【実録】投資家視点でマイホーム購入してみた！5つ購入戦略は？
みなさんこんにちは。
普段は「株式投資」に関する発信をしていますが、
投資をする目的は
「生活を豊かにすること」
身の回りのお金の話もしていきます！
今回は、「マイホーム購入」について！
そして、投資家視点をもってマイホーム購入すれば、
お得に購入して、資産化できてお金に余裕が生まれます。
お金に余裕があれば、もっと投資資金に回すことができる！
（株式投資の知識＋経験）×資金量＝投資の成果の拡大
投資も知識と経験が増せば高い「利回り」が可能になりやすくなりますが、資金が少なければ成果は小さいままです。
そういう意味でお金の使い方を考えるってとても大切なんですね。
You Tubeでこの内容を解説しています。
マイホーム購入の5つの購入戦略とは？
私がマイホームの購入を検討し始めたのは、2018年です！
結婚をきっかけに40㎡ほどのアパートから、
子育てにも不便ない広さのマンション購入を検討しました。
購入時は個人事業主ではなく、サラリーマンでしたので、
「住宅ローン」を有効に活用した投資戦略をイメージしました。
購入時のパーソナルデータはこんな感じ。
勤続6年
当時の年収500〜600万
購入前の家賃 85,000円
めちゃくちゃ収入が高いわけではなかったので結構倹約家。
贅沢はたまーにでOK！
家にも車にもそこまでこだわり持たず。
投資のお金には手を出さず。
そんな自分たちが探したイメージがこちら。
①東京23区内の中古マンション
②新耐震基準のマンション
③広さは50㎡〜70㎡の間
④貸した場合の利回りが6%以上
⑤住宅ローンをある程度の大手金融機関でフルローン
なぜこの5つの戦略が必要だったのか？
なるべく簡潔にまとめていきますので、
ぜひ最後までお付き合いお願いします(^^)
①なぜ東京23区内の中古マンション？
なぜ東京23区内で、しかも中古マンションなのか？
理由は②つあります。
①職場に近かったから
②新築にはプレミアムがのっているから
いまは個人事業主になっていますが、
当時は会社員で勤務地は丸の内。
満員電車に何時間も揺られるのは許せなかったので、
通勤にストレスのかからない場所というのはこだわりがありました。
ちなみに、
ドア to ドアで30分以内で、
通勤時電車も空いていて、
ほとんどノンストレスでした。
中古にした理由については、
新築にはプレミアムがのっているからです。
マンションの価値に加えて、
マンションを販売するための様々な費用がマンション価格に上乗せされているので、そのプレミアムのない中古物件を選択しています。
後ほども説明しますが、
だからこそ安くお得に買えたので良かったと思っていますし、
当然家の中はリフォーム済みで新品と同様の住心地です！
②新耐震基準のマンションを選ぶ理由は？
中古マンションを選ぶ中で一番外せない要件だったのは、
「新耐震基準であるかどうか？」
です。
なぜかというと、「住宅ローン控除」が使えるから
住宅ローン控除はご存知でしょうか？
残債の1%が確定申告時に控除されるのですが、
実はこれかなりインパクトがある内容で、
「所得控除」ではなく「税額控除」なんです。
違いはこちらを御覧ください。
仮に、
3000万円のローンを組んだとすると、
ざっくり約30万円の税金が直接控除されるというとで、
めちゃくちゃでかいんですよね。
ですが、この要件を満たすためには、
新耐震基準（1983年以降築のマンション）である必要があります。
そして、売却時も新耐震であるかないかで、
価格の推移も変わりますので、
できる限り1983年よりも後に建てられたマンションを検討しましょう！
③なぜ広さは50㎡〜70㎡が良いのか？
なぜこの広さなのかというと、
住宅ローンや住宅ローン控除が使えるのもそうですが、
「普通に住みやすい広さ」だからです。
これは売るときの流動性を考えてのことです。
売却するときに買う人のことを考えれば、
無駄に広いマンションよりも、
適切な価格で適度に広いマンションの方が、
購入してもらえる可能性が高いわけですね。
もちろん子育てにも不便しない広さです。
ちなみに我が家は
2LDKの66㎡です。
十分ですし、購入希望のチラシが週に一回は入っています。
