サラリーマン考　普通のサラリーマンでも都心で一国一城の主人になれるのか？

こんにちは、人生探究の旅ナビゲーターのまっつんです。

サラリーマンの「夢」といえばマイホーム！

持ち家購入です。

サラリーマンにとって、自分の人生史上でもっとも高価な買い物イベントです。

しかし、都心で一戸建てなんて、もはや都市伝説にもなりませんね。

今は60歳定年の上に、嘱託再雇用で65歳まで働くことになっています。

更に政府は70歳までの雇用を企業に求めているのです。

住宅ローンと同じくらいに会社員生活も長くなったので、住宅ローンも組みやすくなったのかもしれません。

しかし、依然として住宅ローンの完済ができるのかという心配は、住宅価格の高騰と並ぶ、購入への大きな障壁です。

そのような背景で、本当にサラリーマンが夢のマイホームを購入することは可能なのか？今回は「サラリーマン考　普通のサラリーマンでも都心で一国一城の主人になれるのか？」というテーマで思考実験的に書いてみようと思います。

🟦そもそも収入の５倍が限度って言ってました。

サラリーマンの年収に対して、その５倍が購入できる住宅の上限と言われていました。

いわゆる「年収5倍論」です。

これは、1992年に宮澤喜一内閣が、政府の経済計画として閣議決定した「生活大国5か年計画」がその元ネタとなってます。この政策の目玉にひとつに「大都市圏の勤労者世帯が年収の5倍程度で良質な住宅を買えるようにする」と盛り込んだのです。

これにより、いわゆる住宅ローンの借入額の目安の一つのである「年収倍率」が「税込み年収の5倍以内」と言われ始めたのです。

実際、年収600万円の家族持ちのサラリーマンが、年収の５倍の3,000万円でマンションを購入できるかと言えば、東京の都心部では、満足いく物件を購入することは、ほぼ不可能となります。

今朝の新聞折り込み広告を見ても、新築マンションは、１平米当り100万円のイメージです。家族４人で、狭いながらも85平米のマンションで8500万円也！

品川あたりでは、85平米のマンションなら軽く1億円超えてますから・・・。

仮に年収600万円のサラリーマンで計算して、実に年収の14倍以上！

悟空の10倍界王拳でもその手は届きません。

北の界王の言葉を借りれば、

「残念だったな………いま使っておるのがその10倍界王拳なのだ………」

ドラゴンボール　鳥山明　より

と、なります。

さすがドラゴンボール史上で、一番絶望感があったシーンと言われるだけあります。

🟦 東京のサラリーマンはマンションすら買えないのか？

サラリーマンと言っても、外資系にお勤めの方や、一部上場企業で日本のリーディングカンパニーにお勤めのエリートサラリーマンなら年収1500万円は軽く超えている方も多く、これだと年収の5.6倍となります。

最近はご夫婦で外資系企業というご家庭も多いので、単純計算で世帯年収は3000万円超えです。

そうすると年収の2.８倍！

なるほど、通りで彼らは都心部のタワーマンションに余裕で入居できるのですね。

彼らとは、戦闘力の基準が違います。

さすがグローバルに戦う企業戦士は実力が違います。

高給のエリートサラリーマンになるか、人気YouTuberにでもならないと一般サラリーマンには購入できないのでしょうか？

🟦東京都民は共働きでなんとかなっている。

普通のサラリーマンが惨敗かというとそうではありません。

都心のサラリーマン世帯は大抵が共働きです。その多くは正社員同士です。

そうすると、600万円の年収でも1200万円の世帯収入となってきます。

下の調査によると東京の２０世帯のうち１世帯は世帯年収1500万円以上という結果が出ています。

自営業の方が調査に実態が現れにくいので、実際はもっと多いと思われます。

厚生労働省の「平成30年度（2017年度）国民生活基礎調査の概況」では2017年度の全国の平均世帯年収は551.6万円。そのうち年収が2000万円を超えている世帯は全体の1.3％。国税庁の平成28年度（2015年度）の民間給与実態調査では、個人所得が、2000万円を超える人は全体の0.4％。個人所得平均が全国一の東京都民の世帯年収上限は1500万円以上は、共働き率が高いこともあり、4.9％を占める（2017年度東京都福祉保健基礎調査「東京の子供と家庭」より）。東京都では20世帯のうち1世帯が1500万円以上である。J-CASTニュースより抜粋

