記事一覧
金融機関を探すステップ
不動産投資で物件を探すときに3つのステップで取り組みましょう！
ステップ1が
「エリアを選定する」
です。金融機関には基本的に融資可能エリア（基本的に住宅の住所とその物件の住所がエリア内に入っている）があります。
仮に他県にある距離が離れている物件の融資を地銀にお願いしても、エリア外となるので融資してもらえません。その場合は、その他県の物件まで対応している地銀や信金を探して依頼をしましょう
金融機関の種類と特徴
不動産投資をするに当たって避けられないのは融資を組むことです。
融資を組んでくれる金融機関は
都銀（都市銀行）、地銀（地方銀行）、信金・信組（信用金庫・信用組合）、ノンバンク
の4種類あります。
都銀は日本全国に支店があり、融資範囲も全国と広範囲です。その反面、融資審査が厳しいという特徴があります。
年収や預貯金がそれなりにないと中々できないため、平均的なサラリーマンには融資を組むのは難し
現地調査は最低2回！
不動産投資で物件を買うときに必ずするのが
現地調査です。
これは大きく分けて「買付け前」と「買付け後」の最低でも2回行くようにしましょう。
買い付け前にいくのは、ライバルを出し抜いていち早く物件の買い付けを入れる判断を行うためです。
よい物件ほど一瞬で無くなっていきます。大切なのは掲載された瞬間にある程度数字が合っていたら、速攻で見に行って大きな問題が無ければ、速攻で買い付けを入れることです
不動産投資家に必要な「3つの目」
不動産投資をするのは事業をするということ、
すなわち
経営者になる
ということです。そのため事業を俯瞰して見て、定性的・定量的に判断できないといけません。
不動産投資に求められる定量的な3つの視点は
①銀行の目
②税務署の目
③お財布の目
になります。これらを簡単に説明していこうと思います。
①銀行の目
これは購入しようとする物件の資産価値を計算して、銀行がどう評価していくらまで融資し
「勘定合って銭足らず」
不動産業界で昔からある言葉に
『勘定合って、銭足らず』
というものがあります。
今回は、この言葉の意味と不動産投資をするに当たってこの考え方の大切さを
説明できたらと思います。
「勘定合って、銭足らず」とは
会計上では収支の計算が合って儲かっているけれど、手元の現金を数えてみるとお金が足りない状態のことを言います。
これは「勘定」と「銭」の違いを理解する必要があります。
ます、「勘
良い物件を見つけるには定性チェックをしよう！
投資用の優良物件を見つける方法の一つに
定性チェック
があります。これは数値では表すことができない性質のことをいい、
具体的にはマイソクから見た物件の見た目や立地、
道路の状況や間取り、築年数などを把握します。
築年数が古すぎる場合、
銀行の融資が付かないというデメリットがあるため、
利回りや土地値を加味しながら検討対象かどうかを確認することが大切です。
また、物件の外観はグーグルストリー
1000:30:3:1の法則
不動産投資において
1000:30:3:1
の法則があります。これは1,000件の物件情報を見て、30件の現地調査を行い、3件の買い付けを入れると1件買えることを意味しています。
初心者はまず1000枚のマイソク（物件情報）を見る必要があります。新着物件はサイトによりますが、1日でおよそ150～200件出てきます。
不動産投資家は年間4万件以上出てくる物件の中から投資用の優良物件を見つけて
不動産投資の金額別の戦略
不動産投資は自分の資金で戦略が変わってきますが、
大きく3つに分けられると思います。それは、
①小規模な戸建て、アパート②中規模な木造アパート③大規模マンション
になります。それぞれのメリットとデメリットを再認識して、初心者がやるべき投資を明確にしておきましょう！
①小規模な戸建て、アパートはなんと言っても、
手を出しやすい価格帯です。土地値のことが多く、そのため資産価値としてのバランスも
ハザードマップを確認しよう
不動産投資において立地は成功するための重要な要素になってきますが
人口の推移を見て立地を選ぶことも大切ですが、
それと同時に、洪水や土砂災害への対策はどうなのかをハザードマップで確認しておく必要があります。
実際に使うのは
重ねるハザードマップ
です。こちらを使うことで簡単に災害時の想定される被害が把握できます。
住所を入力して検索を掛けて、土砂や洪水、高潮、津波をチェックすることで確認
不動産投資をするのは何のため？
不動産投資は株やFXと違ってコツコツと堅実に努力できれば、ほとんどの人が成功できる再現性の高い投資です。
特に、受験勉強や仕事で勤勉な日本人は成功しやすいと思います。
でも裏を返せばコツコツ努力しないと成功できません。
不動産投資は
知識を付ける→物件を探す→内見に行く→CFのシミュレーション→物件を探す→内見に行く→CFのシミュレーション
ひたすらこの繰り返しです。そのため中々買えない
不動産投資の出口戦略
不動産投資の「出口」とは、物件を最終的にどうするのかという意味です。
基本的に出口で売却をして
保有期間中の家賃収入と売却益の合計が購入金額を上回っていれば投資として成功です。
物件の売却は一般的に
１オーナーチェンジで売却
２実需に売却
の２パターンが考えられます。１のオーナーチェンジの場合は表面利回り10-15%で出すことが大切です。
もし自分がオーナーチェンジ物件の購入を考えてい