看護師３年目でワンルーム不動産投資をはじめてみた話

こんにちは！予防医学士ナースのモモです

最近、健康投資のためにもやっぱりお金がかかる！

てとこから、最近、自分の資産のポートフォリオも見直しているところです！

とりあえず今やっているものから見直そう！

て事で、今回は、実際に、5年前に勢いで始めた不動産投資について。

周りにも、最近不動産投資や、外資の積み立て諸々、お金の勉強をしてる人、実際行動してる人も沢山いるので、今回は私が不動産投資をやってみての実際をざっくりとシェアしていきます！

きっかけ

ちょうど看護師３年目あたりの、そろそろ病院辞めて次の道に行こうかどうか、な迷走期。いつも人生相談に乗ってもらっていた仲良しの社長さんから、「看護師は年収が高いから、転職を考えているなら、節税のために不動産買っておくのも案だね」というアドバイスを頂きました( ･`д･´)！

不動産投資なんて未知の世界ではありましたが、将来のための資産形成にはもともと興味があったため、その社長さんの紹介で、某不動産会社の話を聞いてみることに！

本来、不動産投資には、初期費用、仲介手数料、諸々、始めるときにある程度まとまった額が必要ですが、そんなことも知らない超ピヨピヨな初心者状態で話を聞きに行くというなんともチャレンジャーな私

「お金出さなくて良いのならはじめます！」という図々しいスタンスで、実際にそんな風に話した記憶もあります(^O^)w

でも正直、当時は色々と聞いても結局すべてはわからなかったです。ただ、

「将来に残せる実物資産」

「節税対策、年金対策になる」

「低コストで始められる」

という事だけはなんとなくわかったため、とりあえずやってみて、後々勉強していこう！てことで、その社長さん達の信頼だけで不動産投資をスタートしました！

２３歳にして数千万の買い物（投資用ローンを組んで購入）を軽々とやってのけた

あの頃の自分の決断力と行動力だけは凄かったなと思います((´∀｀))笑

ワンルームマンション購入時にやったこと

不動産会社に話を聞いた後は、さぁ即行動٩( ᐛ )وということで、実際に、投資用の物件を選んだり、銀行にローンを組みに行ったり、書類を記入したり。

私は、「収支がマイナスになるようであれば絶対にやらない！」というスタンスだったので、収支もプラスになるように諸々サービスしてもらい、物件も、都内、駅近、空室リスクの極力低い土地や物件で選びました！

もはや、物件を比べるほどの知識もなかったため、

「こっちとこっち、どっちがいい？」→「うーん、じゃあこっちで！」と特に考えもせずに直感で即決。

そして物件が決まってからは、とにかく、沢山の書類にサインして、印鑑を押しまくりました（←一見危なっかしい奴ですが、担当の方が、しっかりと手順を踏んで説明をしてくれたので、安心して手続きは進めることができました！）

ローンを組みに行くときも、某有名病院勤務していたという事や収入もある程度高かったのと、クレジットカードの延滞などもなかったため、勤続年数は２年でしたが、審査は難なくクリア(・∀・)

１ヶ月か、それ以上かけて、諸々の手続きが完了しました。

次は、今実際に感じた不動産投資のメリットと、リスクについて。

不動産投資のメリット①節税対策

不動産投資が節税になる仕組みは、とっても長くなるのでひとまず置いておきますが、簡単に言うと、不動産オーナーとなると、外食費や書籍、交通費、減価償却費用なども経費としても計上できます！

経費がかかることにより事業収入を見かけ上の赤字にして、本来よりも自分の所得を低く見せる事で、元々支払うべき税金の額も下がるという仕組み。

そのための手段として「確定申告」があり、経費計算のために、領収書が必要になります！

具体的には、外食費、交通費、書籍を購入した費用、などの領収書を集めて保管。

税金の還付金を得るために、年一回確定申告書を作成して税務署に提出しますが、その作成も、私の場合は無料で不動産会社がサポートしてくれているため、ややこしい計算や書類作成はほとんどお任せできています。

※書類に関しては全て任せきりですが、とりあえず確定申告の内容、金額等については、あらかたは理解している！つもりです(^^;;

そのため、実際に確定申告関連で自分がやっていることとしては、

①領収書を集める

②領収書を不動産管理会社に提出

③不動産管理会社が作成してくれた確定申告書を確認して、サインと捺印、税務署に郵送

④数か月後に、還付金が自分の口座に振り込まれたことを確認する

本当にこれくらいです。

※確定申告を無料でやってくれる不動産会社は限られているため、そういった面でも業者選びもとても重要だと思います！

また、ローンの支払いも、基本的には家賃収入でカバーできるため、空室にならない限りは収支もマイナスになることなし。（空室のリスクについては後述）

後は、時々その物件のオーナーの会議の内容「●●総会のお知らせ」などの書類が来たりしますが、物件の管理自体は管理会社にお任せしているため（集金代行管理）、修繕やトラブルなどの対応も、個人的に関与することは全くありません。

