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エンジニアから脱サラし、戸建（6軒）に特化した不動産賃貸業経営中。宅建士、電気工事士２…

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エンジニアから脱サラし、戸建（6軒）に特化した不動産賃貸業経営中。宅建士、電気工事士２種取得。 マンション２区分、アパート1棟運営中。 DIY：マルノコ持ってる 趣味：ゴルフ１年目、麻雀、フルマラソン（５回完走）、サーフィン（挫折） 資格：漢検準１級、ディジ検２級、ラジ検３級
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リフォーム図面の大切さ　#戸建教習所

今日は図面のお話です。 リノベーション時には、図面を準備するようにしています。 間取図に、自分なりにどういうふうに仕上げたいかを書きます。 理由は簡単に言うと、一つは自分のため、もう一つは職人さんのためです。 先に、「自分のため」について説明致します。 リノベーションをすると、途中で職人さんにプランの細かい箇所を聞かれます。 その際に、図面に書いてあったか、当初の見積に含まれていたか否かで 随分費用が変わってきます。 「あのときこう言ったでしょ」は証拠がないと証明できませ

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    • タイミングと関係性の重要性③

      不動産業者さんとは普段はリフォームや物件管理の話が中心であり、時には張り詰めた雰囲気になります。 私は時々、付き合いのある不動産業者さんを食事会にお誘いしています。 普段の業務と少しでいいので非日常を味わうことでしか生まれない発想やアイディアがあるからです。 もちろん、スケジュール調整やお店選びなどコストが掛かるのは承知です。 それに、初めての改まった場だと、何を話して良いか逆に困ることもあります。 が、小さな投資が信頼関係を築くことができると感じています。 もちろん

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      • タイミングと関係性の重要性②　#戸建教習所

        今日は賃貸付けについてお話します。 私の場合は戸建、アパートに限らず、自分で地場の不動産業者さんを回ります。 そして、不動産業者さんにはしっかり書面で細かい条件も提示しておきます。 が、ここで問題があります。 自分が打ち合わせした担当者ではない方が、実際には物件を案内することも多々あります。すると、本当に詳細な条件までは担当者さんまで伝わっていないことがあります。ほかにも、最初の打ち合わせから日数が経過していると、担当者さんも記憶が曖昧になっていたりします。 例えば、仲介

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        • タイミングと関係性の重要性①　#戸建教習所

          賃貸物件に引っ越そうとするとき、物件選びにおいて迷うことが多いのは確かです。 特に、初期費用を支払った後は、その物件に対する決意が固まるため、他の物件を再度検討する余裕がなくなります。 住むことを決めた以上、振り返ることは避けたいものです。 深堀りしてしまうと、嫌な部分を見つけてしまうリスクがあるからです。 不動産の売買の場合も同様で、契約が確定した瞬間から心はポジティブな方向に向かいます。 購入を決めた物件に対しては、良い点ばかりが目に入るものです。 一方で、買付が通らな

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        リフォーム図面の大切さ　#戸建教習所

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          アパート見学時のチェックポイント ～戸建と異なる視点～　#戸建教習所

          珍しく戸建以外のお話も。 私もアパートを見学していた時期がありました。 基本的に部屋の中を見ることはできない（空室があれば別）ため、 アパートなど集合住宅を内見する際のチェックポイントは戸建とはまた異なります。 ① 集合ポストの状態を確認 まず、集合ポストです。 これは非常に重要なチェックポイントです。 ポストに大量の郵便物が残っている場合、それが長期間放置されているサインかもしれません。 放置されている理由が入居者の不在や家賃滞納に関連している可能性があります。 もちろ

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          アパート見学時のチェックポイント ～戸建と異なる視点～　#戸建教習所

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          タイパリフォームの考え方③　#戸建教習所

          少し前に築５０年越えの物件のリフォームを行いました。 当初、障子はそのまま活かそうと思い、障子紙だけ貼り替えを行うプランでいました。 が、木枠の部分にムラがありました。このまま障子を貼ると、障子の部分は綺麗になりますが、木枠のムラの部分は確実に目立つだろうな～と過去の経験で瞬時に判断できました。 ペンキなどで重ね塗りすれば問題ありませんが、木に染み込む系の塗料（ステインなど）を塗装すると、元の色の差をなくさなければ、結局ムラは残ります。 試しに、水性ステインのメープルとい

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          タイパリフォームの考え方③　#戸建教習所

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          タイパリフォームの考え方②　#戸建教習所

          『大家業』を成功させるには、目的や意図をしっかりと持つことが大切です。 世の中には、戸建やアパートを親から地主として引き継ぎ仕方なく大家をやっている方、自ら金融機関を開拓し積極的に規模を拡大している方、日曜大工の延長で週末だけDIYを楽しみたい方など、様々なタイプの大家さんがいます。 それぞれ自分のやり方があれば、それはそれで良いでしょう。 しかし、毎日同じ作業を繰り返し、前に進まないと感じているのであれば、その時間の使い方を見直す必要があります。 人生は短く、後悔しないた

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          タイパリフォームの考え方②　#戸建教習所

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          タイパリフォームの考え方①　#戸建教習所

          戸建のリフォームで絶対に意識したいのがコストです。 誰もが「支出＞収入」となるのは避けたいところです。 例えば、洗面台の入替を例に挙げます。 一般的な洗面化粧台は4～5万円もあれば、綺麗なものを入手できます。 もちろん、オークションなどで中古品や未使用品などを買えばさらに削減できます。 一方、設置費（工賃）となると、外注でプラス２万円ほどかかってしまいます。 そういったところを、DIYで仕上げてさらにコストダウンを図る手法があります。 ただし、私としては、水回りの工事に関

