26歳、都内通勤1時間圏内で一戸建てを買う-なぜ不動産を買うのか

家、ハウス。生活をする場として必要なものです。
生活スタイルの変化（同棲）により新たな物件探しをすることとなりました。
全く下知識がない状態からの流れを記載しているため、当たり前のことも多いかと思いますがご了承ください。
(2021年の話です）

今まで住んできた家

東京に上京してきて4年半ほど経過しますが、その間に２軒住みました。

１軒目は東京都江戸川区一之江にある築26年ほどの賃貸アパートです。
荷物が多く、食べる部屋と寝る部屋と趣味の部屋は分けたい。車の駐車場が敷地内に欲しい。という希望もありファミリータイプの2DKの部屋でした。
家賃は7万円、駐車場1万円。駅徒歩15分ということもあり、安かったです。
もともと田舎出身なので、あまり騒がしい街は好きにはなれず、
一応都内とは思えないほど静かな街で3年ほど過ごしていました。

２軒目は今も住んでいる東京都足立区の分譲マンション（の賃貸）です。
たまたま知り合いが持っていた物件を貸しに出すとのことで、縁があり契約をしたという物件となります。
駅徒歩8分、65平米専有庭付き、18畳のリビングがついた1SLDKでかなり気に入っていました。

が、かなり変わった間取りをしており（LDKに全力を出しすぎている）
一人での居住空間としては良かったのですが、半年ほど前に縁があり同棲を始めると同時に問題発生。
二人でノビノビと居住するには少々難があるなと感じ始め、別物件探しとなりました。

なぜ一軒家を購入するのか？

現在の家賃が約11万円。別途自家用車を所有しており、駐車場に1.7万円ほどの費用がかかっています。合計をすると約13万円。
年間では単純計算で160万円ほどの出費となり、かなり大きなものです。
賃貸に住み続ける限り、垂れ流し続けることとなります。

現在は金融施策もあり超低金利ローンがたくさんあります。
住宅ローンも10年間は減税があり（新築の場合はさらに増えます）
都内近郊の土地価値があまり変動をしないであろうという状況下では物件購入が良いであろうと結論づけました。

及び、物件探しの動機付けともなった同棲におけるノビノビとした居住空間の確保のためには、部屋と部屋との防音やそもそも個別に部屋を分けたいなどの要望があり、マンションではなかなか厳しいものがありました。他にも、自動車を目の前に置いておきたいということもあり駐車場付き一軒家を探すこととなりました。

26歳独身の物件探しとは？

まず、不動産会社に理由を聞かれます。
「投資として購入をするのか？」「実際に住むために購入するのか？」
超低金利の住宅ローンを利用した投資話がどうしても多いらしく、不動産会社や銀行含めて警戒をしているのが現状だそうです。

自身の置かれた状況や経済状況などを伝えた上で信頼感を勝ち取りましょう。
不動産会社の担当の印象次第で、人生最大の買い物が左右される。と今回の事案で感じました。

26歳なら35年ローン組んでも、61歳。だから今買いたいです！！
と主張をしました。

実際に物件を探してみると

私は東京都新橋あたりの会社に勤務しています。テレワーク推奨の時代とはいえ、通勤が1時間以内の物件が良いと考えていました。

その他条件として

・予算は約4000万円程度（35年ローンでの支払額を考えて）
・中古戸建て
・築20年以内
・駐車場あり
・4LDK以上
・リフォーム代上乗せで販売されていない

で、検討をし、Homes,SUUMO,三井のリハウスなどで検索、及び不動産会社の担当者へ物件提案依頼を行いました。

同居人との同棲、今後の人生設計を考えると、部屋数は多ければ多いほど良い。と考えています。逆にメンテナンスコストは上がる一方なので、今後の人生計画によって希望間取りは変わるだろうなと思います。

などの条件で探すと具体的に買えそうなエリアは絞られ

東京都では
・足立区
・葛飾区
・江戸川区
・板橋区
・調布市、町田、八王子・・・
都外では
・埼玉県草加市、川口市・・
・千葉県市川市、松戸市・・・

などとなり、実際に都内中心に10軒ほどの物件を内覧に行くこととなりました。

傾向として、都内中心であればあるほど土地面積は狭くなり建坪率がどんどんと上がります。隣の家との隙間は猫も通れないくらいの空間であり、窓通しでお隣の家に行ける距離感です。

