古家付き土地の古家はすぐに解体せよ
古家付きの土地を購入して建て替える・・・
というケースってよくありますよね。
こういったケースで実は多額の損害を被るケースがある。
今日はそんな話をしていきます。
古家の解体はいつでもいいわけではない
不動産の決済が終わり土地も建物も自分のものになれば
建物は自分のタイミングで解体すればいい！
確かにその通りです。
何にも間違っていません。
間違っていないけれど、それだと大損する可能性もあるし
もしかしたら家が建てられない事だってある。
大損？
家が建てられない？？
そんなのは寝耳に水かもしれませんが
実際には起こり得るお話です。
もし解体した家の下から４mを超えるような大きな
石が出てきたらどうしましょうか？
建築会社からはそれを取り除かないと建築はできないと言われる。
しかし４mもの石は何トンあるのだろうか・・・
そもそも石の比重は２.５前後
ということは、１㎥の水は１トンなので
同じ大きさの石は２.５トンということになります。
じゃあ４m級の石は・・・
軽く５トンは超えるでしょう。
そうなると撤去費用は１００万円は超えます。
これこそ大損です。
撤去費用は１００万円以上だし
撤去しないと家は建てられない・・・
撤去費用は誰持ち？
ここが一番気になるところだと思います。
撤去にかかった費用は誰が支払うのか？
年を売った売主さんも流石に地中に何が埋まっているかまでは
把握していない！
そうなると、買主負担か・・・
そんな事はありません！
一定期間内であれば、売主負担で撤去もしくは費用負担になります。
売主は、その存在を知らなくても負担する義務が出てきます。
これは民法の「契約不適合責任」にあたります。
契約不適合責任ってなんぞや？
これは不動産の取引おいて絶対に覚えるべきポイントです。
契約不適合責任というのは、簡単に言うと
「契約の時に聞いていなかった事は売主が責任を負う」と言う事です。
例えば
「地中に石が埋めてあるよ！」と契約の時に告知していなければ
契約不適合責任に該当してきます。
言われて言えば、責任追及はできないと言う事です。
まぁ多少の石などは地中にありますので
添付写真のような石が出てきてしまった場合は契約不適合責任に該当しますね。
何でもかんでも契約不適合責任にできるのか？
ただ、何でもかんでも契約不適合責任とされてしまうと売主も困ります。
そこで社会通念上、売主の責に帰すことのできない事由の時は売主はその責任を
負わないとされています。
「それを売主の責任にしたら可哀想でしょ〜」と言う時ですね。
極端な話をすると地中から不発弾が出てきて撤去費用や建築にも多額の時間と
費用を有する時に
「不発弾があるなんて聞いてない！撤去費用等をくれ！」
と言う感じでしょうか？
これまで売主の責任されてしまうと・・・
売主の責任の範囲は
まずは追完請求といい「直してくださいね」と修補請求ができます。
簡単もので言うと、「隣地とのブロックが１つ壊れてるから直してね」
と修補請求ができます。
これに応じない時は、相当な期間を定めて催告してそれでも応じない時は
損賠償請求や契約解除に進んでいくという流れです。
不動産取引の場合は、基本的に修補請求で解決する事が多いと思います。
責任追及できる期間が定められている
これが今回のポイントです。
売主に請求できる期間は決まっておりその期間を経過してしまうと
売主の責任からは外れてしまいます。
自腹になるので大損の可能性も出てきます。
民法上の契約不適合の期間は１年ですが不動産取引おいては
一般的に３ヶ月となっているケースが多いです。
なので
引き渡し後、すぐに解体した方がいいのです。
建築会社さんはその辺のことを理解していないケースもあるので
すぐに解体した方がいいのです。
契約不適合責任面積に気をつけろ！
はい、これ要注意ね！
契約当日に重要事項説明書や契約書の読み合わせをしていたら
特約に「契約不適合責任は免責とする！」と書いてあるじゃないですか！？
と言う事は、地中から何が出てきても売主は責任を負わない・・・
これって買主には不利すぎる！
古家付きの場合、建物の契約不適合責任を免責とするのは一般的です。
古家が雨漏れてしてる！って売主に言ったところで
「だって解体するんでしょ！？」と言う話です。
なので建物の契約不適合責任は免責でもいいが
土地まで免責にされないように気をつける事が大事です。
おさらい
契約時に聞いていない事は契約不適合責任の可能性あり
契約不適合の期間は不動産取引においては一般的に３ヶ月（売主個人の場合）
期間を経過する前に解体して地中に問題がないか確認
土地の契約不適合責任の免責に気をつける
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