投資をする理由と仕組み

不動産とは情報に価値がある。

不動産の売主と買主とでは、取引する情報量に差がある。

不動産取引とは、取引自体のデータ量が膨大であり、個別具体的に事情が全く違うので汎用性がない。

専門性が高いものである。

この事は一般的に不動産取引を行なっている方は、

認識している方が多いがこの姿は望ましいものなのだろうか。

私は、不動産業界に入って6年です。

実家は、不動産業、建設業に関わるものであり、
18歳の大学1年生の時に宅建を取得し、大学卒業後、不動産業界に入った。

現在は、実家の不動産会社の役員になり、もう1社と業務委託契約をし
2社の不動産関係会社で働いている状態でありこれまで不動産に関わる資格を全部で11個資格取得した。

勉強すればするほど、
不動産業界は、非常に不平等な世界であり、不平等な世界だからこそ
利益を出しやすい世界であると感じています。

初回noteでは、実際に不動産業者がどのように利益を出したい。

私が勉強してきたものは、不動産投資の分野であり私自身不動産投資を行い、
現在、５棟のアパートと２棟の戸建と自宅の区分マンションを取得し、
全部で30室強を運営している。

私が目指すのは、日本の不動産業界の仕組みを理解した投資家を増やすことと、
私に関わる不動産投資家が適正な利益を出してもらうことです。

私ができることは、投資の仮説を立て、実践することです。
（※これをみんなできない）

実際に不動産投資を行なった際にかかる費用や、流れをリアルタイムで体験し
投資の中身を理解してもらうことです。

世の中の不動産業者と違うのは、数字で説明できることです。

この市場でいくらで売れるのかを客観的なデータを元に説明することができることと
仮説を立てて、実践することができます。

また、投資の指標を利用して価値を判断します。

一般的に投資指標とは、不動産投資の場合
表面利回り、純利回り、のこの２つが世の中に浸透している投資指標かと思います。

これ以外に、不動産投資の指標はたくさんあります。

以下一部

表面利回り、純利回り、ローン定数、正味現在価値（NPV）、内部収益率（IRR）、
レバレッジ（➕or➖）、イールドギャップ、キャッシュオンキャッシュ収益率（CCR）

これらの投資指標を用いて、主に北海道を中心とした不動産の投資分析を
完全公開していきます。

私が投資をする理由とは

トマピケティが書いた、「２１世紀の資本」という本があります。
ここでは、何が書かれているのかというと、格差を生んだ理由について歴史に
基づいて、データ分析したものを公開しています。

その理由とは、以下の通り簡単であった。

株や不動産、債券などに投資することで財産は増えていく。こうした財産の成長率は、給与所得者の賃金が上がる率よりも、常に高くなる。

これがピケティの理論であった。

どういうことかというと、

株や不動産を運用している富裕層は、
株や不動産を運用しているだけで莫大な資産を保有することができる。

一方、給与所得者は、賃金が一向に上がらず、

所得を貯蓄するだけでは資産が貯まらない。

これでは一生、富裕層と給与所得者の差は埋まらないという状況に陥る。

ここに格差を生む原因があるんだということである。

では、実際にそうなのか、
仮に計算して確認してみたい。

⬛︎経済成長率が4.2%の時代とは（経済成長期）

例えば、年収500万円の方がいたら、
成長率4.2%の場合、500万円×1.042%で次の年、
521万円の収入になるわけです。
500万円のが4.2%ずつ経済成長した場合

下記のように成長

1年目
521万円
2年目
542.9万円
3年目
565.7万円
4年目
589.4万円
5年目
614.2万円

⬛︎経済成長率が１%の時代とは（現代）

例えば、年収500万円の方がいたら、
成長率1%の場合、500万円×1.01%で次の年、
505万円の収入になるわけです。
500万円のが1%ずつ経済成長した場合

下記のように成長

1年目
505万円
2年目
510.05万円
3年目
515.15万円
4年目
520.3万円
5年目
525.5万円

⬛︎収入の一部を投資した場合はどうなるか
月に10万円貯めて1年間で120万円を用意し、8%で運用した場合

120万円貯めて年利8%で運用をした人
1年目
129.6万円

2年目
139.97万円

3年目
151.17万円

4年目
163.26万円

5年目
176.32万円

6年目
190.42万円

7年目
205.66万円

8年目
222.11万円

9年目
239.88万円

10年目
259.07万円

増価額
139.07万円

先ほどのと比較すると、

10年での増価額の差：　86.75万円

これは、投資をする人は、お金の成長率が高いという一例です。

不動産投資に関していうと、融資を利用するので

借りているお金の利率よりも運用しているお金の利率の方が

高い状態であれば、

所有しているお金以上に効率よくお金を運用することが可能です。

具体的にサンプルを紹介します。

⬛︎不動産投資の考え方

銀行から融資額1000万円金利を2%、融資期間10年を借りる。
（元金均等返済方式）

〜借り入れの詳細〜

月の返済額：95,000円(厳密には毎月返済額は変わるがわかりやすいように均一化します)

年間返済額：1,140,000円

銀行の利回り（ローン定数：K%ともいう）：11.4%

以下の不動産を購入する

物件価格：500万円

改修費用：500万円

物件種別：アパート4戸入り

家　　賃：１部屋あたり35,000円　×　4部屋　＝　1,680,000円（年間収入）

購入利回：16.8%　→計算式（（168万円/1000万円）×100）

物件の運営費

管理費（家賃の3%）：1,680,000円×3%＝50,400円

共用部分水道光熱費：36,000円

消防点検費用：20,000円

火災保険：15,000円

合計：121,400円

収支計算

+　収　　　入：1,680,000 円

-　 支　　　出：121,400　円

-　 ローン支払：1,140,000 円

＝ 利　　　益：418,600　 円

本物件の収益性を指標で表すと

表面利回り：16.8%

ネット利回り：15.58%
（収入1,680,000円-支出121,400円＝ローン支払い前の収入1,558,600円）

自己資金利回り：無限大

お金を借りて投資をしている状態ですが、銀行の利回りよりも
ネット利回りが高い状態というのは、レバレッジがプラスの状態である。
レバレッジがプラスということは、資産が効率よく増えている状態。
今回の場合ですと、

ネット利回　15.58%　＞　ローン定数11.4%

この状態になっている形では、資産はずっと増え続けていく状態です。

不動産業者や、不動産投資家はこのようにして資産を増やしている。
あくまでも一例であり、物件は個別具体的になるが、
このような形になる。

本記事では、具体的実例は、出せなかったが、
今後有料版では、具体例、住所や物件名まで完全公開する予定です。

実際に投資を行なった入口の仮説と出口戦略
実際にそれがどのように運用されているのか
毎月の収入まで公開します。

また１記事の有料版では、文章のみの公開としますが、
今後開設するオンラインサロン（現在準備中）では、
記事の生解説ライブ中継等も行う予定