不動産投資セミナー②〜カモ🦆になっていませんか　（投資用不動産の購入ポイント）

こんにちは。

30年以上不動産業界に勤務している、普通の会社員これみつです😊

前回は、５０代女性単身の友人から「不動産投資セミナー」に興味がある・・という相談を受け資料を閲覧する中で、私が「怪しい・・・」と思った項目についてお話しました。

◉前回の復習

・不動産投資セミナーとは？
・どのような人が参加するのか
・初心者が心配する項目を挙げている　前半
　　　　・自己資金なしで購入できます！
　　　　・家賃保証します。 支払いの心配はありません。

前半リンク先↓

https://note.com/kore_chan/n/n977c1b2c14f5

今回はその初心者が心配する項目を挙げている　後半と、不動産投資に興味がある場合、気をつけるポイントと対応策ついてお伝えします。

・初心者が心配する項目を挙げている(不安を煽流る）

C 　節税にもなります　


単身者は 扶養控除等がなく、税金をたくさんお支払いしてますよね。 サラリーマンの場合、自動的に源泉徴収された税金が戻ってくるのは、自分のお金なのに得した気分になってとても魅力的です。 そのため、不動産投資セミナーではこの節税の部分が大きく取り上げられます。しかし、通常の場合この節税効果が大きく効くのは物件購入の1年目のみの場合が多いです。 節税が効く理由は、「収益を得るために経費がかかっている」と言うことです。経費分を差し引いて税金を 計算すると言うことで、節税になるわけなんです。 入居1年目には、当然手続き費用がかかりますが、一度入居者が決まってしまえば退去するまであまり経費はかかりません。 減価償却や金利だけでは、たいそうな経費にはなりません。もし担当の営業がこの節税効果を強くお話しされるようでしたら、ぜひ2年目・3年目の見込みの金額を出してもらってください。  おやおや・・・結局追加で税金払うことになっちゃったりするんです。😅

D 　老後の年金がわりになります。


これは 年金の不安を煽ると言う鉄板トークです。 

「あと何十年後か年金は本当に支払ってもらえるんですかね。 老後年金だけで頼っていくのは不安ですよね。 インフレが起こったらせっかく貯めた貯金も価値が下がってしまいます。 リーマンショックのような株価暴落がまたあるかもしれません。 それと比較しても不動産投資は 安全です。まずインフレに連動し、物件価格はインフレとともに上がっていきます。またリーマンショックのようなことがあってもう株の価格は下がりますが不動産の賃貸価格と言うのはそう簡単には下がりません」・・・・・・と。　　　　　　　　確かにこの説明は一理はあります。

ところで皆さんは築35年のワンルームマンションを見たことがありますでしょうか。
ぜひ一度1980年代築のものを見てください。これがあなたが支払いが完了した時のマンションの姿です。
もし、35年後銀行の支払が終わり、その後15年賃料が欲しいと言うことでしたら、そのマンションは築50年になりますよね。 どうでしょう。新築時の賃料が取れると思いますか？年金になるときには、この姿になっています。

また、35年経過する中で、色々なことがあるでしょう。賃料は下がり、当初の持ち出し金額は増加し続けます。 築15年も経つと、給湯器が壊れエアコンが壊れます。 もちろん家賃滞納する人もいます。人が退去するたびに清掃やクリーニングや壁紙の交換をしなければなりません。運悪く梅雨時や真夏に退去したら、次の入居者がつくまで2・3ヶ月開く可能性もあります。無収入ですが銀行支払いは続きます。支払を続けていくことができるでしょうか。

さて、この後私の友人は セミナー参加を断念しましたが、投資用不動産には興味あり！ということでしたので、投資用マンションの購入についてポイントをお伝えしました。

最も基本的なことですが、 不動産は不労所得ではありません。賃料が入ってくると言う事は確実にリスクも発生します。

まずここを前提として、 リスク許容度から不動産投は大きく分けて2種類の 方策があります。

投資用不動産の購入ポイント

1　リスクが高くても、利回りを取り　収益を狙う

これはプロの不動産投資家の方が対応されていると言うところです。中古の築年数の非常に古い戸建てやマンションを安い価格で購入し、ご自身でリフォームをして賃貸をつけていきます。利回りが10%近い物件も多くあります。オーナーチェンジ (賃貸の入居者が既に住んでいる物件をそのまま購入する）ケースもあります。融資も非常に厳しいですし、室内を見ることができないと言うリスクもあります。ただ非常に収益率が高いです。リフォーム　融資を含め　幅広い知識が必要です。

２　許容範囲のリスク内で不動産収益を得たい

「１」ほどはできないけれども不動産収入を得たいと言う方です。この場合はリスク許容度によって更に2種類に分かれます。

２ーA　最小リスクで対応したい

利回りが低くても、危険度を下げます。 大手企業が新築分譲している大規模マンション(ファミリータイプ併用型)のワンルーム・1DKのマンションを購入する方法です。この場合、利回りが非常に低くなりますが　共用部管理不安　　施工不安　集客不安　最小であり、大手施工販売　大規模の安心感もあります。

❌＜共用部管理不安＞ファミリータイプ(実際に購入にて居住している方と共存建物）になりますので、良い管理体制、 （ゴミ置き場・自転車置き場の綺麗さ）なども維持されやすくなります。 

❌＜施工不安＞新築で購入しますので、購入時　構造・内装の部材等詳細データー・室内も確認できます。ファミリータイプ共存型は、ワンルーム専用のマンションに比べてグ室内のグレードが高いケースが多く人気です。

  ❌＜集客不安＞賃貸需要としても、建物内の仕様が高いだけでなく、同建物内の居住者がセカンドルーム利用に希望するケースもあり、賃貸客の集客についても安心度が高いです。都市銀行やネット銀行も対応してくれます。

良いことばかりのようですが、こういった物件で高い利回りを得るのは難しく、3%台と言うのもザラです。
安心と利回りは共存しません。安心して購入したい、その地域で有名なマンションを持っていると言うステータス感を得たい、将来子供への相続を考えている方は、このようなタイプが向いているかもしれません。

しかし、さすがに3% 台の利回りで、さらに持ち出しが多くなるのは「不動産投資なの？」と考える方は若干リスクを取りましょう。
事前に気をつけておけば、リスクがある程度軽減されていきます。ただ、自分で色々動くことは必要ですよ。良い物件は向こうから来ません。こちらから探して、調べないといけません。

次回は、多少のリスク内で不動産収益を得る為に何に気をつけたら良いかお伝えします。　あまりに長くなってしまいましたので　お許しください。

次回の内容

・友人にアドバイスした（リスクの少ない）「投資物件の探し方２ーB」

最後までお読み頂き、ありがとうございました😊
よろしければ、すき💕フォローをお願いします。