なぜ宮野夫婦は目黒区のマンションを売却したのか？

宮野ダイ

1次取得した目黒区のマンション、売っちゃいました。
自分の頭の整理もかねて、理由について深堀していきます。


１．1次取得で購入した目黒区の2LDKマンションについて

  • 2020年7月に契約

  • 契約当時はコロナ真っただ中ということで、2人ともフルリモート

  • 賃貸アパートの1LDKに2人で居住し手狭＆仕事もしづらい状態

  • お互いの当時の勤務地への通いやすさなどから条件が良かった。

  • 可もなく不可もない間取り、天井高、仕様であり、いたって普通のマンション

  • 価格もほどほど（私1人のローンで購入可能）

  • 目黒区は2人とも住んだことがなかったが、購入地周辺で2人で暮らすにはとても楽しく生き生きとした街であるという良い印象を持っていた

２．2022年末と契約当時との環境変化

転職（勤務地の変更・制度の変更）

  • 契約日以降、夫婦ともに転職しており、夫はさらに2023年4月に再度転職内定中という状況になっていました。

  • 転職により勤務地が変わることで、通いづらさが高まりました（※Door to Doorの2人合計が55分から75分になったようなイメージ）

  • 出社頻度も増えました。2人とも2020年当時より出社頻度も増え、通いづらさの影響が高まっていました。

  • 夫が内定中の会社には、賃貸のみの家賃補助制度（金額高め）があり、2023年4月以降に利用可能であることがわかりました。

妊活・子育て（家族構成の変化）

  • 妊活を始めており、そう遠くない未来に1人子どもが増える予定となっていました。

  • しかし、実際に住んでみて、2人で暮らすには良いが、子どもと一緒に暮らしていく場所としては2人ともあまり良い印象を持つことができませんでした。

不動産相場や金融市場の環境変化

  • 住居周辺の不動産購入・売却相場が上がってきていました。

  • 2022年2月のロシア・ウクライナの戦争以降、地政学的リスクや金融不安など、リスクが高い状況が続いていました。

３．私たち夫婦の取った選択

  • 子どもを産み育てていきたい街の分譲賃貸に引っ越すこと

  • 目黒区の2LDKマンションを売却すること

４．選択の理由

売却による利益と税制

  • 不動産相場の高騰により、売却による譲渡利益が相当額出る見込みである

  • 不動産の譲渡利益に対する税制として、現時点で非常に利用価値の高い「マイホームを売った時の特例（3,000万特別控除）」を利用することができる。

  • 一方で、その引き換えに2023~2025年については住宅ローン控除（もしくは再度マイホームを売った時の特例）を利用することができなくなる。

  • 税制優遇措置を受けられない以上、無理に再度持家を購入する必要はないと判断した。

リスクオフ志向

  • 持ち家の資産性に伴うリスクについて、リスクオフしたいと考えた。

    • 地政学的リスク（ロシアウクライナ、台湾中国、他）

    • 米国の金融リスク（リセッション懸念）

    • 湾岸マンションの大量売り出しによる価格下落のリスク（ハルフラ・PTKなど。どの程度影響あるかは不明）

  • 一方で、インフレによる更なる不動産高騰のリスクに対しては、別途対処をしていく必要があると認識

住みたい街の物件

  • SUUMOで”分譲賃貸”というキーワードで探していた結果、築15年～25年くらいで仕様の良い、ほどほどの賃料のマンションに巡り合えた

  • また、同時に調べていた中古マンションで強く買いたいと思えるものがなかった

会社の制度

  • 夫の内定先に賃貸のみの家賃補助制度（金額高め）があり、2023年4月以降に利用可能となることもあり、月々のキャッシュアウトを低く抑えることが可能になった

５．まとめ

  • お互いの（特に妻の）勤務地に通いやすく、子どもを育てやすい場所に住み替えすることができ、夫婦ともに住み替えに伴った満足感を得ることができた

  • 資産性については、不動産という資産を１度手放すことで、手元のキャッシュを厚くするという、アセットアロケーションをすることができた。

  • キャッシュフローについては、会社の家賃補助を利用することで改善することができた。

６．想定されるＱＡ

Q. 売却活動は？

　　済みです。

Q. どれくらい利益が出ましたか？

　　ローン残債対比約130%での成約となり、購入時・売却時の諸費用を差し引いても、そこそこ手残りがありました。

Q. 新生活はどうですか？

　　新しい分譲賃貸マンションで心地よく暮らしています。

Q. 今後の方向性は？

　　基本的に住宅ローン控除が3年間利用できなくなるので、その期間は不動産（特にマンション）業界を外から眺めるつもりです。とはいえ、今の分譲賃貸マンションの周辺で継続的にSUUMOウォッチしながら、中古の良い出物がないかを探していきます。

　　新築も良い出物があれば随時検討します。（東京都内で広域でウォッチしつつも、基本的には現在の住まいの周辺を希望）　特に、2026年以降引き渡しの城南・城西案件は特に1件1件丁寧にMRに通う予定です。

　　できれば、賃貸で身軽になったのもあるので、数年以内に海外駐在したいなあとも、、（会社にも、もう少し慣れたら要望していきたいところ）

以上です。閲覧いただきありがとうございました。

※本記事は特に不動産の購入・売却を煽る目的はありません※
※不動産の購入・売却は自己責任で※


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