賃貸退去費用0円にした具体的な方法とは？

みなさん、こんにちは。かぶジローです。
今日は賃貸の退去費用を0円にした話をします。
まず大事なことをお伝えします。
「管理会社（不動産屋もですが）にとってわれわれ庶民はかっこうのカモ」
です。ということで今回はわたしがどのようにして退去費用を0円にしたかを話します。
退去というのは管理会社からしたら、借主からボッタくるかっこうのタイミングです。ぜひ、この note を読んでいってください。きっとあなたも退去費用を抑えることができます。

要点は以下の通りです。
①　「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を隅々まで読む
②　部屋の掃除はあらかじめしておく
③　カビ汚れはきれいにする
➃　退去立ち合いを求められた場合は複数人で立ち会う
➄　退去届の内容は隅々まで確認する
⑥　毅然とした態度で臨む
⑦　相手の肩書にビビらない
⑧　賃貸契約書、とくに特約はしっかり見ておく
⑨　知り合いに聞いた怖い話
この note を見終わったころには、あなたは退去マスターになっていると思いますので、ぜひ最後までご覧ください。それでは一つずつ見ていきましょう。

①　「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を隅々まで読む
昨今入居者と大家、管理会社等のトラブルが多いことから、国土交通省は上記のガイドラインを作成しました。このガイドラインにはよくあるトラブル、例えば部屋の修繕費やクリーニング問題の負担をだれがするかなどの事例に対して、一定のルールを設けて、このルールに基づいて、退去費用を決めましょうってことになっています。　
特に大事なのは原状回復の意味と耐用年数、自然損耗とは何かを知ることです。国土交通省の作成したガイドラインの一部を抜粋します↓

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

つまり、普通に生活してて発生する経年劣化や損耗に関しては退去時に借主が修繕費を負担しなくていいよってことです。
さらに賃貸物件には耐用年数というものがあり、クロスや床など、おおむね5～6年で価値は1円（実質0円）になるため、それ以上経過しているような物件においては普通に生活してて発生した損耗については借主が修繕費用を支払う必要はありません。
なので築6年以上たっている物件であれば、こういった修繕費を払う必要がないので、交渉も楽ですよね。

②　部屋の掃除はあらかじめしておく
退去時に原状回復の本当の意味や自然損耗や耐用年数について学び、もう大丈夫だろうと思ったあなた。まだ知識武装が足りてないです。
管理会社はこう言ってきます。
「ハウスクリーニング費用は借主が負担することになっています」
この時わたしは思いました。
「ハア？何を言っているんだろう？この人ガイドラインを見てないのか？ガイドラインにもハウスクリーニング費用は賃貸人、つまり大家側が負担すると書いてあるんだよ」
と。それに対してわたしはこう言いました。
「部屋中きれいに掃除しました」
と。そうすると管理会社の人間はこう言いました。
「掃除されたんですね。それなら不要ですね。」
と。
「そんな簡単に引き下がるんかい！やっぱりこいつハナからボッタくる気で言いやがったな」
さらに向こうはこう言いました。
「エアコン内部の掃除がされてないですね。エアコンクリーニング費用を負担してもらいます」
しかしわたしはエアコンクリーニングは借主が行う掃除の範囲を超えており、賃貸人負担が妥当とガイドラインに書かれていることを勉強していたので、
「エアコンクリーニング費用は賃貸人負担ですよね？」
と言いました。すると向こうは
「いいえ、借主負担です。わたしは○○の資格を持っておりますので」
と自分の肩書を盾にわたしからボッタくろうとしてきたので、（資格名は忘れました）
「一度確認してから払うかどうか決めます」
というと、
「はい、お願いします」
と言ってきました。この時点でもおかしいことにお気づきでしょうか？もし本当にガイドラインにエアコンクリーニング費用が借主負担なら、こちらがまた調べておきますっていっても、ガイドラインにはこう書かれてますって反論してくればいいだけなのに、してこないということは自分が本当は間違っているということを隠したいからなのでしょう。

③　カビ汚れはきれいにする
とまあ、いろいろ退去時にボッタくろうとしてくる管理会社のことはご理解いただけたと思いますが、これだけは気をつけろってことがあります。それが「カビ汚れ」です。カビ汚れは善管注意義務違反といって借主の不注意で発生したものとみなされ、カビの掃除費用は請求されてしまっても従う必要があります。なので退去立ち合いの前にカビ掃除はしておきましょう。

