〜金融機関にも気を付けよう〜💴 コロナ化の住宅ローン返済とリスクの少ない融資の組み方③（＋裏話）
こんにちは。
30年以上不動産業界に勤務している、普通の会社員これみつです😊
今回はリスクが少ない不動産融資のお話の最後として、具体的な営業側のトーク例と、確認すべき内容＋販売の裏話についてです。
「資金計画」 良くある営業のトークと確認ポイント
＜営業＞ どれくらい借入できるか確認する為に、ますは、資金計画を作成しましょうか？
いよいよ営業担当と融資金額の打ち合わせです。
ただ、下記のような提案が営業から出てきた場合は鵜呑みにせず、ちょっと考えましょう。よくあるトーク例です。
＜営業＞自己資金あまり使いたくないんですか。教育資金もありますものね。それでしたら自己資金10万円 後は全額＋諸費用ローンでいかがでしょうか。
A：本来住宅購入時、自己資金は物件価格の最低10%、可能なら20%ある ことが望ましいです。（少し前までは自己資金20%は標準的な考え方でした）
自己資金にかなり余裕があり「あえて借りる」ならともかくとして、そうでなければ諸費用ローンまで借りるのはお勧めできません。通常住宅ローンよりかなり高い金利が設定されています。良く書類を確認してください。
＜営業＞毎月の払いは少し余裕を持たせましょうか。少しだけボーナス払に振り替えて計算してみますね。 毎月これくらいでしたら今の家賃とあまり変わらないですよ。
A：資金計画表を作成するときに、このような話が出るケースがあります。決してボーナス併用払いにしてはいけません。
ボーナスが あくまでも臨時収入です。そもそもボーナス払いでなければ、月の給与から支払えないと言うことであれば、それは不相応な借入れです
＜営業＞35年返済ですので、最終返済は70歳ですが、余裕があるときに繰り上げ返済をすれば60歳の定年まで完済できます。皆さん、そうされていますよ。
A:人生100年時代と言っても、借金は退職迄に終わらせたいですよね。退職迄に完済しようとすると、この場合、返済期間は35年ではなく、25年です。
では4000万円を本当に25年で完済するには、一体毎月いくら払えば良いのでしょうか。→ちなみに 営業から提案された書類には 4,000万円借入 優遇金利0.31%利用 35年返済 月額101,000円（管理費別 固定資産税等年度払）と記載されていました。
◆借入金額は適切？最も重要！本当の資金計算◆
まず借入希望金額を優遇金利なし（＝店頭金利）で計算します。（優遇金とは購入支援の為の特別な金利であり、35年間続くとは限らないからです）
返済期間＝60歳ー現在の年齢（35歳）＝（退職まで25年）です。 退職時60歳完済想定の毎月の返済予定金額を出します...a
これに、毎年の固定資産税 の12分の1と＋管理費・修繕積立金 を加算していきます..b
本来は修繕積立金がさらに増え＋金利上昇リスクもありますが、これは最低限の計算です。さてこの金額(a+b)はいくらになったでしょうか。
計算例a：リンク先（フラットと記載されていますが 銀行融資も使えます）↓
記載見本↓ 借入(4,000万円 25年 借入 金利は現在の店頭金利）
毎月の支払い金額↓・・・a は179,000円となります。
この金額にbの費用→管理費＋修繕積立金（ファミリータイプなら20,000~30,000円/月＋固定資産税（場所によります）月額割戻し10,000~15,000円が別途かかります。（駐車場料金は加算していません）
もしa+bの金額（a：179,000+b：40,000＝合計概算金額 約21−22万円/月）が毎月の支払額としたら、今後２５年間支払っていくことができるでしょうか。（繰上げ返済の為には毎月預金をしなくてはならないので、結果、毎月割の計算をするのと同じことだからです）
この金額は確実に厳しい！となると、 将来この住宅融資がかなり重くのしかかってくる可能性が高いです。
ちなみに、店頭金利2.475%で35年支払にすると a は毎月143,000円位になります。（よかった よかった？）
その代わり、25年後（60歳）になった時、約1,500万円の残債が残ります。（よって 皆様、退職金で完済することとなります）もちろん管理費 修繕積立金 固定資産税・・・bの支払いが続きます。
いかがでしょうか。
脅かすわけではないのです。ただ覚悟は持って欲しいのです。高額なだけに一度ミスすると取り返しが厳しいからです。
最後に＋（裏話）
ちなみに、中古マンションと新築マンションは、営業としての販売方法が異なります。
中古は唯一の部屋なので、その部屋が相場と比べて高く乖離していたとしても、どうしても欲しい１人が買ってくれれば成立します。
しかし、新築、１棟販売の場合、一つの部屋だけ希望者が20 人いて他の部屋には誰もいないと事業として成立しません。そのため20室全てをバランスよく売り切ることを求められます。よって価格は論理的に計算され決定します。部屋のタイプを悩んでいると、営業担当から、別タイプの部屋を紹介されることがありますよね。
ただ、これは私の個人的な意見ですが、マンションの場合その1つの部屋に固執して購入することより、その建物自体を買う！という考え方の方が適切だと思っています
これはどのようなことかと言うと、マンションの価値は間取より、その立地、建物そのものに起因してるところが多いからです。
そのため、間取りにあまり固執せず、多少狭くても、収納が少なくても、1つ上下階に移動しても、そう大層な問題は起きないと言うことなんです。
このようなことを言うと「一生の1度に1度の夢なのに！」と言われるかもしれませんが、新築で上下・左右の景色や日当りを一つ一つ比べているからこのような問題が起きるだけで、本当に1部屋しかなけれは比べたりしないのです。
リスクを減らす＝無理な融資を組まないこと です。
また「一生 あの部屋がよかったのに・・と思いながらここで生活していくのが嫌だ！」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
まぁそういう方は、不動産に関する優先順位が違うので、他の建物にしたほうが良いのでしょう。。。となりますが、もしも本当にその部屋がどうしても良いのであれば、10年後、そこに買い換える方法もあります。
同じマンション内での引越はよくある話です。子供部屋が必要になったので２LDK→3 LDKに引越とか。学区・お友達・生活環境も変わりません。同じ建物内の売却・購入であれば 価格の高騰時は共に高騰し、下落時は共に下落するので、損失のリスクも少なくなります。
そこまで無理する必要ありますか？
不動産購入は当然ですが高額の買い物です。ただ、あまりに購入金額が大きくご自身のお財布から乖離しているので、実感が湧かなくなってしまいます。
営業が言う「あなたの信用により、ここまで銀行から融資可能額が伸びたのです」・・を聞いてそのまま喜んで信じてはいけません。
不動産購入のリスクは、ほとんどの場合事前に予測できます。もう一度借入金額が適切か 計算をしてみてください。
長くなってしまいましたが、
最後までお付き合いいただき、本当にありがとうございました。
今後も不動産関連 投資 経済的自由へのステップ（ファイヤー）についてもお伝えしたいと思います。😊
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