【不動産】不動産投資を始めたわけ【ダンディ師匠の哲学】

不動産投資に二の足を踏んでいる方へ。私がロンドンのパブの片隅で決意した経緯をご参考までに。

投資の始まり

社会人になったころは既に低金利時代だったので、銀行口座にお金を入れていてもATMの引き出し手数料の方が利息よりも高くなっており、コンビニでお金を引き出すたびに何か投資をしないと、銀行に預けてるだけで吸い取られると感じたことがきっかけだったと思います。
社会人3年目くらいに当時口座を持っていた新生銀行から投資信託の勧誘の電話に乗っかって、内幸町の新生銀行本店の個室でHSBCのインドファンドとグロソブを30万円ずつ買ったのを覚えてます。
それからマネックス証券で少し株を売ったり買ったりしてましたが、リーマンショックとかを挟んだりして、不動産投資を始めるまでは投資信託でチマチマ儲けて喜んでいた感じです。

不動産への興味(師匠と出会う前)

プロフィールの所に書いてますが、30代後半まで全く不動産を買うことには興味がありませんでした。
小さい頃は、生まれ育った地元には私が小学生の頃からマイホームを求める都心勤めのサラリーマンのための新興住宅地の開発がされて、そこに住む同級生の家に遊びに行くと、新しくてキレイな家に自分の部屋を持って、ペットを飼っていたりして、オンボロの借家に住んでいる自分は、子供ながらにマイホームに憧れがあった程度です。

社会人に成ってからも国内でも海外でも借り上げ社宅に住み、特段不自由は感じずに30代まで生きていたこと、親も親戚も”借金は悪”、”不動産投資なんて資産家の道楽”のような価値観の世代なので、「社宅に住めてるんだから借金してまで不動産買う必要なんてない」みたいなことを言われてたこともあり、一生賃貸で良いと思っていました。
震災前に子供が生まれ、その頃はタワマンが建設建設ラッシュだった都内の某エリアに住んでおり、不動産屋の前に張られている物件広告を見て「3LDKの80平米で6000万！高い！ふざけんな」と思っていました。あの頃買っておけば、今では億越えだったと思います・・・。
震災で、物件価値が落ちてしまったときは、買い場だとも思わず、むしろ賃貸で良かったと思う始末でした・・・。
そんな、相場観も無く、表面的な部分で高いと決めつけていただけで、いかに情弱だったかと今では夫婦そろって反省してます。

ダンディ師匠との出会い

私の不動産師匠は、”ダンディ宮ちゃん”を自称しているので、ダンディ師匠とここでは呼びます。
震災のあとから私が英国駐在になり、1年くらい遅れて英国駐在になったのがダンディ師匠です。師匠は、その頃は50代前半だったと思いますが、ゴルフ好きで、いつも身体を鍛えてマッチョなエンジニアの方です。先日大病をされましたが、完全復活して相変わらず若々しい元気なイケオヤジです。
年齢的には一回り以上は上の方なのに凄く気さくで、私が会社で証券口座を見ていたら「投資をやっているの？良いのあったら教えてよ」と声をかけてくれました。
その時はREITの調子が凄く良かったのでお薦めしたら、師匠が「何それ？けど何か良いな」と言った数日後には1500万を同じ銘柄のREITに突っ込んでいたのにはびっくりしました。
「REIT知らなかったけど、なかなかいいねぇ」っと言われたのがきっかけとなり、師匠が八百屋で大根を買うようなのりでREITを買った投資原資が何だったのかなど根掘り葉掘り聞いているうちに、師匠が都内西側で1棟物のアパートを持っていることなどを教えてくれました。聞いたのはアベノミクスが始まった頃だったと思いますが、師匠は既に購入して5年目くらい経っていたと思います。

僕を変えたダンディ師匠の言葉

師匠と仲良くなったころ、ひょんなことからビジネススクールに通うようになり、例のごとく「借金は怖いっす」的な感じで話をしていたら、
「そんなお前だから不動産投資の方が良いんだって！」
「そもそも、REITって不動産投資なのに、なんで自分で不動産投資しないの？」
と言われたことをキッカケに、ビール一杯奢る条件に時間を取って不動産投資のメリットデメリットを教えてもらうことになった感じだったと記憶してます(結局、ビールはおごってもらったような気がします)。

まず最初に師匠からは、
・　サラリーマンの信用は金に換えるべきあり、それが名のある企業で働く最大のメリット。
・　【返せる借金】=【資産とバランスする借入】≠【サラ金の借金】
・　自分の借金を他人に返させるのが不動産投資
・　不動産の価値は下がることが有っても、株のように紙切れになることはない。
・　リスクは１にも10にも空室率。そこを読めれば株よりリスクは低い。

という事を最初に丁寧に教えてもらいました。

さらに、
・　ビジネススクールでMBA取るんだから、その実践の場として不動産投資でも事業くらいやった方が良い
・　机上の空論ではない経営やビジネスを自分が主体となって経験するべき。経営者の視点はサラリーマンこそ大事
・　会社や同業者の狭い人脈ではなく、不動産投資を通して外の人脈を開発すれば、視野が広がって、本業でも役に立つ。

という感じの話で心に火が付き、家に帰って「日本に帰ったら不動産投資やりたい」と、妻に話したことを覚えてます。
当然、最初の妻の反応は「借金して返せなかったらどうするの？」っと言う感じでした。
なので、妻に師匠から聞いたことをそのまま話しました。
「誰かが自分の借金を返してくれるし、不動産価格は落ちても0にならないし、売りたくなかったら貸せば良い」
というところにはすごく納得してくれました。
今では、物件リサーチを毎日するくらい我が家の不動産投資事業におけるCOOになってます。

ダンディ師匠は今でも連絡を取って仲良くしてもらっています。先日、初めてゴルフを一緒に回りました。

ダンディ流不動産投資哲学の3本柱

以上のことをまとめると、私が不動産投資を始めるあたって、背中押してくれたダンディ師匠の基本投資哲学は以下の3本柱にまとめられると思います。

・　会社員の信用をフル活用して借りたお金を他人に返してもらうのが不動産投資
・　不動産価格は下がることはあっても、0には成らない。
・　兎にも角にも、怖いのは空室リスク。

”じゃぁどうやって？”

１，２は基本哲学なので、あくまで資産家ではないサラリーマンが不動産投資に踏み出すためのWhyの部分になります(読んだことないけど、たぶんキヨサキさんとかのそんな風に本にも書いてあるんだと思います・・・)。

そんなこと言われただけでは自分も興味を持てますが、やっぱり行動に移すためには、
”じゃぁどうやって？”
というHowの部分の？マークが解消されないと、やっぱり難しいですよね。

つまり、
”事故物件に成ったらどうしよう？”
とか、
”管理会社どうしよう？”
とか、
”結局どういう不動産買えばいいの？”
とか、
”返済できなかったらヤバくね？”
とか、
そういったリスク要因は、すべて”空室リスク”から派生した亜種であると言えますので、空室リスクのマネージメントが不動産投資における投資戦略と戦術の組み立てになるという事をダンディさんからはいまだに言われます。

長くなりましたが、ダンディさんとロンドンの片隅のパブでビール越しに話しながら、”空室リスク”に焦点を絞ってみた時、朧気に投資戦略(How)が浮かんだことが、二の足を踏んでいた不動産購入に踏み出したきっかけです。

私の不動産投資戦略についてはここに書きました。これから各記事も空室リスクの低減方法がほとんどの内容になると言っても過言ではないと思います。

皆さんの一歩を踏み出すきっかけに成れば嬉しいです。