不動産投資セミナー① 〜カモ🦆になっていませんか？

こんにちは。

30年以上不動産業界に勤務している、普通の会社員これみつです😊

本日は不動産投資について、不動産投資セミナー参加の注意点と、投資物件購入の確認ポイントについてお話しします。　不動産投資は「お金持ちの話！」ではないのですよ。ちょっとした私たちの弱みに　スルッと入ってきたりします。是非最後までご覧ください。

先日、 ５０代 独身女性友人から,「投資用不動産セミナーに 誘われてるんだけどどう思う?」と相談を受けました。

スポーツクラブで知り合った友人からの紹介で、投資用不動産初心者の人にも丁寧に教えてくれるセミナーがあるとの話です。
正直、最近体力も無くなってきていて、いつまで働けるかもわからない。老後のお金も2,000万円以上必要だというし、不安も尽きない。年金の足しに なかもしれないので、一度話を聞きに行こうかなぁと言っていました。

資料が送られてきたと言うことなので内容を拝見しました。不動産始めての女性向けに、ハードルを下げて　安心・安全な投資であること、セミナー形式で集客し、 不動産資産を持つプライドをくすぐっています。ただ、正直私の個人的感覚から言うと・・まぁ怪しい・・？？？という印象です。

今回はその資料から不動産投資セミナー参加にする際の注意すべき項目についてお話をさせていただきます。
もちろんすべての不動セミナーが怪しいと言うわけではありません。ただ注意点を知った上で参加するのと、何もわからず丸腰で参加するのは後のリスクが異なりますよね。（武器を隠して行ってみましょう。。）

不動産投資セミナーとは？

あまりご存知ない方の為に「不動産投資セミナー」についてお伝えします。

不動産投資セミナーとは、不動産投資に興味がある方向けに不動産業者が開催するイベントのことです。（最近はコロナで一部オンライン化されています）以前ですとホテルやイベントスペースを借り下記の流れで運営されていきます。　たとえはこんな感じ・・

◆実施項目（３時間位）

・最近の経済状況と不動産相場（コラムニスト　経済評論家の講話）

・今後の経済状況や年金受給不安

・不動産投資で得られる収益の安定性と安全性（特に株暴落時）

・初心者の不安解消。当社の完全サポート体制（自己資金０円・100%融資可能・賃料保証により毎月安定収益・管理　トラブル対応等　）　

・入居者に選ばれる建物とは？・・全てが叶う、希少性のある当社新築３物件のご紹介

・追加・お茶　お菓子　アマゾンギフト券等のプレゼントあり　

お土産付です（嬉）　

大まかな流れとして、最近の経済状態と将来不安・年金不安を煽る（客観的に）→安定性のある不動産投資で老後は安泰→でも初心者は不安ですよね。大丈夫　当社が全て初心者不安を解消→まあ　運の良いことに💓　大人気物件が、今なら自己資金〇円で貴方のものに・・・　　　というところでしょうか。

どのような人が参加するのか

◉来場者の動機と傾向（属性）

誰でも将来・老後は不安です。まずこの「不安感」のある「不動産投資初心者」を 限定対象としています。なぜ初心者限定か理由は簡単で、老後不安は誰にもありますが、既に不動産運用している人はこのようなイベントには参加しません。ツッコミどころ満載ですから。（このツッコミどころについてこの後話します）

ちなみに、初心者ターゲットの主流は、主に以下の３つです

【1】単身女性でそこそこ収入あり。老後が不安。　投資に興味がある。
【2】男性単身者・医師　非常に 仕事が忙しい。または高収入で大金の所得税を払っている。節税に興味があり、 子供の教育費　年金の足しにしたい。
【3】退職が間近な50代。退職金があり、融資を組めるのが最後になるためここで資産を作りたい。 最終的に子供に 相続として残したい。

このグループに共通するのは、将来の資産としてお金を残したい（将来不安）、それほど不動産知識を持ち合わせていないこと。
でも投資・経済・不動産には興味がある方が多く、ファンドラップやリバースモゲージの話を証券会社や銀行に聞きに行く。性格的には真面目、心配性で、ある程度の資金がある。ということです。

不動産業者は主にこの3種のターゲット顧客の気持ちに刺さるよう、広告を展開していきます。最近はインターネットの広告料、特に投資不動産に関しての広告料は非常に高額になっており、そのために購入者がイベント参加者を紹介すると謝礼として、地方のお取り寄せ食材や、Amazonギフト券を頂けたりします。（友人のケースもそうなのかも？？）