不動産投資のメリット②土地は未来に残せる実物資産

実物資産とは形を持つ資産のことで、“それ自体に価値がある”資産になります。

対比的になるのが金融資産で、投資信託、株式、外国通貨、FX、など、特定の機関により価値が決められる、実体のない資産がこれにあたります。

それぞれに価値の変動はありますが、持ち主の使い方によって、それ以上の価値や＋αの収益を生み出しやすいのが、土地や建物などの実物資産の特徴です！

購入時に一番の決め手だったのは、建物の価値は下がっても、土地の価値は変わらない！ということ。

自分が生きている間は、ローンを組んで購入した形になりますが、返済が終わってからも、家があり入居者がいる限り、少なからず家賃収入は入るし、土地がある限り、その価値は残ります。

もしくは、ライフイベントに合わせて、まとまったお金が必要になった場合、途中で売却し、その分の利益を得ることも可能なので、選択肢の幅が広い資産でもあります。

長期的に見て、今の収入の範囲内で、自分の家族や子どもの世代に残せる実物資産を持てる！という点にもメリットを感じたため、購入を決めました！

不動産投資のメリット③団体信用生命保険に加入できる

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人が、そのローンを全額返済できないうちに死亡もしくは高度機能障害の状態になってしまった時など、ローンの返済が困難になってしまった際に、そのローンを保険会社が代わりになって金融機関に返済してくれるという保険です。いわゆる「団信」というもの。

つまり、万が一返済困難になってしまった際でもローンを完済できるようにするための保険です。

ローンを組む際には、団信の加入が必須とされていることが多く、借入れ時のローン金利に上乗せされるため、ローン返済額の中に保険料が含まれています。上乗せされるローン金利は、金融機関によって異なりますが、おおむね0.3％上乗せされるケースが多いようです。

私の場合、1800万程度のローンを組んだため、もし仮に、今私が死ぬと、母親に、ローンの残債がない状態で、物件をそのまま譲れることになります。後はその物件の使い方次第。売っても良し、家賃収入を得る続けるのも良し。

ローンの返済が終わった状態のため自分の身に何か起こったとしても、キャッシュフローは大幅に良い状態で、相続ができるということになります！

もちろん、ピンコロを目指しているため、そんなに早死にする気も、高次機能障害になる気もしませんがｗｗ

万が一の備え、という点では大きなメリットかと思います(^O^)／

では、実際に、月々の収支がどのようになっているのか。

月々のキャッシュフロー

まず、月々のランニングコストとして関わってくるものが、以下の４つ。

①現行賃料

いわゆる入居者さんが支払う家賃+管理費。これが家賃収入となります。

②管理費・修繕積立金

これは、物件の持ち主（オーナー側：私）が、将来の修繕に備え、共用部分の修繕工事を行うために毎月一定額を積み立てられる資金を差します。これは、オーナー側が管理会社に支払うことになります。

③集金代行手数料

集金代行とは、入居者の募集から、管理中の家賃集金代行、退去時の立会いなどを賃貸管理会社が投資家に代わって行うというスタイルのことを言います。要は、修繕や入居者とのやり取りなどの、物件管理をお任せしている手数料の事。これも、オーナー側が、管理会社に支払いますが、家賃の３～５％が相場だそうです。

④ローン支払い額

自分が物件購入の際に組んだローンの、月々の返済額の事です。

つまり、

月々のランニングコスト

月々ランニングコスト＝

①家賃収入－（②管理費主膳積立金＋③集金代行手数料＋④ローン支払い額）

というわけです。この収支がプラスになるほどキャッシュフローが良いと言えます(＾◇＾)

私の場合、社長さん達のツテとコネのおかげで、初期費用がほとんどかからなかったため、収支はもちろんプラスで、かなり良い条件で購入できました！ラッキー(^^)/！

ここらへんの好条件に関しては、ぶっちゃけ根回しが効いた感もあるので、興味のある人は、不動産業界の社長さん達と仲良くなっておくことをお勧めします(^^♪お得に購入したい場合はご紹介します～(*´ω｀*)

※私は業者ではありませんので営業ではありません('ω')ノ

次は、不動産投資のリスクについてと、実際に起きてしまった事をシェアします！

不動産投資のリスク①管理費・修繕積立の値上がり

実際に、はじめて3年目くらいに、管理費・修繕積立金が3000円ほど値上げになりましたΣ(ﾟдﾟlll)。

建物は年々老朽化するため、一般的には10年から15年置きに大規模修繕が行われます。

修繕積立とは、上記のように、大規模修繕の際に莫大にかかる費用を、その物件のオーナーたちがあらかじめ分割して積み立てておき、いざ大規模な修繕工事となった場合に備えるための費用です。

