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26歳、都内通勤1時間圏内で一戸建てを買う-結局どれだけお金かかるの？

koudai

「いまいちよくわからない」結局いくら掛かるの？

物件購入前に色々と調べたりしましたが、
結局一番貯金を崩さずに買う方法は、なんなんだろうか？という
疑問を常に持ちながら一つ一つ、工程を進めていきました。

物件価格の約10%を諸費用と思えば安全。などと良く言われますが、
4000万円の10%。400万円と考えると随分な大金です。

諸経費込みローンなどもありますが、
結局どれだけ借りればいいんだろうか？という疑問もありました。
（結局私は物件価格しか借りませんでした）

実際に経験してみてわかりましたが、
お金を払うタイミングは大きく3回ありました。

  1. 不動産売買契約時

  2. 新居引越し準備時

  3. 残代金支払い、物件引き渡し時

不動産売買契約時

購入申込をして、売主さんに受け入れをしていただいた後、
2週間ほどで重要事項説明を受けます。
不動産会社を利用している場合は、売主の不動産会社と買主の不動産会社の
宅地建物取引士から説明を受けることとなります。
その後、重要事項説明の内容に納得すれば、
実際に売主さんと売買契約を結ぶこととなります。
この時点で実印が必要で、持たれてない方は実印を作る必要があります。
売買契約は余程の理由がない限り、撤回することができず、
撤回の場合は重要説明で決められた所定の手数料を支払う必要があります。
（私の場合は手付金全額）
この時点で実際に払う金額項目としては

  1. 先方と決めた契約手付金

  2. 収入印紙

  3. （実印がない場合は）実印の製作費用

となります。

契約手付金

はネットにはよく、物件価格の10%~20%と記載されていますが、
実際は売主さんとの決め次第です。
私は後々のお金をできるだけ残しておきたかったので、
キリ良く100万円としていただきました。
これは、売主さんがどのような考えを持たれているかによると思います。
私の場合は、非常に良い方で、かなり柔軟に対応していただけました。

収入印紙

は売買契約書に添付するものとなります。
こちらは郵便局などで事前に購入の必要があります。
基本的に金額は一定かと思います。

実印

に関しては、普通自動車の購入などを物件購入する前にしたことある人なら
保持されているかと思いますが、
持たれていない場合は購入する必要があります。
かなりピンキリですが、私の場合は2万円ほどの印鑑を購入していました。
（自動車を購入していたので）

新居引越し準備時

新居を生活の場にするためには、
家具家電など色々と揃える必要がありますが、
持ち家である以上、まず重要なのは保険です。

  1. 火災保険/地震保険

  2. 引越し費用

  3. 引越し先の準備費用(リフォーム費用)

火災保険/地震保険

はよほど余裕のある方でない限り、
入っておかないと何かあった時に非常に困った事態となります。

住宅ローンの契約には火災保険/地震保険の契約が必須だと、
契約前には考えていたのですが、実はそこは必須ではないそうです。
とはいえ、入っておかないと責任持てませんよ。と銀行の方に言われました。

火災保険/地震保険は、自動車保険と同じで、ネット型とリアル型があり、
費用はネット型の方は比較的安く、処理もオンラインで完結します。

契約期間は、1年/3年/5年/10年などで選ぶことができ、
一括支払いか分割支払いか？などを選ぶことができます。
基本的には一括支払いが一番コスパが良く、分割支払いの80%程度の料金で契約が可能です。

とはいえ、10年分の保険金となると50万円程度となり、
損は承知で、私は1年ごとの支払いを選びました。
1年ごとの場合は、条件にもよると思いますが、5~10万円程度かと思います。

引越し費用

は場合によって、
荷物の量や引越しの距離、時期などによってかなり異なると思います。
私は今回で3回目の引っ越しとなりますが、
毎度同じ引っ越し会社で２トントラック1台とスタッフ2名に来ていただき、対応いただいています。（3回目は２トントラックと１トントラックの2台）

私の場合は、最初の引っ越しが
「オフシーズン」「時間指定なし」「パッキング全てセルフ」
という条件で、大阪から東京まで10万円で運んでいただき
そこで基準価格が出来上がりました。

