レンタルスペース経営とは？不動産投資と比べて儲かる？儲からない？

不動産投資と比べて、圧倒的に稼ぎやすいと言われているレンタルスペース経営。
ネットで調べてもたくさんの情報で溢れかえっていて、何を信じればいいのか本当の情報なのかどうかがわかりません。

そこで、横浜と大阪、福岡でレンタルスペースを6店舗運営しているぼくが、「本当に稼げるのか？」「どうやったら稼ぐことができるのか？」ということをわかりやすくまとめました。

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レンタルスペース経営とはどんなものか？

レンタルスペース経営とは「時間単位で空いているスペースを貸し出す」こと。

ざっくりとお伝えすると、家賃10万円の物件を借りて、そこを1時間1500円で貸し出すといった流れ。もし月に100時間借りてくれたら売上は15万円、200時間借りてくれたら売上は30万円となります。

「レンタルスペース」で画像検索すると、様々なコンセプトのスペースが出てきました。

レンタルスペースと一口に言っても、コンセプトやターゲット層によって作り方や運営方法が大きく変わってきます。

たくさんの方に予約してもらうためには、「このスペースを使ってみたい」と思ってもらえるような魅力的なスペースを作る必要があります。代表的なものをいくつかピックアップしてみます。

会議ができるレンタルスペース（貸し会議室）

全国に1万件以上のレンタルスペースが存在しますが、貸し会議室の割合が1番多いかもしれません。

貸し会議室の主な用途は様々ですが、ビジネスマンが会議や打ち合わせ、商談で使用することが多いイメージです。

貸し会議室は、初期費用が安かったり、椅子とテーブルを置けばとりあえず運営ができたり、部屋が汚れづらく管理が楽だったりするので、スペースを作るのが初めての方でも参入しやすいというメリットがあります。（参入しやすいですが、利益が取りやすいわけではありません。。。）

テービル、椅子のほかにホワイトボードやモニターを設置しているところが多いです。

パーティーができるスペース

最近流行っているのがこのスペースです。おしゃれなテーブルやソファ、食器など家電やインテリアが充実しているところが多いです。

ハロウィンやクリスマス、誕生日パーティーをはじめ、女子会やママ会などによく使われます。

貸し会議室に比べ1時間あたりの単価が高い傾向にあるので、その分売上が出しやすいです。ただ、競合が増えてきたり、掃除など管理が大変だったりと何かと苦労が多いと聞きます。

おしゃれな雰囲気に作ることが人気の秘訣です。

ダンスができるスペース（レンタルスタジオ）

ぼくが運営しているのがこのレンタルスタジオです。ダンス教室やダンスの個人練習で使ってもらっています。

貸し会議室やパーティースペースに比べ、リピートが取りやすいです。（毎週同じ場所でパーティーをする人は少ないですが、週1回程度ダンスの練習をする人はたくさんいます）

ただ、問題なのがダンスができる物件が圧倒的に少ないということ。ダンスをするとなると、音楽やステップによる騒音に細心の注意が必要で、近隣の方からクレームが入ってしまったら営業を続けられなくなってしまいます。

ダンスができるようフローリング、鏡を設置しています。

整体やエステの施術場所（レンタルサロン）

整体師やエステティシャンが、施術する場所として利用できるスペースです。

基本的にマンツーマンでの施術となるため、ワンルームの狭い部屋でも運営が可能、うまくお客さんが付けば高いリピート率も見込めます。

整体ベッドなど施術に備品をひと通り置いています。

レンタルスペース経営は本当に儲かるのか？

レンタルスペースは不動産投資に比べて儲かりやすいビジネスです。

レンタルスペースは不動産投資と比べて低リスクにも関わらず、うまく運営できれば5〜10倍ほど稼げるかもしれません。

なぜ稼ぎやすいのか？

まず、「なぜレンタルスペースは不動産投資と比べて稼ぎやすいのか？」ということですが、数か月、数年といった長期ではなく、時間単位で複数の方に貸し出すからです。

もう少しわかりやすくお伝えすると、家賃10万円の部屋を11万円で貸し出して1万円の利益を得るのが不動産投資だとすると、家賃10万円の部屋を1時間1500円で貸し出すことで15万円、20万円と月の売り上げを上げていくのがレンタルスペースです。（あくまで仮の数字です）

