■読書感想　1年目から成功する不動産投資村田式ロケット戦略のすべて 23-1-4

改訂版! 1年目から成功する不動産投資村田式ロケット戦略のすべて

不動産投資で成功された知人からおススメ頂きました。

■内容
不動産投資の基礎が書いてあり、大変わかりやすく全体感を掴みやすかったです。

ただし、「不動産投資で経済的自由を手にする会」の基本方針の様です。
他の投資セミナーでは別の方針もあるようですので、あくまで本書をかかれたこの会の方針ということで、一般論とは異なるかもしれませんがご理解ください。

その中で購入すべき物件の条件があります。それを今回はまとめます。

• RC(鉄筋コンクリート）

• 1棟

• 地方

• 中古

■RC
法定対応年数が長い。法定対応年数が長いと同じ築年数でも、一般的に銀行から融資を受けられる融資の期間が法定対応年数分長い返済期間受けられる。そのため、月々の返済金額が低く抑えられキャッシュフローを生み出しやすい。

比較的家賃が高く、戸数が多い。RCは例えば木造と比べると、一戸あたりの家賃が高い傾向があり、１棟では戸数が多い。そのため大きなキャッシュフローが得やすい

■地方
土地が安い分、安くで購入できる可能性が高い。一方で人口が少なく入居率が低くなるリスクが考えれる。これはその地域でどれだけの世帯数があり、持ち家率を考慮するなどで、賃貸率が多い地域を見つけるなどでチャンスのある地域を見つける。あとは15％は毎年入れ替わるそうなので、周辺に賃貸物件があってもその入れ替わりの15%を獲得できればよい。

その15%はどうやって獲得するか？は、意外と普通のことをやっていればよい。とのこと。地域でTOPでなく、それなりでよいとのこと。つまり、綺麗に清掃されている。ちゃんと募集をかけている。建物の破損部がちゃんと補修されている。壁紙がきれいに維持されている。など。　

地方では地主などお金持ちが、税金対策のためなどでマンションを建てたがそのままほったらかしで荒れているなどが多いそう。そんな中、まともに管理された物件であれば、それだけでも十分目立つ良品物件となり客がつく。

こういうほったらかし物件が多いので、購入物件を探すときはこういうほったらかし、手入れされてない空き家率の多いB級物件がねらい目だそう。空家率が高いので、安くで売られている場合が多い。しかし、原因がほったらかし、手入れしていないであれば、手入れをすれば客がつくので手入れすれば途端に満室経営できることもある。本書ではB級物件は、ミドルリスクハイリターンでねらい目だとある。

■1棟もの
これはキャッシュフローの額が全く違うということ。その分借入金も大きくなる。そのため、もし手元資金もなく、今後金利が上昇すると本人が考えるなら大きな不動産投資はやめた方が良い。

しかし、不動産投資は不動産そのもの価値が変動しずらく、最悪売却すればある程度回収できるので、他の投資に比べるとリスクが低く銀行からの融資も受けやすい。そのため大きな金額でも他の投資に比べると、そのリスクは大きくはない。

■中古
中古はキャッシュフローなどのシミュレーションが立てやすい。すでに運用された実績があり、どれだけの空室率で、家賃はいくらで、修繕履歴がどれだけあって、、、など情報がある。そのため、購入後の正確な予測が立てやすい。

一方新築だとその辺が読めない。どの程度の家賃が妥当か、予測は建てられるが、中古でその物件そのものの実績からの予測でないので、どうしても制度が落ちる。新築は最初は人が入りやすいが、「新築プレミア」が切れてしまう築10年を過ぎたときに、プレミア価格分下げた家賃で勝負せねばならずそのときにいくらで入居が獲得できるかは予測が難しい。また新築の物件を担保に入れた場合、少ない年数で評価額が落ちてしまうことが多く、不動産としての価値の下落率も中古に比べリスクがある。

■まとめ

具体事例やキャッシュフロー、その計算式、数字の根拠まで書いてあるので大変に親切で信用できるように思いました。
不動産投資を始めれる方は、まずはこの本を手に取ってからでもよいのではないでしょうか。