2022年生産緑地問題①

不動産投資家にとって、東京オリンピックのカウントダウンと共にメモしておくべき未来イベントがあります。

それは生産緑地法が解除される2022年です。
そもそも、生産緑地法とは何か？

生産緑地とは、500㎡以上の面積、農林業継続可という条件をクリアした市街化区域内の農地のことを言います。その緑地が宅地などに転用されることを抑制するため、1974年ごろ生産緑地法ができました。その後、バブル時代になると、土地不足で地価の上昇は止まりません。自ずと生産緑地にも手が伸びます。そこで、農地を保全し、その他の土地は宅地への転用することを明確にするため、1992年に生産緑地法の改正がなされました。

では、どういう法律か？生産緑地のメリット、デメリットをそれぞれ整理してみました。

生産緑地のメリット　

1.固定資産税
市街化区域内の通常の農地は、宅地並みの評価・課税がされます。これは、農地の転用を促し市街化区域内の宅地を拡大するためですが、生産緑地についてはむしろ転用を抑制する必要があるため、宅地より非常に安い農地並の評価・課税となっています。

2.相続税
生産緑地は相続税の納税猶予の適用を受けることができます。農業を営んでいた被相続人から、相続人が農地等を相続や遺贈によって取得し、農業を営む場合などには、一定の要件の下に、その相続税の一定額の納税猶予を申請することができます。
一方で、デメリットが多いのも事実です。

生産緑地のデメリット

1.管理の手間
生産緑地に指定された土地を使用・収益の権利者は、生産緑地である旨の掲示を行い（生産緑地法6条）、必ずその土地を農地として管理しなければなりません（生産緑地法7条）。この管理について、市町村長から報告を求められたり、立入検査等を受けたりすることがあります。

2.建物が建てられない
建築物その他の工作物の新築、改築又は増築など、土地に手を加える行為は原則できず、農林漁業の目的で指定された用途の施設にかかる場合のみ市町村長の許可を得て設置・管理することができます（生産緑地法8条）。

3.制約が多い
生産緑地法7条から9条の制限に加えて、納税猶予による譲渡制限を受けていると、生産緑地の解除要件が厳しく、仕事の都合で営農できないなどといった理由で解除を求めることはできません。
こういった理由で、生産緑地の処分に悩む所有者は非常に多いのです。
では、2020年以降、どうなるか？
2022年は法律制定から30年が経ち、ようやく市町村に対して買取りの申出できるようになります。しかし、財政上の理由から自治体が生産緑地を買取ることはほとんどないでしょう。そのため、行為制限が解除された生産緑地が宅地に転用されて不動産市場に大量に流入することが予想されます。そうなると、、

次回のブログで、今からしておくことは何か？対策について説明したいと思います。