もちろん、たくさんのお客さんに借りてもらえないと売上が家賃を下回り、赤字になる可能性もあります。ただ、コンセプトやターゲットを明確にするなどしっかりと作りこめば、家賃の2倍3倍と売り上げを作ることもできます。

具体的な例を挙げてみます

まずは不動産投資の収益について、見ていきましょう。

不動産投資の平均利回りを5%として話を進めていきます。（新築か中古か？表面利回りか実質利回りか？1部屋か1棟か？どの地域か？など状況によって平均は変わってくるため、あくまでこの話を進めるためのざっくりした数字ということをご了承くださいませ）

不動産投資のために3000万円の物件を購入した場合、利回り5％で計算すると1年間の家賃収入は150万円です。（3000万円×5％＝150万円と計算しました）

金利が2%で35年ローンを組んだ場合、1年間の返済額は約120万円となりました。（ネットで『金利計算』と検索して出てきたサイト上で計算しました）

150万円の収益に対して、120万円の支出。つまり実際の利益は30万円です。（不動産投資、レンタルスペース共に他にもかかる経費がありますが、計算を単純化するため省略しています）

次はレンタルスペースについて見ていきます。（物件は購入ではなく賃貸ということで進めていきます）

たとえば、家賃10万円の物件でレンタルスペースを運営する場合、15万円の売上を出せれば1か月5万円の利益で年間60万円。売上20万円だと1か月10万円の利益で年間120万円、売上30万円だと1か月20万円の利益で年間240万円となります。

実際のところそんなに利益が出るの？と思われるかもしれませんが、ぼくが運営している横浜のスペースを例に出すと3店舗で家賃は30万円ほどかかっていますが、毎月約100万円の売上が出ています。

1か月70万円の利益だとすると、年間で840万円の利益です。（しつこいようですが、計算しやすいよう光熱費など家賃以外の経費は除外して計算しています）

不動産投資とレンタルスペース経営のリスクは？

不動産投資とレンタルスペース経営の違いの1つとして、リスクの差が挙げられます。

数千万円の物件を購入する不動産投資に比べ、賃貸で運営できるレンタルスペースは圧倒的にリスクが低いです。詳しく見ていきますね。

不動産投資のリスクとは？

まず、不動産投資のリスクですが、高額な物件を購入する必要があります。

地方にあるボロ物件であれば数百万円といった破格で購入ができるかもしれませんが、人口が多い都内のマンションであれば数千万円といったローンを組む必要があります。

人気の物件で、長期的に見ても安定して家賃収入が得られれば問題はないかもしれません。ただ、今は良くても10年後20年後は果たして同じように家賃収入が入り続けるのでしょうか？

不動産投資でワンルームマンションを購入した場合、独身の方に住んでもらえそうです。ただ、今は独身だとしても数年後に結婚して家族を持つ可能性だってあります。そうなると、ワンルームだと手狭になり引っ越しをする。そのたびに新たな入居者を募集しないといけません。

すぐに新しい入居者が見つかればいいですが、もし見つからなかったら…。安定して入居者がついていれば良いですが、もし入居者が入らなければその期間の売上は0となってしまいます。

別の角度からも見ていきます。

今は家賃10万円で貸し出しているとして、10年後20年後も同じ家賃で貸し出せるのか？ということ。

マンションでも戸建てでも建物は老朽化していきます。今は家賃10万円の価値があったとしても、年数が経てば経つほど価値は下がっていきます。

家賃が下がったとしても、購入した際のローン返済額は変わらないため、その結果自分の収益が圧迫されてしまうという。

その他にも、エアコンやキッチンといった設備の修繕費は貸主負担が基本ですし、固定資産税なんかも見ておかなければいけません。

不動産投資を辞めたくなったら「物件を売ってしまえばいい」と考えられるかもしれませんが、果たしてすぐに売れるでしょうか？

家賃収入が入りづらくなった物件って売りづらいですし、販売価格を低くすればこちらの赤字になりかねません。

不動産投資の知識がある方であれば、もちろんそのあたりも踏まえて物件を購入されていると思いますが、あまり知識のない方が手を出すのは危険な感じがします。

レンタルスペースのリスクとは？

対するレンタルスペースのリスクについても考えてみます。

不動産投資に比べるとリスクは低いとお伝えしましたが、全くリスクがないというわけではありません。（もし完全なるノーリスクであれば、世の中の誰もがやっていると思います）

