【不動産投資】初級者向け 〜収益パターン別のリスクと特徴について〜

不動産投資にはいくつかの主要な種類があります。
これを履き違えた状態でスタートしてしまうと取り返しのつかないことになりかねません…！

それぞれのメリットやリスクを踏まえた上で、社会的にどのような方に向いているかを今回の記事にまとめてみました。

かなり有益な内容となっているので、ぜひ最後まで読んでみてください！

１．賃貸不動産投資

賃貸不動産投資は、物件を購入して入居者に貸し出すことで定期的な家賃収入を得ることを目的としたものです。
長期的な安定収入を求める人に向いている投資スタイルですが、もちろん家賃・物件などの管理が定期的に必要なので忍耐力が求められるとも言われています。

管理や修繕は物件価値を決める項目として非常に重要で、例えば入居中のトラブル（壁に穴が空いた・水道管が破裂した、など）に適切な対応をしなければなりません。
また、入居者がいない間にも注意しておかなければすぐに引っ越されてしまったり、外構が埃や落ち葉で汚いとなると入居すらされません。

＜誰に向いているか＞
・長期的な安定収入を求める人。
・忍耐力があり、安定したキャッシュフローを重視する人。
・管理や修繕の手間を厭わない人。

＜リスク＞
・空室リスク（物件が貸し出せない期間がある）。
・賃貸収入が減少する可能性（賃料の引き下げや滞納）。
・物件の維持管理や修繕のコスト。
・地域の経済や市場の変動によるリスク。

＜メリット＞
・定期的なキャッシュフローが得られる。
・長期的に見れば資産価値が増加する可能性がある。
・税制優遇措置や減価償却などの税務メリットがある場合も。

＜スタートの目安＞
・40代前後からであれば、一定の年収があることや健康面での大きな懸念点がなく融資も得られやすいため、より多くの資金を準備して選択肢が広がります。
※年齢に関係なく、賃貸不動産投資を始めることは可能ですが、若い場合は安定した収入源と信用力の構築が重要です。
・年収500万円以上が目安とされることが多いようで、物件価格の20%～30%の自己資金を準備できると良いです。例えば1,000万円の物件なら200万円～300万円の自己資金というイメージです。

２．フリッピング（転売）

フリッピングは、物件を購入してリフォームやリノベーションを行い、その後に売却して利益を得る投資方法です。
物件を持っておいて価値が上がるのを待つというわけではないため短期的に利益としやすいのも特徴です。

ただ、リフォームやリノベーションにある程度の知識や経験がないと何が高く売れるのかを判断できない点や、コストが予想以上に高くなることも多々あります。期間をかけすぎても地価や各相場の影響で売却時に予想以下の利益になることもあります。

価値・期間・収支予測のスキルが求められるため比較的高度な投資スタイルと言えます。

＜誰に向いているか＞
・短期間で高いリターンを目指す人。
・リフォームやリノベーションの知識と経験がある人。
・リスクを取ることに対して抵抗が少ない人。

＜リスク＞
・リフォームのコストが予想以上に高くなるリスク。
・市場の価格変動により、売却時の利益が減少する可能性。
・物件の購入価格と売却価格の差によるリスク。

＜メリット＞
・短期間で高いリターンを得る可能性がある。
・物件の価値を大幅に向上させることで、より高い売却価格を実現できる。
・成功すれば投資回収が早い。

＜スタートの目安＞
・年齢問わず、ある程度のキャリアを積んでいて資金や経験があることが必要です。もちろん学びながら経験を積むこともできますが、資金力が限られている場合は初期投資額を抑えた物件から始めましょう。
・フリッピングは比較的短期間で利益を上げることが目的なので、ある程度の自己資金があれば、年収に依存せずに始めることも可能です。
※かなり綿密に計画を立てる必要があるので、経験者とのコミュニティに参加したり市場のリサーチが得意なプロから情報収集することが必須です。

３．商業用不動産投資

商業用不動産投資は、オフィスビル・店舗・工場などの商業施設を購入して企業や事業者から賃貸収入を得ることを目的とします。
商業契約は通常、賃貸期間が長く賃料も高めになることが多いので収益性は比較的高くなりますが、その分最初にかかる費用は高額となるためかなりの資本力が必要です。

また、通常の賃貸不動産投資と同様に空きテナントのままだと全く収益にはならないため、いかに入りやすくするか、建物に対してどこまで相手の希望を許容できるかなど考えなくてはなりません。

住居用よりも設備が業務用であるため物件の維持にも力を注ぐ必要があります。

＜誰に向いているか＞
・大規模な投資が可能な資本力を持つ人。
・商業用不動産の市場に関する知識やネットワークを持つ人。
・安定した賃貸契約と長期的な収入を重視する人。

＜リスク＞
・商業用不動産の空室リスクが高い（企業の移転や倒産など）。
・経済の景気に大きく影響されることが多い。
・物件の維持管理やテナントとの契約管理が複雑。

＜メリット＞
・長期的な安定した賃貸収入が期待できる。
・高額な賃料収入が見込まれる。
・賃貸契約が長期間にわたることが多く、収入の安定性が高い。

＜スタートの目安＞
・商業用不動産投資を始めるには一定の資産や経験があると有利な一方で、資金面が不足してしまっていてはかなり難しい投資スタイルです。
※40代であれば年収や健康状態によって融資を得られやすく、大規模な商業用不動産の購入に向けて比較的スタートしやすいように思えますが、資金だけでなく商業用不動産の市場やテナントの管理に関する知識が必要です。
・年収800万円以上が目安とされることが多く、自己資金もあるに越したことはないのですが、高額な商業用不動産投資は基本的に融資での運用がベターです。自己資金が不足している場合は融資の条件や金利をしっかり確認しましょう。

まとめ

いかがでしたか？それぞれの投資スタイルにおける特徴など、一般的に知られていることに加えてリスク面やスタートの目安も記しました。

最後に私からお伝えしたいことは、結局40代サラリーマンだったらどれがいいのか？ということについてです。
実際に私は不動産投資を始めるにあたってベストなタイミングが40代、そして職業はサラリーマンであることを日頃から発信しています。

結論から言うと、40代サラリーマンの投資初心者に最も適しているのは「賃貸不動産投資」です。
理由としては、賃貸不動産投資は比較的安定した収益を見込めるため、リスクは他の2つよりも低いとされているからです。
また、物件の管理が専門の業者に任せられるため、忙しいサラリーマンでも運営がしやすく、長期的な資産形成を築きたいと考えている人にとっては安定的に資産を増やしていく手段として最適な方法です。

さらに、年収だけでなく健康面を考えた時に大病を患っている可能性が低く、融資後も継続して働けるというのは融資を得る上でかなり重宝されるポイントです。

懸念点があるとすれば、物件の管理をどうするかです。

専門家に任せきりにすると、こちらの真剣さを汲んでくれず適当に対応されるケースもありますし、結局退去後の修繕費が莫大になってしまっていたりなど後から起こるトラブル対応が面倒になります。

ただ、サラリーマンで中間管理職など日常の業務が多忙すぎて、早朝から夜遅くまで働いている場合は専門家に委ねるしかありません。

それらを加味した上でも、この3パターンであれば賃貸不動産投資からスタートすることを私はおすすめします。

まずは物件選定に向けた市場リサーチで情報収集（経験者・営業マンから）しつつ、融資の話を進めていきましょう。

あなたの未来の資産構築がうまくいくことを願っています。