全宅ツイ不動産チンパンジー情報第97号

2023年2月27日 06:30

【特集】どうなる住宅ローン

あくのふどうさん（以下、あくの）：とうとう私達の黒田日銀総裁が退任し、植田新総裁が誕生します。黒田大先生にはお世話になりました。業界全体を代表してお礼を言わせて頂きます。ありがとうございました。
金融アスペ君（以下、金アス）：全宅ツイは黒田推しですが、銀行的には死にました
あくの：あら…そうなんですか
金アス：マイナス金利による貸出金利低下はそれなりに効いていますね。まあ、それでも貸出残高は伸びた方だと思うので、功罪相半ばって感じです
あくの：マイナス金利やってたの短くなかったですか
金アス：でも2016年からなんですよ。今年で7年…
あくの：ずっとマイナスでしたっけ？
金アス：何を持ってマイナス金利かというのはありますが、LIBORなんかは結局マイナスのまま終わりました
あくの：結局マイナスのまま…そうでしたか…おつかれさまでした…
金アス：（変動金利でめちゃくちゃ安い水準で借りてます。黒田総裁ありがとう）

・アフター黒田で金利はどうなる？

あくの：さて、今回のテーマは「どうなる住宅ローン」。住宅ローン比較サービスの「モゲチェック」からモゲ澤大先生に登場していただき、住宅ローンの動向を語っていただきたいと思います！
金アス：おおっ！
モゲチェック塩澤（以下、モゲ澤）：みなさん、こんにちは。モゲ澤こと、モゲチェック塩澤です。住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営する株式会社MFSで取締役COOをしています

あくの：サニーサイドを歩いてきた、ちゃんとした人が全チンにやってきた
金アス：すごい人ですよ。よく出てくださった

あくのふどうさん：悪徳不動産ブローカーです。黒田市場で伸びた利益の大半をナイトクラブに散水するタイプのアラフィフです。最近フーリガン化したギャルからのMLMっぽい通知が止まりません。

金融アスペ君：債権と債務の間に棲息する人の心がわからない陰湿な男です。寝違えが治らないことに加齢を感じるアラフォー。

モゲチェック塩澤：モルガン・スタンレー証券で住宅ローンの証券化を実施。その後、ボストン・コンサルティング・グループで金融機関を中心とした戦略コンサルティングを担当。現在は株式会社MFSにて取締役COOにてモゲチェックを運営。

あくの：「モゲ澤」、って異常に響きが良い
金アス：ホントにw
モゲ澤：特に「モゲ」がひっかかりますよねw　モゲって何やねん、とよく言われます。
あくの：たしかに
モゲ澤：英語で住宅ローンを意味する「mortgage（モーゲージ）」から取っています
金アス：モゲ澤先生はどのような経緯で、モゲチェックを？
モゲ澤：2015年に代表の中山田から「住宅ローンのサービス立ち上げない？」と誘われたのがきっかけですね。元々、ふたりともウィンドサーファーでして、江ノ島の浜で知り合ったのがきっかけです。
あくの：爽やかすぎる。不動産屋さん達はご多分に漏れずキャバクラでのみ意気投合してるのに…
モゲ澤：www　私も中山田も証券会社で住宅ローンの証券化業務をやってきたので、その延長線上で住宅ローンサービスを作ろうとなったわけです
あくの：ほー。債権をまとめて売ってた人が、住宅ローンを紹介する側に行くタイプのキャリアってあるんですね
金アス：僕は今まとめて売ってる側なんですけど、全然想像できない…
モゲ澤：元々アメリカの住宅ローン市場を見ていたのです。アメリカでは、金利が少しでも下がると借り換えが一気に起きる。借り換えのために住宅ローンを全額繰上返済しちゃうのですよね。ですので、住宅ローン債券に投資している投資家からすると「もう少し長い期間運用できたはずなのに、運用期間が短くなっちゃった…」となってしまうのです。アメリカの住宅ローン商品への投資には、こういったリスクが起こりえます。そんなことを機関投資家に説明していました
あくの：おもしろー
金アス：日本の市場と全然違う…
モゲ澤：そうなんです。一方、日本の住宅ローンでは、金利が下がったとしても借り換えはほとんど発生せず、アメリカのような動きにはならないのですよね。で、「なんでそうなるんだろう」と。これが起業のきっかけです
金アス：そこで起業までいくパワーもすごいですね
モゲ澤：市場調査を進めていくと、「モーゲージブローカー」という住宅ローンの仲介会社の存在に行き着いたのです。彼らが銀行とユーザーの間の橋渡しをしており、ローン紹介をやっていたのです
あくの：マネー・ショートでストリッパーにローンを紹介してたジャッカルみたいな人たちだ！