高齢化社会に伴い施工を手がける職人の方の人口減少、また、人手不足による人件費高騰。それにより修繕工事費も値上がり。加えて、オリンピックや震災復興需要で工事そのものが増えているため、どうしても建築費は上がってしまうようです。

そのため、定期的に積立金が見直されるため（多くても10～15年に１回程度とのこと）その分支払い額も上がってしまいます。簡単に言うと、「将来の工事費を予測して、少し多めに積み立てておこう！」という、ちょっとした保険のようなものでもあります。

私の場合も、予測通り、築16年目あたりの値上げだったので、まあ、どうせ将来かかる費用なら仕方ないな、という感じ。それでも収支はプラスなので、本当に相当良い条件だったようです(ﾟдﾟ)！

不動産投資のリスク②空室リスク

これも最近起こったことで、自分の購入した物件の部屋に元々長い間入居していた方が、急に退去することが決定。

そこで、一瞬家賃収入が途絶えるという事が起こりました(;´д｀)汗汗

そこで、すぐに入居者の募集をかけてもらい、コロナ下のお盆時期（ちょうど閑散期）だったため、決まるまでの間はハラハラドキドキ。

でも結果的には、約20日間のみ空室で、すぐに新しい入居者さんが決まり、一安心(^^;;

賃料も少しだけ値上げしての募集でしたが、立地や駅近、アクセスの良さ、家賃相場も相応、など物件の条件も良い方だったため、すぐに決まったようです！

購入時からずっと同じ入居者さんがいる状態だったため、はじめて空室となり、

「これが空室リスクか、、、(-_-;)」とリスクヘッジの重要性を身に染みて感じた良い経験でした！汗

リスク分散の必要性

投資においては「一つの籠に全ての卵を盛ってはいけない」という格言もあります。

これは、籠を落としたら中に入っている卵は全て割れてしまうが、いくつかのの籠に卵を分けて入れることで、一つの籠を落としても他の卵は残るという意味。つまり、投資に置き換えると、自分の資産全てを1つのところに投資していた場合、そこの資産の価値がなくなると、全ての資産がなくなる。だから分散投資が大切ですよ！ということです(^^)/

私は、上記の二つの出来事（管理費・修繕積立の値上げ、突然の空室）から、リスク分散という意識も芽生えたので、とりあえず早い段階で体感して、気付けてよかったな、と思ってます！

投資でも何にでも、リスクは必ずあります。色々なリスクを把握、想定した上で、どのリスクを取るか、そしてそれに対してどう対策をして、回避するか、考えて挑戦することが一番重要だと思いました！

とは言え自分のポートフォリオはまだ不動産投資のみなので、今のところ、全然カバーできない( ；´Д｀)こりゃー危険だ。と思い、今いろいろ勉強しているところですΣ(ﾟдﾟlll)

分散投資には、「資産の分散」「地域の分散」「通貨の分散」「時間の分散」があるとされているようなので、そこらへんもおいおい調べていく予定。積立NISA、株、債券、外資、もろもろ調べて、レッツトライしていこうと思います！

優良物件を見極めるPOINT～Gate～

Gateとは、人口動態や、商業的なデータを検証データを盛り込んだ、物件査定シミュレーションの事です。２億件以上の不動産データを学習したAIにより、賃料、利回り、相場、価格、空室率などのシミュレーションが行えるものです！精度は９割以上とのこと。

詳細はコチラ→Gate～不動産価値分析AI査定～

実際に自分の物件もやってもらいましたが、このような感じで、シミュレーションデータが出ます。

全期間利回りは4.46％と、かなり好条件だったので安心でしたが、すでに購入５年目。購入時にこんなシステムがあれば、もっと優良物件もあったのかな、なんて思いますが、ひとまず結果オーライ。

より優良物件を選ぶ指標としてはかなり信憑性のあるシステムだそうなので、今後不動産投資を検討している人は、こういったシミュレーションツールでも比較するべしです！

優良物件を見極める近道だと思います！！！

導入しているところも増えているようですが、知り合いのコンサル会社株式会社COMMUOVEREでも導入をしているため、他社で検討をしている人も、いったん、物件査定をしてみることをお勧めします(^-^)

販売価格が適正価格かどうか、判断材料としてもおすすめです(*^_^*)

Gateのシステム自体、利用するのにもコストがかかるものであるため、導入している業者を選ぶのも、ポイントかもしれません( ´∀｀)

ちなみに、私の不動産投資のきっかけとなったその社長さんのYouTube【オカケンTV】はコチラ

→オカケンTV

不動産投資について、初心者にもわかりやすく動画でまとめてあるため、おすすめです！！

何度も言いますが、社員でも業者でもないですがｗさらっと宣伝でした( ´ ▽ ` )笑

購入の基準としてまず考えておきたい事

では実際に、興味がある人へ向けてのアドバイス。さきほどのGateでの査定ツールなどを使ってのシミュレーションは可能ですが、まずは、自分がどんな基準で物件を選ぶかを考えておくことも大切です。

