大家が、借主さんを追い出しても良いと思いますか？

最近のニュースでは、
ＮＩＳＡの拡充など、
税制改正大綱のとりまとめに
つながる報道が
目立っているように感じます。


そんな中、先日、
「追い出し条項は違法」
という判決が、
最高裁で下されました。


ご存じでしたか？


結論から先に伝えてしまうと、
賃貸借契約の直接の当事者ではない
賃貸保証会社が、
賃借人と交わした条項は、
消費者契約法の観点からＮＧです、
というのが概要です。


どんな内容だったかというと、


「賃料の支払いを2カ月以上怠ったこと」


「保証会社が合理的な方法を
　駆使しても賃借人と連絡が
　取れないこと」


「電気・ガス・水道の利用状況や
　郵便物の状況等から、
　建物を相当期間利用していない
　と認められること」


「賃借人が建物を再び使用しない
　という意思が客観的に見受けられる
　事情があること」


上記の4つを満たした場合、賃借人が
建物を明け渡したものとみなす、
という保証会社との契約内容が、
合法か違法かが争われていた裁判でした。


つまり、上記の4要件を満たしたとき、
賃貸保証会社は、部屋の中に入り、
荷物を処分したりすることができ、
賃借人が賃貸借契約も解除した
とみなして良いかどうか、
という裁判でした。


その結果の判決としては「違法」。


理由としては、


「賃貸保証会社は、賃借人の滞納家賃を
　保証する立場であって、
　賃貸人と賃借人の間で交わしている
　元の賃貸借契約を解除できる
　権限まではない」


「賃借人は消費者、賃貸保証会社は事業者
　という立場の違いで情報などの
　格差があり、今回の4要件で明け渡しを
　認めるということは、
　消費者保護の観点から容認できない」


というのが、判決内容などを踏まえると、
主な理由ではないかと私は感じました。


私なりにまとめた、
今回の「追い出し条項裁判」の
経緯と結果などを伝えましたが、
これを読んで、あなたは、
どう感じましたか？


その通り、と感じましたか？


賃借人さんを保護し過ぎ、
と感じましたか？


裁判で「違法」という判決が
すでに出ているので、
あくまで1オーナーとしての
個人的な感想、意見ということに
なるのですが、私としては、
賃借人さんを保護し過ぎではないかな？
と感じました。


今回の内容としては、
賃貸借契約の当事者ではない、
賃貸保証会社が定めた、
明け渡しの基準内容で、
追い出すことは違法だ、
という判断が下されました。


ただ、実際の所、
先程伝えた4要件を満たして、
信頼関係が破壊されている
ということを理由に、
当事者である賃貸人が、
明け渡しの訴訟を起こした場合に、
裁判所は、賃貸人の請求を
スムーズに認めるのだろうか？
という思いもわきました。


現行の借地借家法では、
借主の権利保護が、
手厚くなっていると感じています。


住まいは、生活の拠点として
大切な場であり、
賃貸人の恣意的な判断だけで、
退去を迫ってしまうと、
賃借人さんの生活が
不安定になってしまうので、
借主保護という観点が
強くなりがちなことは、
分からなくもありません。


とは言え、それが、過剰に
なってしまうのは、
賃貸人＝事業者、賃借人＝消費者、
という立ち位置だとしても、
いかがなものかと感じます。


権利ばかりを主張し、
義務を履行しない。
そんな消費者をも、
保護の対象にしかねない。
そんな懸念さえ
思い浮かんでしまいます。


今回の裁判の判決は、
賃貸借契約の当事者ではない、
賃貸保証会社と賃借人の間で
交わされた契約内容が
適法かどうかがポイントでした。


そのため、あなたも
大家として部屋を貸し出している
場合に、賃借人さんと交わしている
賃貸借契約の内容に直接影響を
及ぼすものではありません。


私もそうですが、賃貸管理会社に、
賃借人さんとのやりとりを
委託している場合、
現状のやりとりや流れに、
何か直接的な影響を
及ぼすものでもありません。


ただ、賃借人さんを募集して、
入居頂く際に、保証人よりも
最近は、賃貸保証会社の審査を経て、
賃貸借契約を交わすケースが
増えています。


そして、大家の立場として、
賃貸保証会社の保証が
あることは、滞納時などに
備えた安心感をもたらして
くれる存在です。


そんな賃貸保証会社さんの存在も
万能ではないことを
今回の判決を通して、
改めて感じました。


賃貸借契約を交わす段階で、
どんな賃借人さんなのか、
本当に入居頂くのに
ふさわしい方なのかどうかなど、
入口の段階でより慎重に吟味する
必要があるのだということも、
改めて感じました。


それと合わせて、
お住まい頂けている期間中に
おいても、賃貸管理会社に
委託をしていたとしても、
賃貸人という立場として、
状況に変わりがないかなど、
賃借人さんのことを気にかけて
差し上げることも、
大切だなとも感じました。


やはり、不動産投資、大家業は、
投資ではなく
事業であること。


だからこそ、不動産所得という
確定申告があり、
決算書を作成する必要が
あるのだということ。


そんなことを、再確認する
機会となった、
今回の追い出し条項の違法判決でした。