不動産投資で相続対策、こんな方法どうでしょうか？

不動産投資、大家業のセミナーでは、
年金対策、節税対策、
生命保険代わりなどと耳にすることが
多いかもしれません。


どれも、それぞれ立場に応じた効果は
ありますが、今回は、
相続と生命保険という視点から、
お伝えします。


題して、団体信用生命保険を利用して、
資産承継を考えてみませんか？です。


数年前に、初めてご相談を受けた
お医者様と話題になった
テーマでもあります。


ご自分が50代、60代で、
お子様や配偶者などに資産を遺したい。


あるいは、50代、60代のご両親が
いらっしゃり、普段話題にしない
相続のことを話してみたいと思っている。


そんな方にとっては、参考にして
頂けるかもしれません。


最初に結論をお伝えしてしまうと、
団体信用生命保険に加入して、
ローンを組んで、
個人名義で賃貸用不動産を買うことで、
相続対策、相続税対策にもなる、
ということです。


現預金で3,000万円あったとした時に、
相続が発生すれば、3,000万円そのままの
金額が、相続税の課税対象になります。


ＮＩＳＡを利用するなどして、
株式や投資信託を保有している場合も、
株式の評価方法は数パターンありますが、
基本的には、その時の時価が、
相続税の課税対象になります。


金融資産の場合、資産形成という点では
複利の効果などが目に見えて分かりやですが、
相続税という点では、行える対策は
ないに等しいです。
換金しやすいので、納税資金には
あてやすいですが、含み利益があれば、
課税の対象になる金額は
増えることにもなります。


一方で、賃貸用不動産の場合、
不動産というだけで、いわゆる時価よりは
低い場合が多いです。


賃貸中であれば、評価額がさらに下がる
ので、相続税の課税対象になる金額は下がる、
ひいてはかかってくる相続税が
下がることになります。


と、ここまでは教科書的な
内容をお伝えしました。


この賃貸用不動産を50代、60代の方が、
団体信用生命保険を利用してローンを
組んだ場合、どんなことが起きるか、
をここからお伝えします。


内容のイメージがしやすいように、
新築の賃貸マンションを購入したと
仮定します。


団体信用生命保険は、
完済時80歳くらいまで、という条件が
ついている金融機関が多いです。


そのため、50代、60代であれば、年齢に
よりますが、15年から30年くらいの期間、
加入できる可能性があります。


頭金をどれくらいいれるかなど
条件によって変わりますが、
存命中は、定期的な収入を得られる
資産活用の手段として利用できます。


また、物件を具体的に検討する時は、


お子様や配偶者に遺すことになる。


とか、


親に相続が発生したら
自分が受け継ぐことになる。


という視点から、物件を選ぶ際にも、
お子様や配偶者、ご両親と一緒に行うのが
良いのではないかと思います。


仮に20年後に、相続が発生したとします。


一例をあげますが、
当初2,500万円のローンを組み、
金利2％、期間30年で借りた場合、
20年後の残債は、約1,100万円になります。


ただ、この残債は、団体信用生命保険に
加入していることで、ゼロになります。


つまり、相続発生時に、今回の例で言えば、
築20年の賃貸不動産を、ローンなしで、
受け継ぐことになるのです。
あるいは、お子様や配偶者に
遺して差し上げることになるのです。


引き継いだ時、築20年の物件であれば、
まだまだ末永く、賃貸物件として
活躍してくれます。


売却して手放しても、まとまったお金を
手にすることができ、教育費に充てたり、
マイホームの購入に充てたり、
相続税の納税資金にあてたりすることも
可能になります。


あえて、団体信用生命保険に入らず、
ローンの残債がある状態で、
相続の発生を迎えることで、もしかしたら、
「不動産の評価額＜ローンの残債」
という状態になり、他の金融資産などと
相殺して、納税額を下げられるという
可能性もあるかもしれません。


ただ、もし私だったら、
遺される側としても、
遺す側だったとしても、
ローンなどの負債がない状態で
引継ぎたいし、
引き継いでもらいたいと考えています。


引き継いだ後、引き継いでもらった後、
その不動産をどうするかという
自由な選択肢があった方が良いと
思うからです。


ローンが残った状態で、
資産も負債も引き継ぐのは、
相続税対策にはなるかもしれませんが、
気持ちの良い相続対策には
ならない可能性も考えられます。


だからこそ、ローンを使って
賃貸不動産を手に入れる時は、
加入ができるなら、
そして加入するのにあまりにも不利な
条件にならないのであれば、
団体信用生命保険には加入しておくのが、
50代や60代の方が個人名義で購入する
場合には、良いのではないかと
私は考えています。
（法人の場合は、違った視点があるので、
　ケースバイケースですが、
　今回は長くなるので割愛させて頂きます）


ある程度まとまった現預金や金融資産がある
年配の方の場合、ご自身で考える使い道が
あるのであれば良いのですが、
いつ使うか分からないから貯めておく、
そして、
いずれ相続で配偶者やお子様に
引き継ぐことになるから、
使わずに貯めておく、というのは、
ご自分にとっても、
遺されたご家族にとっても、
あまり効果的なお金との向き合い方では
ないのではないかと私は感じてしまいます。


現預金などの金融資産を一定額保有して
おくことはもちろん大切ですが、
引き継ぐということが
視野に入ってきた時には、
ローンを組めるなら団体信用生命保険に
加入しながらローンを利用して、
仮にローンを組まないとしても、
賃貸不動産という資産に変えておくことで、
存命中の私的年金対策、
あるいは相続対策や相続税対策として、
活きたお金の使い方にもつながる
のではないか、と私は思うのですが、
あなたはどう思いますか？


ぜひ一度、あなたが
親の立場、
配偶者の立場、
子どもの立場
など、
それぞれの立場に置き換えながら、
考えてみて頂ければと思います。