2023.2.4 FP1級実技面接試験④Part2面接

それでは続きを書きます。
Part2の問題が配られ試験開始。
負けられない戦いのゴングが鳴る。

まずはどんな土地なのか確認。
ん？これもしかして色々面倒な話にならないんじゃないか。解きやすいかも。ふむふむ。ふむふむ。ふむふむ。

お母さんは1人住まいなのか。関連して空き家の話くるか？
あー園芸好きなのね。駐車場の場所か。そもそも娘さんが日々の買い物とか病院とかの世話はしてるの？車出してあげたりとか。お母さん車乗らないんでしょ。駐車場いるのかな。

手元資金減らしたくないのか。娘さんも家あるし相続しても困るし空き家になるし。資金調達するならリバースモーゲージかリースバック辺りかな。やっぱ出たよ。(※近年の空き家問題でかなり気にしてました)

こんな事をメモしながら15分終了。
面接会場へ。

(よし！やるしかない！問題はシンプルだしこれなら戦える！誰でも来い！)

以下サ：サロンパス、面：面接官
コンコンコン(ノックは3回)
サ：失礼します！サロンパスと申します。本日はよろしくお願い致します。
面：はいそれではアルコール消毒をして着席ください。

面接官は女性の方(多分40代前半)、記録員は60代前半男性の方

面：それでは設問を読んでまずあなたがAさんに聞く事はなんですか？
サ：はい。
①甲物件は相続で取得したので、取得日、取得費の確認のため取得当時の売買契約書等の有無
②Cさんは既に家庭もありS市に住むつもりはないとの意向ですが、Aさんの介護になった時どうされるか
③駐車場を確保のニーズがありますが、Cさんは日々Aさんの通院や買物の面倒を見たりしているのか？その際に車を利用しているのか？本当に
駐車場スペースは必要なのか。
④D、Eさんとの関係性や今後養子縁組の予定はあるのか？

以上です。

面：はい。そうですね。それではFPあなた自身が調べる事はなんですか？
サ：はい。①まずは法務局で物件の登記簿を確認し現地に赴き権利状況や物理的な状態を確認します。
②また自治体で用途地域や都市計画図を確認し今後の環境変化や開発予定を確認します。
③地元の不動産会社と連携をし近隣地区で取引事例がないかを確認します。
以上です。

面：そうですね。そしたら土地の売却となりますが、まず何か気をつける事はありますか？
サ：はい。接道義務です。幅員4m以上の道路に2m以上接道があるかを気をつけます。

面：そうですね。ではここを売却するとしたら接道だけ気をつければいいかな？
サ：建蔽率！(咄嗟に出て語尾なし。苦笑)
面：そうです。笑。建蔽率。計算してますか？
サ：はい。(念のため電卓で計算)1Fが80㎡で建蔽率が50%なので160㎡です。

面：うんうん。そうです。そしたらサロンパスさんならどうやって区画を分けますか？
サ：そうですね。趣味の園芸を行う庭を優先的に残したいです。なので駐車場側から区間を考えます。
面：となると南側からですね。何故ですか？
サ：はい。駐車場の土地の状態が園芸対応した土地なのか気になります。(妻よ家庭菜園を教えてくれてありがとう！)
仮に北側から処分すると駐車場地を園芸用の庭に変えるので栄養ある土の入替が必要になります。
またこの駐車場が舗装されてるのか、砂利がひかれてるのか、そのままの土なのかの条件次第ではつり工事等が必要になる可能性もあるからです。
面：(あーなるほどって顔してました。)確かにそれも想定出来ますね。けど高齢者である事を考えたらどうでしょう？玄関が近い方が利便性は高くないですか？

サ：！！！(なるほど。確かにそれもそうだ。顧客への寄り添い失敗！)そうですね。これは失礼しました。高齢者である事を考えていませんでした。勉強になります。
面：いえいえ。サロンパスさんの考え方も１つだと思いますよ。
サ：ありがとうございます。(これは試験官といい感じで話せてる気がする！)

面：では次にいきます。庭の部分を売却せずにリフォーム資金を調達し住み続けられる方法は知っていますか？
サ：はい。リバースモーゲージとリースバックです。
面：(面食らった表情をしていました。)よくご存知ですね。そしたらそれぞれどんな制度かわかります？
サ：はい。リバースモーゲージは
①不動産を金融機関に担保設定し担保の範囲内で融資を得られます。
②融資ですので返済が伴いますが借入額に対しての元金返済は無く利息のみの支払となるので、年金収入となっている高齢者には大きな負担にはなりません。
③ただしこの場合Aさんが亡くなった際に担保提供していた不動産は金融機関へ元金返済分として処分されますので、Cさんへの相続資産にはなりませんのでCさんと相談が必要です。

面：そうですね。リースバックの説明も聞きたい所ですが時間がそろそろ来てしまいそうなのでご自身で改めて確認して下さい。最後にこの設問に関与する専門職業家はどうなりますか？
サ：はい。①土地の売却に関して所有権移転登記で司法書士
②課税関係で税理士
③不動産売買の仲介で宅建士
④土地の売買代金の算定で不動産鑑定士
⑤区画確認の為に土地家屋調査士
となります。
面：ではサロンパスさんにAさんから税務相談を受けた時はどうします？
サ：はい。一般的な説明に留め、具体的な説明については税理士に依頼をします。
面：それは何故ですか？
サ：税理士法に抵触するからです。
面：そうですね。質問は以上です。お疲れ様でした。
サ：ありがとうございました。失礼致します。

よし！これは取り返せた。大丈夫。玄関の所は勉強なったなぁ。あー疲れた。後は解散までのんびりしよ。

、、、、、

Part2はこんな感じでした。やっぱPart2は自由度が高い。色々な切り口で潜在ニーズがあるんだなと改めて思いました。
それでもPart1の例の言葉が忘れられずモヤモヤしながらヘロヘロになりながら帰宅。
都内のお土産買う事も忘れてしまった（´-`）.｡oO

ここまで読んでいただきありがとうございました。次の記事も是非読んで下さいね。