モゲ澤：映画に出ていましたね！　アメリカだと10万人ぐらいが働いており、売上も何兆円もある一大産業なのですよね
あくの：そんな規模でかいんですか！？
モゲ澤：でかいですよ。アメリカ人、家好きですし
あくの：え？アメリカ人、家好きなんすか！
モゲ澤：不動産の取引も日本の何倍もありますよ
金アス：なにもかも規模がでかい！
モゲ澤：また、州によっては、不動産会社が住宅ローンを斡旋することが禁止されています。利益相反の観点ですよね
あくの：あー。アメリカっぽい。そこが合体するとだいたいロクな事にならないから
金アス：ちゃんとしてるところはさすがアメリカ
あくの：アメリカ人、規制を守るんだよなぁ（ルールの範囲なら何でもやるけど）
金アス：証券化の規制も日本と比べ物にならないくらい厳しい
モゲ澤：いろんな国の出身者の集まりですから、ルールをちゃんと決めないとしっちゃかめっちゃかになってしまいますよね。
あくの：そっかー、たしかにそうですね

・住宅ローン選びは「6割」が不動産会社任せ

モゲ澤：で、そういった会社が日本にはない。じゃあ、作っちゃおうということで作ったのがMFSです。日本には住宅ローン仲介という業種がないので、「貸金業の媒介」という整理で業務をやっています
あくの：媒介業務なんだ
モゲ澤：です。お金を貸さない貸金業です
あくの：手数料モデル
金アス：貸す側はお上の規制大変ですしね
モゲ澤：なお、しょうもない話ですが、公庫からお金を借りようとすると業種規制でひっかかるという。トホホ…
金アス：あ、確かにw　業種規制ありますね
あくの：親近感すごい湧いてきたww
金アス：そこ、全然違う理由だから…
あくの：そうでした…

あくの：モゲチェック、すげえ量媒介してた…
モゲ澤：あ、数字が古いですね。いまは10万名に利用いただいています（更新できておらずスミマセン）
金アス：10万っ！！？
モゲ澤：金利上昇もあり、ローン比較ニーズは相当強いですね！
金アス：そうですよね。みんな住宅ローンは何となく決めていた側面があると思います。家を買う時に、不動産屋から勧められた銀行でとりあえず申し込んでみて、その中から通ったやつを選ぶって感じでしょうね。
あくの：それありますね
金アス：若い頃、月曜日には必ず地場含めた不動産屋に顔を出して、ローンの顧客いないかを確認するルーティンでした
モゲ澤：6割ぐらいの人が不動産会社斡旋、4割が自分で選ぶようですよ
あくの：へー
金アス：ほほう
あくの：そんな割合なんですか
モゲ澤：以前、ウェブアンケートを取ったところそうなりました
金アス：みんな家買うときにローンまで頭回らないんでしょうね
モゲ澤：余裕ないですよね
あくの：ですね
モゲ澤：ですので、そういった方向けの住宅ローン比較のアウトソーシング先として、モゲチェックをお使い頂けるのかな、と思います
金アス：なるほど