23区内に建てた狭小住宅のアレコレ-土地探し編-

都会では個人が地盤調査なんかしている時間はない。。。

今回は、土地を決めるまでのアレコレをつらつらと。
建売りや条件付きの土地なんかも含め、土地を探し始めたところ、新築でもなんとか手が届きそうだということがわかり始め、本格的に新築戸建て計画が始まりました。
なにはともあれ、まずは土地です。土地がなければ家が建てられません。
毎日スマホやPCで不動産サイトを検索しまくり、REINSに掲載される前の情報を手に入れるためにメールや電話でも問合せたりしました。
我が家の土地に対する条件は、以下のとおり。

• Must

  • 23区内

  • 駅から徒歩10分以内

  • ある程度土地勘がある

  • 3,500万円くらいまで

  • 車庫付きで延床面積80平米程度の家が建てられる

• Better

  • できれば娘の学区内、もしくは転校になってもできるだけ近い学区

  • 建築条件無し

  • 水害の心配がいらない

  • 地盤が強い

本来であれば、長く住む家ですから、大雨での水害の心配や地震が起きても問題のない地盤を必須条件にする方が多いと思いますが、23区内でそういった好条件の土地かどうかを調べてから買うのはまず無理(印象値)です。調べるのにも費用がかかりますし、調べている間に売れてしまいます。
しかし、昨今の土木建築技術があれば海の上にだって家は建つとはいえ、ある程度わからないと不安で買えないのもまた事実。
そこで、土地を契約する前に手に入れたのが周辺の土地に関する情報です。不動産業者にもよるかと思いますが、言えば役所やインターネットから手に入る公共資料が提供してもらえると思います。不動産業者に用意がない場合も、自分で手に入れることは可能です。

数ヶ月かけ、様々な土地を見て回りましたが、多少妥協すれば今の我々にはベストだと考えられる土地が見つかったため、不動産業者に土地に関する資料を揃えていただき、色々と確認してみました。
参考までに私の場合はこんな資料を提供してもらえました。

• 現地資料：現地写真、レポート、周辺住民への聞き込みなど

• 法務局資料：登記情報一式、法務局取得資料など

• 役所資料：道路資料、土壌汚染資料など

• 都市計画資料：都市計画図、都市施設図、規制関係など

• インフラ資料：上下水道、ガス配管図など

• 防災資料：ハザードマップ、浸水被害資料、高潮浸水図、ボーリングデータなど

• 売主資料：建物資料一式、区分図、承諾書など

ここで土地の購入を決断するために特に参考になったのは、”現地資料”と”防災資料”でしょうか。
”現地資料”に関しては、特に周辺の家に直接伺って、実際に住んでいてどうかとか、過去にあった自然災害時の様子とか、そういった生の声を集めていただいてあり、とても安心材料につながりました。
”防災資料”は、浸水や地震による液状化などの過去の被害状況や、ボーリング調査による柱状図などです。
そういった資料を頼りに地盤補強の算段を行いつつ、地盤については土地改良が必要になる確率は高そうでしたが許容することにしました。
水害についても、大田区の北側は池や川なんかも多く存在し、昭和60年頃には2000世帯を超える浸水被害があったようですが、下水工事や河川の整備も進み、ここ数年での浸水被害は少ないことから、ある程度床を上げることで対策になると判断しました。
結果、その他諸々の条件も折り合いがつきそうだというところまできたのですが、大きな買い物です。やはり、本当にこの土地で大丈夫なんだろうかという思いは最後まで拭えず。。。その理由の一つが、近隣に流れる小さな川と、土地の名前に水に関する名前が入っていること。また、周辺にある坂の盆地部分に位置していること。購入しようとしている土地自体が、見に行く度にいつもぬかるんでいて水はけは確実に悪いだろうなと思わせたことなど。
つまり、水に弱そうだなぁという印象が強かったんですが、前述した各種資料を読み込んだり、近隣のお宅からもそういった情報は入らず、地盤強化もスーパージオや鋼管杭など色々な方法があるということで、覚悟を決め契約に踏み切りました。

次回は、建築会社を決めるまでを書いてみたいと思います。