ここでお伝えしたいのは、「物件を購入するのではなく、賃貸物件でレンタルスペースを運営すればリスクを低くすることができる」ということです。

物件を契約する際、物件の契約金や内装費、備品代など初期費用がかかります。

物件にもよりますが、家賃が数万円の安いものであれば30～50万円程度の初期費用でレンタルスペースを開業することも可能です。

ただ、予約が入らなければ利益にならないので、「レンタルスペース経営は必ず儲かる」というわけではありません。

でも、もし仮に全く予約が入らず赤字続きとなってしまったとしても、賃貸契約のため解約届けを出せば数か月後には撤退できます。

撤退する時期を見誤ると、その分負債も大きくなってしまいますが、毎月の売上をしっかり見ておけば大きなリスクは避けることができます。

レンタルスペース経営が不動産投資と比べてリスクが低い理由を見ていきます。

ワンルームマンションの不動産投資の場合、もし入居者が出て行ってしまうと売上は0ですが、レンタルスペース経営は急激に売上が下がるリスクが低いです。

複数の方が時間単位で借りてくれるため、仮に1人のお客さんが使ってくれなくなったとしても、全体的な売上で見ると閉店に追い込まれるぐらいの影響はありません。（毎日何時間も借りてくれるような太客さんに抜けられたら痛手ですが、たぶんそういう方は自分で物件を借りています）

1人のお客さんに依存するわけではないので、そういった意味でも大崩れするリスクは低いのがレンタルスペース経営です。

どのぐらいで初期費用を回収できる？

不動産投資とレンタルスペース経営、どのぐらいで初期費用（投資金額）を回収できるか？ということを見ていきます。

不動産投資による投資金額の回収

まず不動産投資においての投資金額の回収ですが、なかなか長期的な話になりそうです。

物件の価格や利回りなど条件によって大きく変わってくるので、ここでは詳細は省きますが、1年2年で回収できるようなことはなく、20～30年ぐらいのスパンで見ておくのが良さそう。

レンタルスペース経営による投資金額の回収

次は、レンタルスペース経営においての初期費用の回収について見ていきます。

これも物件によりますが、目安としては1～2年ほど。（レンタルスペースを運営している方のお話をお聞きすると、だいたい1～2年ぐらいというのが平均となりそうです）

大まかすぎる数字で恐縮ですが、家賃10万円の物件だと初期費用が100万円ぐらい。毎月5～10万円の利益を出して、1～2年で回収というイメージです。

ぼくが運営しているレンタルスペースでお話すると、初期費用の回収は半年を目安としています。

実際にこれまで開業したレンタルスペースで見ると、平均すると半年以内に初期費用を回収しています。

まとめ

「レンタルスペース経営とは？」「不動産投資と比べて儲かる？儲からない？」「レンタルスペース経営のリスクとは？」「どのぐらいで初期費用を回収できる？」という内容で書かせていただきました。

まとめると、

✔ レンタルスペース経営とは？
時間単位で空いているスペースを貸し出すこと

✔ 不動産投資と比べて儲かる？儲からない？
不動産投資と比べると、毎月の利益が取りやすい。うまく運営できれば毎月数十万円の利益を得ることも可能

✔ レンタルスペース経営のリスクとは？
賃貸物件で運営すればリスクは低いが、赤字なのに無理に運営を続けてしまうと、その分負債が大きくなってしまう

✔ どのぐらいで初期費用を回収できる？
目安として1～2年ほど。うまく運営できれば半年以内に回収することも可能
ということでしたね。

レンタルスペース経営について、知りたいことやわからないことなどありましたら、お気軽にご相談くださいませ。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

※ブログやYouTubeでもレンタルスペース運営についての情報発信をしていますので、ぜひのぞいて見てください。
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