらい損しました（涙）
ずるずる引きずって損切りが遅れてしまった感じです、コロナショックで俺はいったい何を学んだんだか…

とはいえこれだけの暴落だったので、30万で済んで良かったと思って切り替えてます。

さて、今度は不動産の方ですが、この1ヶ月ほどで不動産に関する本を8冊ほど読みました。いろんな意見が書かれてて正直てんてこまいって感じです。

なので、いったんこれまでの知識を整理したいと思い今回の記事を作りました。

以下の内容は自分が読んだ本で、ほとんど共通して述べられていたものなので、マンション購入の原則になるのかなぁ、と勝手に思っております。

これからマンション選びをする、マンション購入を考えている人々の一助になれば幸いですん。

あ、でも

あくまで自分の中で納得できた考えですので絶対はないです、それだけご了承して読んでいただければと思います！

それではスタート〜

【マンション購入の大原則】

①マンションを購入するときは、必ずいつか売ることを考慮して購入するべき。

→人生は何が起こるか分からない。一生そこに住むと思っていても急な転勤、親の介護、子供の都合などで引っ越す可能性があり、その時に売れない物件に住んでいると、かなり安値で買い叩かれてしまう。
つまり、実際に売る必要はなくとも、必ず『売れる物件』を買っておく必要がある。売れる物件とはすなわち資産価値の高い物件である。

②物件は資金計画で選ぶのではなく、資産価値で選ぶべき

→この物件安くてお手頃だからここにしよう！という判断をしてはならない。
『不動産に掘り出し物はない』の格言通り、安い物件はその分資産価値が低いことが多く、将来的に値下がりもしやすい。
逆に、多少値が高くとも資産価値の高い物件は値下がりしにくい、『高く買って高く売る』という観点も持つべき。

③物件は後から変更できない条件で選ぶべき

→エントランスが綺麗とか、部屋の内装がお洒落だとか、キッチンが最新で使いやすいとか、そう言った購入後にも変更できる条件で物件を選んではならない。
大事なのは立地、最寄駅、階数、広さ、方角、周囲の建物などといった、購入後に変更できない条件である。

【資産価値が高い物件とは】

以下に資産価値が落ちにくい条件を4つ挙げていきます。

①間取りは2LDK以上！

→理由は売却しやすいから。需要と供給を見れば明らかだが、新築マンションの売買のうち2LDK＋3LDKで80%ほどを占めている。独身であっても売る時のことを考えてなるべく2LDK以上を購入すると良い。

首都圏新築分譲マンション動向2022より

★逆にワンルームなどは絶対に辞めとく！
→理由は売れないため。マンションを買うのは基本30代以上の夫婦であり、1Rは需要が少なく見向きもされない。いわゆるワンルームマンション投資も同様、売却して損切りしにくい時点で投資としてかなりハイリスクである。

②条件が強い物件を買う

→値段は高いが資産価値が落ちにくいため、『高く買って高く売る』を文字通り行うイメージ。

・人気沿線の人気駅にする
→マンションを買うというより、マンションのある駅を買うと考えると良い。

・住所にブランドがある
→例えば港区とか。時が経って建物の価値が下がっても、土地の価値は落ちないため。また2050年でも人口が増えるのは「港区、中央区、千代田区」のあたり。

・ブランドマンションにする
→住友不動産のシティハウス、三井不動産のパークタワー、野村不動産のプラウドタワーなど。ヴィトンのバッグが中古でも売れるのと同じ原理。

③利便性が高い

・駅から徒歩5ー10分以内にする
→理想は5分、理由は駅から徒歩5分圏内に建てられているマンションの数は限られており、今後も増やすとしても限度があり希少性が高いため。

・街に若い学生がいる
→国立大学が近くにあると良い。若者が多いと街に活気があり、今後も街が成長していきやすいため。
 
・近くに高級スーパーとリーズナブルなスーパー２つがある
・近くに雰囲気の良い公園がある
・図書館や公的スポーツ施設がある
・人気小学校の学区である
・総合病院が近くにある

・小児科24時間在住の病院がある
→研修医からしても小児科が常駐してる病院は大切だと思います、小児科は小児に特化した専門知識がないと何もできないからです。内科歴30年の医者でも、小児の風邪を診れないとかはザラにあります。

④災害に強い

→近いうちに首都直下型地震が起こるといわれているため、災害に強いというのはかなり付加価値となる。
災害に強い条件として有名なのが『埋立地ではない、高台にある、江戸時代に大名などのお偉いさんが住んでいた、かつて沼や池ではなかった』

・また、2001年以降に建てられた建物なら、新耐震基準を満たしているため安全性は高い（熊本地震では新耐震かつ鉄筋コンクリートのマンシャンが倒れることはなかった）

以下は防災マップをざっとまとめたもの

・地震危険度

地震に関する地域危険度測定調査(第9回)

・液状化予想図

東京都の液状化予測（平成24年改訂版）

・洪水ハザードマップ

2018年 洪水ハザードマップ

・火災延焼マップ

東京都の地震時における地域別延焼危険度測定(第8回)平成24年3月＜東京消防庁＞

【まとめ】

要するに、安くてお手軽な物件を買うのではなく、多少高くとも資産価値の落ちにくい物件を購入する！
という原則に従ってマンションは購入すべきという結論に至りました。

感覚としては時計を買う時、G-SHOCKを買って使えなくなったら捨てるよりも、ロレックスを無理してでも買って、新しいの欲しくなったらそのロレックスを売る方が結果としては得するのかもという感じでしょうか。
まあ自分は時計とブランド品には1mmも興味なくて買ったことないのですが笑
（←じゃあなんでこの例えにしたし）

とは言え都内のそんな条件を満たすマンションは普通に億したりするので、適度に上の条件から削って理想の物件を購入できればと思います。

これからも本を読んで勉強するつもりなのでこれからも条件を追加していくかもです、それでは〜