🟦そして、みんなローンレンジャーとなる。

そう言う意味では、中途半端に都心から離れて、一戸建てを購入するよりも都心部のマンションを購入する方が潔いのかも知れません。

こんな例があります。

某大手メーカーの社員さん専門の住宅斡旋会社は、団塊の世代の人達の一戸建て転売業務で忙殺されていた時期がありました。

彼らは、バブル期に一戸建てを購入されており、大抵は、通勤時間が1時間半から2時間コースの郊外に一戸建てを新築購入された人たちでした。

実は、定年後に利便性の高い都心部の小型マンションへの転居を希望される人も多いのです。

しかし、定年後もまだまだ住宅ローンが残っており、新居購入が予定にあるので、ある程度の金額で売却を目論んでいる方が多かったそうです。

一方で、サラリーマンの夢の一戸建ては、22年で上物価格はゼロ円！

土地代を含めても高級乗用車1台分の価値しか無いと言う残念な結果になってました。恐ろしい結果ですね。

出典：SUUMO　木造住宅の耐用年数ってどれくらい？より

なぜ、まっつんがそんなことを知っているかと言うと一時期、社宅や独身寮を一人で2000件以上管理する仕事をしていたからです。そしてその業者さんはいつも物件を案内してくれていた人たちだったのです。

因みに当時、まっつんは持ち家購入を希望する社員への融資も担当してたのでした。

当時は、まだ赤い銀行さんから部長クラスで1億円、課長クラスで5000万円くらいは融資しますよ！って言われてました。

結構、ローン組んで持ち家購入する社員が多かったと記憶しています。

近頃は、部長クラスでも5000万円の融資なんてとんでもない！ってくらい銀行さんも厳しいと聞いてます。

サラリーマンは、夢のマイホームを手に入れる代わりに、もれなく35年間のローンレンジャーとなるのでした。

これまでの経験上で言うと、皆さんこのローンを組むという行為が、もっとも難しい障壁となっているようです。

🟦 ローンって自分で払い切る必要があるのか？

借りたものは、返すのが当たり前！

でもそれは、自分のお金から返すのが本当にいいことのか？

当時、まっつんの頭の中には常にこの疑問がありました。

多くの社員が、無理な住宅ローンの完済は、最後に退職金で充当することを前提といていました。

でも、定年退職時に受け取る虎の子の退職金で住宅ローンの残金を一斉返済するって本当に大丈夫なのだろうかという素朴な疑問があったのです。

大体、新築のマンションも15年も住めば、設備は１世代前のイメージです。

一度、最新のマンションに住んだことのある人は、築20年クラスの賃貸マンションなんて骨董品並の設備になっているイメージです。

そのマンションに30年以上住む訳ですから、快適さは２世代前のものです。

また、15年目くらいから修繕積立金も負担感が強まります。

まっつんの経験上の話で恐縮ですが、皆さんは賃貸で家賃15万円の物件と住宅ローン15万円の物件は金額比較だけで考えると、どちらがお得だと思いますか？

一見、同額なのですが、実は大雑把に言って、広さが約倍違います。

45平米のマンションで15万円の月額家賃であれは、住宅ローンで15万円払えば85平米のマンションに住めるイメージです。（あくまでイメージです）

そして、都心部の85平米のマンションは、月額25万円以上で賃貸に出ています。

ですから、都心部のマンションは後半は賃貸に出して、住宅ローンを入居者に払ってもらい、更に残った金額と元々自分で払う予定だったローン相当額を加味して、ダウンサイジングした新築マンションを改めて購入するって手があると考えちゃうのです。

A そのまま住む　　　毎月15万円の住宅ローンを支払う

B 賃貸に出す　　　　毎月25万円の家賃収入＋住宅ローン予定の15万円＝40万円

この40万円を使って、住宅ローン15万円と新築マンションの家賃を充当する。

ちょっと魅力的だなって思ってしまいます。（空室リスクや管理手数料は想定外）

ちょっと違いますが、都心部からスタートすることで上手くいった例は多いのです。

まっつんの元上司も都心のマンションを転売して、千葉に一戸建てを購入、それをまた転売して、現在は軽井沢でエンジョイって方もいます。

他には、目黒のマンションが高騰したので転売して、当時未開発だった大崎にマンションを購入、今回それを売却して、地方に新築マンション購入って方もいます。

転売と賃貸じゃ違うって言われるかもしれませんが、今は、なかなか転売は難しいので、賃貸の方が可能性が高いかもしれないと考えています。

要は、住宅ローンって無理に完済する必要がないのでは？って疑問からの思考で遊んでみました。

当然、賃貸住宅に一生住むという選択もアリです。

いろんな生活スタイルが可能な時代なったので、あまり昭和のスタイルにこだわる必要もないということですね。

住宅ローンもスーパーさんが銀行をしている時代、従来の銀行さんからだけが検討対象ではありません。このあたりも柔軟に考えてみるもの面白いと思います。

今回は、サラリーマン考　普通のサラリーマンでも都心で一国一城の主人になれるのか？というテーマに対して書いてみました。

コロナで在宅勤務が多くなると郊外の一戸建ての需要が伸びるとの予測もありましたが、まっつんは、あえて都心部スタートを推したいと思います。

都心部なら、余程のことがない限り借り手が付くからです。

まあ、サラリーマンがマイホームを手に入れるには、そんな方法もあると言う一例です。

最後までお読みいただきありがとうございます。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

次回もよろしくお願いします。

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