売ろうと思えばいつでも売れるということですね。
④貸した場合の利回りが6%以上とは？
マイホーム購入において、「利回り」を考える人はあまりいないでしょう。
基本的には貸し出す前提ではないのですが、
もしも貸した場合には、
「いくらぐらいで貸せて」
「利回りが何％か」
を考えてみると良いと思います。
わたしは、6%を超える程度目標に物件を探しました。
利回りの計算式は、
想定家賃収入 ÷ 購入価格 ＝利回り
となります。
利回りを高めるためには、
①家賃収入が高い
②購入価格が安い
必要がありますよね。
想定家賃は、同じ地域で同じ規模の物件の賃貸募集サイトを見れば想定がつくと思いますので、その家賃からみた利回りが6%を満たす物件が良いと思います。
ちなみにうちはぎりぎり6％です。
ちなみに探して見てもらえればわかりますが、
6％に相当する割安な価格で売られている物件なんてほっとんどありません。
だから、多くの物件（最低20件ぐらいできれば100件くらい）を見たほうが良いと思います。
住宅の価格はとても高い買い物ですので、
これぐらいの手間暇をかけて購入するのは当たり前といえば当たり前ではないでしょうか？
安く買えれば買えるほど、
住み替え時の売却時のハードルはどんどん下がります。
ぜひ安く買う目安として、利回り6%を意識してみてください！
ローンは大手金融機関フルローン35年で組む理由は？
最後に「住宅ローン」についてです。
僕は大手地銀から、
住宅価格だけではなく諸費用分含め、
すべて融資してもらい、
フルローンというよりもオーバーローン、
35年間で組んでいます。
オーバーローンというと、
怖いイメージを持たれる方もいるかもしれませんが、
なぜこんな戦略をとっているかというと、
「住宅ローンはとにかく金利が安い」から
わたしは35年変動金利で0.5％台。
めちゃくちゃやすいですよね。
ほぼ借りたお金を徐々に返しているのと変わりませんし、
実質住宅ローン控除を考慮すれば、
金利負担はほぼないと言っても過言ではありません。
もちろん残債が多い状態で、
金利が上昇すると（先日大手が金利上げるニュースもありましたが）、
負担が増えることも事実ですが、
上がったとしても急上昇することは考えにくいと思います。
なので繰り上げ返済などもってのほかです。
おかげさまで、
手持ち資金を一時的にも全く減らさずに、
住宅購入が出来、
株を始めとした資産運用が、
購入以前と変わらず続けられているのです。
もしも、高額な頭金を入れるために、
証券口座から出金をしていたら、
利回りを保っても成果は激減です。
そうならないために、
低金利で長期間借りれて控除もある住宅ローンを使用するのは、
かなり理にかなった方法だと思っています。
マイホームの戦略をまとめると？
ここまで読んでいただきありがとうございます！
わたしはこのような戦略でマイホームを購入した結果、
家賃とほぼ同様の金額の返済額（購入価格がバレそう（笑））で、以前よりも便利で広い家に住んでいます。
加えて、毎週のように、
購入価格よりも500万円〜700万円ほど、
高い価格でいいから売却してくれないか？というチラシが入っています。
すぐに売却するつもりはないのですが、
子育ての一つの区切りのタイミングでは売却も検討しています。
何が起こるかはまだわかりませんが、
売却時に残債が残る可能性はかなり低いと言える自信を持っています。
ということで、ここまでの戦略を改めてまとめておきますね。
①職場に不便のない地域の新耐震基準の中古物件が狙い目
②最低20件は見て、利回り6%を超えるお宝物件を探す
③住宅ローンは、大手地銀フルローン35年1％以下を目指す
住宅戦略についてもここでは語りきれない位あるので、
また機をみてやってみたいと思います。
私が住宅購入する上で最も参考になると思った書籍をご紹介して終わりたいと思います。
↑もともと同じ会社で働いていた直属の部下の本です。
バカ売れしていて、内容も素晴らしいですし、
彼自身が不動産投資家でもあるので、住宅購入のエッセンスものっています。
よろしければ手にとって見てください！
最後に
最後まで見ていただいてありがとうございます！
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