目的は何か（老後の年金対策、節税、売却益、相続税対策、保険）
希望エリア（23区内、横浜川崎などの賃貸ニーズ高いエリア、それ以外）
築年数（新築、築浅、中古、築古）
徒歩許容範囲（10分、７分、５分）
キャッシュフロー（絶対にプラスか、条件によりマイナスでもOK？）
家賃保証（あり？　なし？）
希望件数（とりあえず１ルーム？ゆくゆく1棟？）
購入の決め手、優先事項（資産価値の高さ、賃貸ニーズ、売却益、割安感、利回り？）
いつまでに（すぐにでも？半年以内？１年以内？）

こういった内容をあらかじめ考えてから、相談に行くとスムーズだと思います！！！

物件選び基準のポイント

としては以下の通り。参考にして考えてみてください(＾◇＾)

①物件の販売価格で選ばない

不動産投資の場合、その物件の販売価格で選ぶのは危険です。その物件が、将来、どの程度価値を生むか、売却益を生むか、先を見越した上で、選ぶことが大切なので、単純に安いから、というお得感に騙されないように注意です！

②キャッシュフローを気にしすぎない

月々の収支だけで選ぶのも良くありません。理由は選ぶ範囲が狭まるのと、将来的に利益を生むか、という点の方が大切だからです。月々の支払いは安く済むけれど、その分空室リスクが高い物件かもしれないし、その逆も然りです。目先の利益だけだけにとらわれずに、長期的な目を持つことがPOINTとなります。

③都心よりも賃貸ニーズのある立地で選ぶ

都内23区内がおすすめとよく言われますが、場所選びは重要。都心の方が、賃料が高くとれるためキャッシュフローがよさそうに思いがちですが、賃料が高い分、そこに住める人も限られてくるため、はやり空室リスクは高くなります。実際には、安定して賃貸ニーズが取れるところの方が、空室リスクは低く、例えば、大病院から近い、駅徒歩近い、都心にアクセスが良い立地の方が、賃貸としてはニーズが高いため、空室が出てもすぐに埋まりやすいと考えられます(^O^)

さいごに
優良業者と優良物件に出会えるかどうかが肝

私もこれまで、いろいろな不動産業者の方とお会いしたことがありますが、正直、必死こいて営業してくる人にはうんざりしてしまいます！もう1件持ってるし(;^ω^)

そして、実際、不動産会社の営業マンとかよりも、そのトップにいる人とのツテとコネを作っておくほうが、一番手っ取り早く情報を入手できます（笑）調べるよりもなによりも、結局は知っている人に聞くのが一番(^^)/

これはもう、自分の運にかけるしかないですが、私の場合、自分から行動したからこそ出会えたご縁でもあると思うので、やはり、自分から積極的に行動して、情報収集をして、幅広く人脈を作っておくことも大切なのかな、と思っています！

決断の速度も重要

業者の立場で考えてみましょう！良い物件が出たらどんな人に紹介したいと思いますか？

実際に、業者側から聞いた話によると、

①レスが早い

②購入の基準が明確

③決断が早い

④信頼関係がある

この４つに当てはまる人ほど、条件を優遇してくれたり、サービスしたくなるそうです(´▽｀)

不動産投資は、時間を使う投資であるため、決断が遅いのは致命的とのこと。

特に、今年は、新型コロナウイルスの大流行により、旅行業界や飲食業界勤務の方にとっては、大ダメージの年だったと思います。投資用ローンを組む時は、収入や職業も判断基準の一つのため、そういった状況により、購入したくても、審査が通らない方もいるようです。数カ月前なら余裕で通ったかもしれないのに。。。という事例も実際にあるとのこと（涙）

リスクが怖いからもう少し考えてから！とか、いつかやろう！という人は、ほとんどがやりません！！！！！

何事でも、やる人はすぐにやるし、できる人のほとんどが即断即決即行動！な気がします＼(゜ロ＼)(／ロ゜)／

チャンスの神様は前髪しかない！ので、せっかくきたチャンスを逃さないためにも、気付いたときにゲットする！！！

常にそんな姿勢でいる人が、チャンスをつかめると思いますよ(^^)/

まとめ

不動産投資をやってみて学んだことはこの３つ！

業者・物件選びが肝！

人も物件も見極める力つけるために、信頼できる人脈を作ることが先決！

そして時には勢いも大切！

ということで、以上。不動産投資歴５年目にして、やっとわかってきたこと、学んだこと、体験談をまとめてみました(^^♪

長くなってしいましたが、少しでも興味のある人のお役に立てれば幸いですm(__)m