私が見た都内で一番広い物件は、足立区、駅徒歩20分土地面積30坪でした。
が、もともとご老人が住まれていた物件のようで、階段に補助エレベーターがついたままでリフォーム前提。隣軒が10台ほど敷地内に防犯カメラを取り付けているような家。など購入後のトラブルが多数予測されそうな物件でした。

他にも築27年で建設当初から建蔽率がオーバーしている物件（ローン査定時に物件価値が下がってしまう）、旧形態の間取りで洗濯機置き場がドラム洗濯機に対応していない、古い分譲地帯に一軒だけ新築されていて違和感が出ている物件など、かなりクセが多い物件が多かったです。

逆に、都内4000万程度駐車場付き物件を探すとすれば
・土地面積は20坪程度
・土地坪単価100万円~
・駅徒歩15分程度
・築年数5~20年程度
・容積率200~300%
・物件価値を上げるためのリフォーム済み
・割とプロパン物件が多し
・何かしら気になる点がある
という条件になるようことが多いように思えました。

及び、ローン破綻の債権物件なども紹介としてあり、気分的にはあまり気乗りはしませんでした。

駅徒歩と乗車時間

先ほど、都内物件では駅徒歩15分ほどが多いと記載をしましたが、ここに改めて注目をしました。

・自宅から徒歩15分、電車乗車35分、会社まで徒歩5分
・自宅から徒歩5分、電車乗車45分、会社まで徒歩5分

トータル所要時間では差異がありません。
電車乗車が10分増えると捜索範囲はかなり増え、土地坪単価下がる形となります。
都内から外れますので、土地価格が下落する恐れはありますが、
通勤利便性の良い場所は継続的に開発、売買が繰り返されている状況です。
なので、ある程度のリスク回避はできると考えました。

場所としては、千葉県、埼玉県、神奈川県がエリアとして入り、
検索結果も膨大な数となりました。

実際に観に行く大切さ

エリアを広げて最初に目星をつけたのが埼玉県川口市の物件です。
土地面積が44坪。4SLDKで駐車場はなんと2台。価格もお手頃で3200万円。
下調べした結果ではかなり良いと感じていましたが、実際の物件内覧を行うと、

・道路状況がかなり悪い（道が狭く入り組んでいる）
・建物の状態が悪い
・告知事項に記載されていない欠点が見つかる

など、周辺相場より安い物件には何かがある。と改めて実感する結果となりました。

ここに決めた！

そんなこんなで、物件探しを続けること１ヶ月以上。
やっとの思いで希望条件とコストに合う物件と出会うことができました。
通勤1時間以内、駅徒歩6分、52坪、5SLDK、駐車場2台!!!
ローン審査、購入編へと続く予定です。

内覧の心得

土日を中心に１ヶ月以上特定の不動産会社の担当者と共に10軒程度の物件を都内、都外を含めて観てきましたが、なんとなく掴めた感覚としては

・提案物件は基本的にインターネットで見つかる物件とほぼ同一。
・以前の居住者が家を手放した理由は聞けば大抵教えてくれる。
・不動産会社は火曜と水曜が休みで、その期間はすごくもやもやする。
・すごく大きな買い物であるが故に、少しでも気になることがあれば、調べ上げてもらいながら自分も知識をつけていく。
・購入が決まれば数百万円不動産会社に入るお仕事。基本的には熱心に対応していただけます。対応されない場合は会社を変えた方が吉。
・不動産会社間で連携をとっていて、どこが管理している物件だ。ということは気にしなくても良い。
・内覧予約は最短で当日可能。ただ、3日前程度がベスト。
・通電していない物件がかなり多いので、昼と夕方ではかなり印象が異なる。
・実際に物件を歩き回り、匂いを嗅いで、肌で空気を感じて、わかる実感値がある。
・物件を探して、観に行って、ガッカリして、次を探す。という工程のループはかなり疲れる。

ローン審査、購入編へ

続く予定です。（現在進行形）