賃貸物件の原状回復費用

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このブログでは、２０１９年７月にうつ病を発症し、それをきっかけに同年１２月からブログを始めて、それ以降、７００日以上毎日ブログ更新してきた、しがないサラリーマン弁護士である僕が、日々考えていることを綴っています。

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【　今日のトピック：原状回復費用　】

賃貸物件を借りると、当たり前ですが、後で返さなきゃいけません。

ちょっと前提から話しますが、法律って、基本的には、一般常識を文章化したものです。

だから、素朴な感覚が根底に根付いていたりします。

「原状回復費用」なんて書くと、めちゃくちゃ難しい感じがしますが、これも、「借りたものは返す」という素朴な感覚から出発しているのです。

さて、「借りたものは返す」のはいいんですが、「返す」って何？という問題にぶつかります。

例えば、１００万円を借りた場合、これを「返す」とは、利息の約束をしていなければ、１００万円をキッチリ揃えて渡すことが「返す」です。

渡し方は、現金で渡してもいいし、預金口座に振り込んでもいいでしょうが、１００万円を渡さないと返したことにはなりません。

９９万円では足りません。９９万９０００円でも足りません。

１００万円を借りたなら１００万円を渡さないと、返したことにはなりません。

さて、じゃあ、賃貸物件を「返す」場合はどうでしょうか。

「返す」を考える場合は、「借りる」を考える必要があるんですが、賃貸物件を「借りる」時って、鍵を受け取りますよね。

「借りる」＝「鍵を受け取る」なら、「返す」＝「鍵を渡す」という感じがします。

で、確かに「鍵を渡す」も、賃貸物件を「返す」の大切な要素なんですが、鍵を返しただけでは、「賃貸物件を返した」とはなりません。

ここで出てくるのが「原状回復」という話です。

漢字が大切で、「現状」ではなく「原状」です。

「原状」に「回復」するのが、「原状回復」で、つまり、字面だけ読むと、「原状回復」とは、「元の状態に戻す」という意味になります。

つまり、「借りた当時の状態に戻す」のが、「原状回復」の字面通りの意味です。

この「原状回復」を完了して初めて、賃貸物件を「返した」ことになります。

そうすると、「借りた当時の状態に戻」して初めて、賃貸物件を返したことになりそうですよね。

例えば、２０年間もの長きにわたって物件を借りていた場合、２０年前に借りた当時の状態に戻さなければ、返したことにならなそうです。

２０年も経てば、壁紙は当然色があせたりして傷んでいるでしょうし、フローリングも、２０年も経てば、全くキズが入らずにはいられません。

にもかかわらず、こういった壁紙やフローリングをすべて元通り（借りた当時の状態に戻す）にしないと、返したことにはならないのでしょうか。

結論から先に言えば、「通常損耗」であれば、元の状態に戻す必要はありません。

「通常損耗」とは、「普通に使っていれば、これくらいは傷むよね」という範囲の壁紙の痛みやキズです。

「普通に使っていれば、これくらいは傷むよね」というキズであれば、大家さんは、最初から予測できるので、家賃に含めて請求すればいいわけですから、家賃以上に、通常損耗について住民に請求することはできません。

これに対し、「通常損耗」を超えるキズ、つまり、「それは普通の使い方では生じないよね」というキズは、住民のほうで費用を負担して、元の状態に戻す必要があります。

これが「原状回復」と呼ばれるものです。

つまり、「通常損耗」では収まりきらないキズを修繕することが「原状回復」で、この修繕費用が「原状回復費用」と呼ばれています。

通常損耗では収まりきらないキズを、住民が自分で修繕して大家に返してもいいんですが、普通は、住民は費用だけ負担することになります。

原状回復に必要な工事費用を住民が支払うことで、住民が原状回復したことになるのです。

この場合、原状回復費用を支払うことで、賃貸物件を「返した」ことになります。

で、この「原状回復費用」は、非常にモメるので、大家さんの側も、あらかじめ「通常損耗」の範囲について、契約書で取り決めていることも多いです。

正直なところ、契約書の内容は多少大家さんに有利になっていますが、契約を無効にできるほど不当な条項があることは稀で、基本的には、契約書に書かれたとおりの内容で、「通常損耗」に含まれるかどうかが決まります。

原状回復費用について疑問に思われている方って結構多いとは思いますが、結局、

・通常損耗かどうか
・契約書で通常損耗についてどう決まっているか

がキーポイントで、なおかつ、

・どんな原状回復工事をするのか

も大切な視点です。原状回復費用がモメるのは、原状回復の工事費用が高すぎる！というのがほとんどですが、「高すぎる」かどうかは、ただただ「高すぎる！」と叫んでいても全くわかりません。

実際に予定されている工事がどんな内容なのかを確定する必要があって、その工事がどんなことをするのか、その工事は室内のどの箇所をどんな風に修繕しようとしているのか、その修繕は「通常損耗」の修繕に該当するのか、という感じで、工事の内容をひとつひとつ確定して、その先に「高すぎる」かどうかを判断できるようになるのです。

原状回復費用が「高すぎる」と思った方は、必ず、工事の見積書を持って、弁護士に相談されてください。

で、その際は、弁護士も見積書をいくら見ても工事の内容がわからないので、相談に先立って、現地で、工事の内容を管理会社から教えてもらってください。

教えてもらった工事の内容は、必ずメモしてください。

・そのメモ
・原状回復工事の見積書
・賃貸借契約書

この３つを持って、弁護士に相談していただくと、ある程度の答えを弁護士からもらえるかなと思います。

それではまた明日！・・・↓

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