1.5 億単位の売却益が狙える4つのシナリオ

不動産投資は、億単位の巨額の売却益を得られる可能性がある非常に魅力的な投資です。レバレッジを使っていたとしても、株やFXなどと違い、紙屑になることはないですし、暴落、暴騰するようなことがないため、安心してレバレッジをかけられます。そのキャピタルゲインが狙えるシナリオは主に下記に記載した4つケースです。

1. 時期
2. 再生
3. 開発
4. 土地収用

1. 時期

不動産投資のキャピタルゲインを得られるかどうかは、いつ投資するか、タイミングが大きく影響します。

不動産価格というのは需要と供給のバランス、金融の状況によって大きく変化します。金融緩和されれば、マーケットが過熱して高くなるし、過熱しすぎればいずれは安くなります。この不動産マーケットのサイクルをプロパティクロックと呼びます。

プロパティクロックとは総合不動産サービス大手JLLが発表している、世界主要都市のオフィス賃料動向を示す独自の分析ツール「オフィス プロパティ クロック（不動産時計）」のことです。四半期ごとに作成する市場レポートをもとに、世界主要都市の不動産賃料の上昇・下落の動向を時計に見立てて表示しています。
不動産賃料は、下落の加速→下落の減速→上昇の加速→上昇の減速というサイクルで変動するものとして、時計の0～3時に下落加速、3～6時に下落減速、6～9時に上昇加速、9～12時に上昇減速のフェーズにある都市を表示します。

つまり、プロパティクロックが1時から3時の時は「物件」を安く買うタイミングです。このタイミングであれば、中古一棟だろうが区分マンションだろうが、相場価格で買っても、いずれ回復するのでキャピタルゲインが得られる可能性が高くなります。

2. 再生

二つ目は、築古ボロ物件など再生させて、キャピタルゲインを得る方法です。

企業投資で例えると、ジャンク債のような経営を委ねたまま再生できるまで待つのではなく、プライベートエクイティファンドのように自らオーナー権を得て一から再生するやり方です。

リフォームやリーシングの手間と労力はかかりますが、投資家がそれを負担さえすればコントロールできるので、リスクは限定的です。実際に存在している物件なので、買ったその日から賃料収入が発生するので、その点も安心です。

3. 開発

3つ目は、土地から開発して竣工した後に売却する開発型投資です。

上記の2つに比べて、難易度は高くリスクは高いですが、仕入れは安く出口は高く売れるので、リターンは最も高くなります。

4. 土地収用

一般的にはレアケースで第三者のから声がかかるまで待つことになりますが、土地収用も価格が一気に跳ね上がり売却益を狙えるケースです。

ボロくても駅近の再開発がされそうなエリアの物件をあえて選び、キャッシュフローが出なくても耐えうる資力がある投資家は、資産ポートフォリオに入れておくのも有りです。