なので、2度目の都内から都内の引越しは
大阪から東京まで10万だったんだから・・・という文言で
4.5万円でやっていただきました。

3度目の今回の引っ越しは都内から千葉ですが
「距離は都内とほぼ一緒ですよ」
という文言で、また4.5万円でやっていただくこととなりました。

超大手の引越し会社さんで、かなりお安くやっていただいているので、
もし次があったとしても利用したいと考えています。

引越し先の準備費用(リフォーム費用)

は、こちらも場合によって
大きく変わってくると思いますが、どれだけ状態のいい物件を見つけられるのか？
で決まってくる部分かと思います。
当然ですが、直しが必要な部分が多ければ多いほど費用は嵩んでいきます。

私の場合は、購入後DIY補修でどうにかなる程度の痛みの少ない物件を選んだため
ほぼ0円で済みました。

こちらも、物件価格を抑える代わりに、リフォーム部分を多くする。など考え方は様々かと思います。

残代金支払い、物件引き渡し時


ここからが本格的に支払いが必要です。
残代金支払いを行い、不動産の登記処理を行なっていただき
晴れて物件の所有権が自分のものだと国から認められることとなります。

費用に関しては、銀行内で数字の処理をしていただき、
関係各種の口座に自身の口座から振り込む形となります。

そのため、銀行から借りるローン額＋必要額を事前に口座に入れておく必要があります。

  1. 仲介手数料

  2. 残代金精算

  3. 固定資産税精算金

  4. 登記費用

  5. ローン事務手数料

  6. 振込手数料

仲介手数料

は宅地建物取引業法により定められた上限額があり、
400万円越えの取引の場合は
「取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」
と決まっています。

とはいえ、法令で決まっているのは上限額であり、
下限額は特に決まっていないというのが重要ポイントです。
つまり、交渉次第では安くなります。

例えば、不動産会社では紹介制度などを設けている場合もあり、
誰かから紹介を受けた場合は10%オフなど、決まっている場合があります。

私の場合は単純です。
すっごくお願いをして、20%負けてもらいました。
金額にして、正規の額と比べて30万円程度
非常に大きな額で助かりました。

残代金精算

はいよいよ物件を購入するために
売主さんに全額お支払いをするための費用です。
基本的には
「売買契約をした際にお支払いした手付金」-「物件売買価格」
となります。
4000万円の物件で100万円手付金を払った場合は3900万円です。
銀行アプリから取引中にも口座の動きが見ることができるのですが、
一瞬自分の口座に4000万円の数字が入っている姿を見つけた際には
思わずスクリーンショットを撮ってしまいました。
とはいえ、その後どんどんと引き落としがされていきます・・・。

固定資産税精算金

は物件に対して事前に売主さんが年度で払っていただいている固定資産税を
所有日数で割ってご請求いただくものです。
基本的には
「年額」*「1/1から引き渡し日までの日数」/ 365 で計算をします。

固定資産税が高い物件であればあるほど、負担は増えます。

登記費用 / ローン事務手数料 / 振込手数料

は物件の登記を自身のものに変更いただくために司法書士に支払う費用や
ローン先に支払う事務取扱手数料、
および、不動産会社に仲介手数料を支払うための振込手数料など
が加算されます。

こちらは色々と経験を積んだ方だと、司法書士に頼まなくてもセルフでできる
などと聞いたことはありますが、正直恐ろしいので言われるがままに支払いをしました。

ただ、一点。
司法書士に登記をお願いする際に、
同時に不動産取得税の控除処理もお願いしておくとそのあと非常に楽です。
もちろんそんなことを私は知らなかったのですが、
不動産会社の方が親切に教えていただき、対応もしていただけました。

結局いくら必要だったの？

仲介手数料や引越し費用を交渉して値引きをしたり、
契約手付金を大幅に少なくしてもらったり。など色々と交渉をした上で
手持ち資金として250万円ほど必要でした。
（そのうち100万円はローンが降りた時点で実質戻ってくる）

つまり、
26歳でも、300万程度の貯金があれば、4000万円程度の物件を購入できる。
という結論となりました。



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