➃　退去立ち合いを求められた場合は複数人で立ち会う
ちなみにルール上、退去立ち合いは必須ではありません。退去は「退去届を提出して、鍵を返却」したら完了するのです。個人的には退去立ち合いすると、悪徳業者の場合、その場で高い修繕費を書いた紙にサインするように脅迫してくるケースがあるので、退去立ち合いはしないほうが良くて、やり取りはすべてメールでお願いしますと言えばいいのです。
それでもどうしても退去立ち合いしなくちゃいけないときは必ず複数人で行くのがいいです。わたしみたいに充分知識を持ったうえで臨むならともかく、特に女性の場合、脅迫されてサインさせられる可能性が高くなります。
なので退去立ち合いするときは必ず複数人で行くことをお勧めします。

➄　退去届の内容は隅々まで確認する
退去が決まると、管理会社から「退去届」という紙が届きます。これは退去日や退去に際しての注意事項、インフラの解約などが記載されています。
気を付けるべきはこの中に、「借主は退去費用について異議申し立てをしません」という人権無視した内容が書かれていることがあります。この紙にサインやハンコを押してしまうと、言われた通りの退去費用を支払わなければならなくなってしまいます。対処法としては二重線で消して上からハンコを押す、あるいは退去届のテンプレートをウェブからダウンロードして使用するといいです。じつは退去届って管理会社の送ってきた紙ではなくてもいいんです。気をつけましょう。

⑥　毅然とした態度で臨む
さきほど、間違ったことを堂々と言う肩書アピールしてくる管理会社の話をしましたが、そんな人にビビる必要はありません。こちらもちゃんと勉強してますよってことが相手に伝わるように、自信をもって対応しましょう。
わたしの退去立ち合いのとき実は管理会社からもう一人来ていたんですが、その人はわたしの交渉を聞いて唾をのんでいました。よっぽど嘘ついてるのがバレてることが怖かったんでしょうねww

⑦　相手の肩書にビビらない
これはほんとにそう。相手が何者であろうと、ちゃんと知識武装していけば大丈夫です。もしこちらの勉強不足で間違ったことを言ったら、その時は謝ればいいだけです。

⑧　賃貸契約書、とくに特約はしっかり見ておく
最後に特約について説明します。特約は入居時に名前やハンコを押す賃貸契約書の最後の方に書かれていることが多いものです。
実はこれにもだいぶボッタくりな内容が書かれていてビビりますww
先ほどのエアコンクリーニングのことやその他修繕費用についてなど書かれていることが多いです。ここで大事なのは契約前に特約の内容を確認しておくこと、可能なら物件について店舗で説明してもらう前に、特約部分のデータを送ってもらいましょう。そして店舗に行ったときに、交渉すればいいのです。
またすでに契約してしまった人にも朗報です。
その特約は無効かもしれません。なぜなら特約が「有効」と判断されるにはいくつかの条件が必要だからです。

過去に最高裁が示した特約が有効になる3要件は
①　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
②　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識している
③　賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている
です。以上の3つの要件を満たしていない場合、「消費者契約法」という法律によって契約は無効、つまり最初からそんな特約がなかったという扱いになります。
また上記の3要件が満たされていると判断するには以下の4つの基準を満たさなければいけません。
①　借主が何に対して負担するのか、具体的に明示している。
②　借主がいくら負担するのか、目安の金額が明記されている。
③　本来貸主負担である内容を借主が負担する場合、その事実を借主側に伝えている。
④　借主負担の額が異常に高額では認められず、相場に適った金額である。
これらが満たされなければ特約は無効になります。
なので特約に記載があるからといって、それをうのみにしてはいけません。これらの要件や基準が満たされていなければ、特約に書かれていても無効になります。

⑨　知り合いに聞いた怖い話
最後に知り合いに聞いた話ですが、農協が管理していた物件から退去する際、強面の人に高額請求され、支払ってしまったという話です。
何が言いたいのかというと、有名企業や団体でも、特に不動産系に関しては全く信用しないほうがいいということです。

まとめると
①　「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を隅々まで読む
②　部屋の掃除はあらかじめしておく
③　カビ汚れはきれいにする
➃　退去立ち合いを求められた場合は複数人で立ち会う
➄　退去届の内容は隅々まで確認する
⑥　毅然とした態度で臨む
⑦　相手の肩書にビビらない
⑧　賃貸契約書、とくに特約はしっかり見ておく
⑨　不動産屋、管理会社は信用するな
ってことです。
最後に申し上げておきますが、すべての不動産屋や管理会社がボッタくりだと言うつもりはありません。彼らもそうやって利益を得なければ食っていけないのは重々理解しています。しかし別にそれを私が負担するつもりはないよってだけです。
みなさん、これからもお金の知識をしっかりつけて、自分のお金は自分で守っていきましょう。みなさんがボッタくられたお金を誰かが補填してくれることはありません。
自分の身は自分で守りましょう。
ということで今日はこの辺でおしまいにします。また別の記事でお会いしましょう。

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