では怪しいチエックポイントについてお話しします

不動産セミナー無料＋主催は新築マンションの販売業者

無料セミナーにすると言う事は、無料にしないと参加者が来ないと言うことです。そして、無料にしてイベント場所を借り、プレゼントを渡すだけですと全く商売になりません。物件購入いただくことが前提となり、当然購入に向けた営業を受けると言うことです。

「私はこんな高額の物売りつけられるような事は無い　断れる！」と思っている方。
大丈夫です。最近の営業は売りつけたりしません。結果的に自分の意思で買いたくなるよう、仕向けていくよう色々な方策があります。

初心者が心配する項目を挙げている(不安を煽る）

A　自己資金なしで購入できます！

ほとんどの資料には「自己資金０円！フルローン可能！」と記載されています。（もちろん全ての方が可能なわけではありませんが、かなりの確率で可能です）　まず販売価格が決まり、最安金利で融資を100％借り入れた場合の毎月返済金額が決まります。　（例　販売価格　3,000万円　金利1.8% 月額ローン支払96,300円　）＋管理費等が月額　8,700円。この月額支払に合わせて想定賃料を決定します。自己資金がなくても賃料でマンションの支払いができるよう金額が組み立てられています。（表面利回　４.3％）

例：支払：ローン＋管理費＝105,000円　＜入居者から受領する賃料　108,700 円　管理費込）うち、家賃保証手数料を業者に支払　（10％）　実質受領賃料　97,800円よって、毎月の持ち出しが▲10,900円

昨今不動産価格の上昇により、新築ワンルームマンションは毎月１−1.5万円位の持ち出しは発生します。 この場合不動産業者の説明はこうです。

「全く自己資金を入れないで、毎月10,000円位の持ち出しで最終的にはあなたのものになるんです。ローンの支払いはほとんど入居者の人がして、あなたは毎月たったこれだけ支払うだけで,最終的にはこの建物はあなたの年金代わりになります。毎月１〜２回の食事代金で将来の年金が保障されるのですよ。だから皆さん不動産投資をされるんです。!」

ちなみにこの100%ローンに加え、契約にかかる諸費用全てローン可能なケースもあります。ただし、そのためにかなり危険な方法を勧められることがあるようです。
「かぼちゃの馬車」の話をご存知でしょうか。ご存じない方はぜひググってみて下さい。　

B 家賃保証します。 支払いの心配はありません。

ほとんどの新築投資マンションには家賃保証がついています。 入居者がいなくても、毎月決められた保証家賃をオーナーに支払うと言うことです。

ここでよく考えて欲しいのですが、毎月の家賃はずっと同じなのでしょうか？今 賃貸居住でしたらお分かりだと思いますが、新築と築10年のマンションはそもそも家賃が違いますよね。当然賃料は、新築＞築10年です。
不動産業者は、家賃保証しますと伝えますが、賃料は双方の申し出により変更することができます。築が古くなれば、不動産業者は家賃保証金額を下げたいと通知してきます。「そんなこと聞いてない！」となるかも知れませんが、その時、不動産業者からこう言われるわけです。「でしたら他の不動産業者に頼んだらいかがですか。 当社ではこの金額では家賃保証はできません。 」と。。。

オーナーは驚き、近隣の不動産業者に聞きに行きます。そこで気がつくわけです。そもそも、当初の設定家賃が相場より高額だったことに。その時は「新築プレミアム」で入居者が、たまたまいた？だけだったことに。

そして、街の不動産業者から言われます。「そんな家賃では誰も入りませんよー！（笑）」そして、満室にするため相場賃料まで落とします。運悪く梅雨〜夏に空室になってしまったら、相場以下の賃料にしないと入居者が決まらないかもしれません。建物は古くなる一方です。給湯器もエアコンも10年超えたら交換の可能性が出てきます。　管理費や修繕費も上がります。でも、銀行への支払は変わりません。（更に金利が上がれば支払は増える！）ご自身の持ち出し支払分は、年々増え続けるということです。

いやー。すみません。ちょっと悲しいお話になってきました。あまりに長くなってしまいましたので、続きは次回といたします。

💖大丈夫です。次回は光が見えます。🤗

次回の内容

・不動産投資セミナー　チエックポイント　追加２項目

・友人にアドバイスした（リスクの少ない）「投資物件の探し方」

についてお伝えします。

最後までお読み頂き、ありがとうございました😊
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↓　制限が解除されたら、沖縄行きたいですね！🐟