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          タイパリフォームの考え方①　#戸建教習所

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          浴室リフォームの考え方④　#戸建教習所

          リフォームにおいて、費用が掛かると容易に想像できるもののひとつとして、 水回りがあります。 一般的にキッチンは女性が決定権を持ちます。 男性の育休化がだいぶ進んできてはいるものの、まだまだ現実的には女性の方が家庭を守るという図式がわが国では普通です。システムキッチンだろうと公団用のブロックキッチンだろうと、最終決定は奥様が行うことが多いです。 が、浴室は男性も意外と拘りがあります。 「３点ユニットは嫌だ」、「最低限このグレードは欲しい」という基準が誰にでもあります。 とは

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          浴室リフォームの考え方④　#戸建教習所

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          浴室リフォームの考え方③　#戸建教習所

          築４０年前後の戸建は、浴室が大体タイル張り寒そうな仕上がりになっています。 そして、これをきれいに今時のかんじにリフォームしようとすると、１００万円クラスの費用がかかるイメージを持っています。 狙う家賃やエリアによって、どのレベルで仕上げるかを見極めなければなりません。 また、賃貸向けなのか実需向けなのか、はたまた事故居住用なのかによっても最終的な「妥協点」が異なってきます。 私がよくやる手法は、壁と天井はアルミ複合板仕上げです。 誰が一番最初に行ったかは不明ですが、戸

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          浴室リフォームの考え方③　#戸建教習所

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          浴室リフォームの考え方②　#戸建教習所

          築40～50年代の戸建で非常によく見られるのが、ステンレスの浴槽です。 熱しやすいのが利点だったのかわかりませんが、こういうお風呂は今でも現役で使われている地域も多いです。 が、前回も記載しました通り、ある一定の層にはウケません。 きれいに磨かれていて、ピカピカになっていて、傷ひとつなかったとしても、見た瞬間に拒否反応が出てしまう方が多いです。 理由は、「見慣れていないからなんか嫌だ」といったところでしょう。 家賃としては概ね７～８万円が上限値のイメージです。 少し年代が

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          浴室リフォームの考え方①　#戸建教習所

          ある一定の層になると、浴室は「最低こうであってほしい」というラインがあります。 理由は様々あります。 ・直接、体に多く触れる部分である ・ストレスを考えたくなく、リラックスしたい場所 ・一日のもしくは朝一で過ごす場所 築年数の経過した戸建では、バランス釜の時代もありました。 今時、そもそも存在を知らない人も多いです。 これなら五右衛門風呂の方がまだ銭湯などで見たことある方も多いでしょう。 ただ、家賃３万円代や、スーパー田舎なら許容、という方もいらっしゃるかもしれません。

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          賃貸経営における家の傾きの考え方④　#戸建教習所

          築古戸建投資にはどうしてもリスクは付き纏います。 やはり築年数による劣化は防げません。 が、寿命を延ばすことは可能です。 例えば、耐震補強です。 構造壁や火打ち、補強梁を入れることで家は頑丈になります。 耐震補強は一旦、柱と外壁だけの状態にするスケルトンと呼ばれるところまで解体してしまえば容易に実現できます。 ただ、がっつり費用がかかるので、現実問題は難しいこともしばしばあります。 最も簡単な補修として、すでに外壁に入っているクラックにコーキングを充填するという方法があり

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          賃貸経営における家の傾きの考え方④　#戸建教習所

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          賃貸経営における家の傾きの考え方③　#戸建教習所

          戸建投資に参入する方々にとって、特に「傾き」に対する対処法を知っておくことは非常に重要です。 現場で傾きを見つけた際、「どう対処すれば良いのか？」と悩む方は多いですが、すぐに解決策が思いつかないことも少なくありません。 実際、誰に相談すべきか、どこに助けを求めるべきか分からないことがよくあります。 さらに、重要なのはこのような悩みを第三者、特に先輩大家や業者に相談する際の方法です。 現地で再度一緒に確認できる場合は、傾きを実際に体感し、共感してもらうことが可能です。しかし、

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          賃貸経営における家の傾きの考え方③　#戸建教習所

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          賃貸経営における家の傾きの考え方②　#戸建教習所

          不動産事業において、古い戸建物件を検討する際に避けて通れないのが「傾き」と「クラック」の問題です。 物件の内見時に、これらの兆候を見逃さないことが、事業を成功させると言っても過言ではありません。 クラックは別にあっても良いのです。しかし、その程度が重要です。1cmほどの幅があれば、家全体が地盤沈下している可能性もあり、リフォームして修繕しても経年と共にまた傾いてくる可能性があります。 傾きは、床が水平でないことにより家具や家電が不安定になるだけでなく、居住者の快適性や安全性

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          賃貸経営における家の傾きの考え方②　#戸建教習所

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          賃貸経営における家の傾きの考え方①　#戸建教習所

          戸建ての内見に行くと、目につくのが壁に入ったクラックです。 そして、そうしたクラックが見られる物件では、多くの場合、室内全体や一部に傾きが発生していることがあります。 こうした物件を購入し、賃貸に出す際に直面するのが、この傾きへの対策です。その方法は大きく分けて二つあります。 １．まず一つ目は、傾きをあきらめて、絨毯やカーペットなどを敷く方法です。 しかし、このアプローチはあくまで一時的な対策に過ぎず、根本的な解決にはなりません。 特に、家全体が傾いている場合、すべての部屋

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