『2024年ver.不動産投資のメリットとデメリット』
皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『2024年ver.不動産投資のメリットとデメリット』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資をこれからやり始めたいと
思っている人に対して、
改めて不動産投資のメリットデメリットを
お伝えします。
なぜならこのチャンネルを見てくれている
視聴者の割合が、不動産投資を始めたいけど
まだ物件を買ったことがない人が8割を
占めているためです。
すごく初歩的なことだけど、
これだけ知っておけば損する物件を
購入させられることがなくなります。
結局、不動産投資で騙される人、損する人の
特徴は知識がないからです。
でも知識はいくらでも自分で身につけられます。
不動産投資に取り組むことで
他の投資に比べて
大きな利益を安定して得ることができます。
さらに、
副収入、節税、貯蓄、保険などの
メリットを受けることもできます。
一方で不動産投資にはデメリットも存在します。
デメリットの多くは適切な対策を
適切に行うことで回避・軽減できます。
まずメリットについて
1つずつ解説していきます。
メリット1
収入を得られる
不動産投資では購入したアパート・マンションの
入居者から家賃を得ることで収入が得られます。
全額銀行からの借入で不動産を取得したとしても、
賃料収入から経費やその他金融機関への返済を行っても
なおキャッシュフローを手元に残す仕組みを
構築できます。
メリット2
節税効果を得られる
不動産投資では減価償却を行うことで
節税効果を得ることができます。
不動産の資産（建物）は
費用計上を数年かけて行います。
この時に数年に分けて費用計上をするのが
減価償却費です。
メリット3
貯蓄効果
物件を購入する際に金融機関から借入れを行い
賃料収入から経費支出や借入返済を行っていく
ことになりますが、借入返済のうち元金返済部分が
貯蓄としての効果を持ちます。
メリット4
長期安定のリターン
他の投資商品と比べて、不動産投資は
ミドルリスクミドルリターンで運用できるのが
特徴的です。
家賃収入で長期的、安定的に
リターンを得られます。
例えば、fxなど資産が0やマイナスになる可能性も
ある商品に比べると、
ミドルリスク・ミドルリターンと言えます。
メリット5
インフレに強い
不動産投資は現物資産である不動産に
投資するため、インフレに強いという
特徴があります。
例えば現預金などはインフレによって目減りが
発生してしまいますが、現物資産であれば
そのような目減りが発生しにくいです。
物価の上昇とともに不動産価格も上昇するため
資産価値が大幅に下落することは考えにくいです。
メリット6
自己資金少なく始めることができる
不動産投資は自己資金を少なく始められるのが
メリットです。
不動産投資の場合、金融機関から借入を行って
物件を購入できるため自己資金を抑えることが
できます。
1棟アパートの場合には
自己資金が物件価格の1割〜3割ほどあれば
あとは融資を引くことで物件を
購入することができます。
メリット7
手間や時間がかからない
物件購入のタイミングでは物件選びや
契約・決済など時間は取られますが
その後は不動産管理会社に管理を委託すれば
手間がかからないです。
委託後、管理会社から送付されるレポートに
目を通し判断をするだけで賃貸経営が
進むため時間がかかりません。
メリット8
資金計画を立てやすい
収益の見通しが分かりやすく
資金計画を立てやすいというメリットがあります。
収益の見通しが分かりやすいのは
物件購入時の設定によって
ある程度決定付けられるためです。
設定の要素は大きく次の4つです。
・入居者の決まる適切な立地と物件
・適切な価格
・建物比率
・適切な資金調達
次はデメリットについて1つずつ解説します。
デメリット1
空室リスク
不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで
利益を出す仕組みのため
その入居者がいなくては利益になりません。
空室が長期間埋まらなくても
建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。
空室が長期間埋まらなければ、
儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。
デメリット2
滞納リスク
入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない
ケースもあります。
空室は埋めることができれば解決できますが、
滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が
あるため、より問題は複雑です。
対策としては
入居者に保証会社加入をしていただくことで
解決できます。
デメリット3
修繕リスク
不動産が実物の資産である以上、劣化が生じます。
「割安な物件を見つけたので購入してみたら
外装も内装もボロボロ直すのに数百万円かかった」
これでは利益は見込めません。
購入前に修繕箇所の確認を怠らずやれば
特に問題ありません。
デメリット4
売却価格の変動リスク
不動産投資を行う場合、
ずっと物件を保有し続けるケースはよっぽど
資産性が高い場合に限ります。
最終的にどこかのタイミングで
売却することになります。
その売却価格が下落してしまうと。
不動産投資を最終的に損して終わることになる
可能性もあります。
ただ価格変動はそこまで大きくはないです。
デメリット5
流動性は他の資産に比べて低い
株式やFXに比べて流動性が低い
というデメリットがあります。
株式、FX、投資信託であればすぐに売却
することが可能で、スマホ1つでできてしまいます。
一方、
不動産はすぐに売却しようと思っても
売れるわけではありません。
物件の状態や立地、市場によっては
購入希望者がおらず、売るに売れないと
いうことももちろんあります。
デメリット6
災害リスク
現物資産である以上、地震や火事で
不動産自体が消滅するリスクが存在します。
もの自体がなくなってしまうので
不動産投資としては大ダメージを
受けることになります。
対策は保険活用の一択だと思います。
デメリット7
金利上昇リスク
金融機関から借入を行って物件を購入する際、
固定金利か変動金利を選ぶことになります。
変動金利を選択する場合は、借入期間中の
金利上昇によって金利負担が増大する
リスクもあります。
デメリット8
物件選びを誤ることの危険性
不動産投資の成功を大きく分けるのが物件選びです。
物件選びに失敗してしまうと空室が埋まらない、
思わぬ修繕費が発生し負担額が増える、
災害に見舞われ物件自体が消滅するなど
あらゆる問題があります。
逆にどんな物件を買わなければいいのか？
そのポイントを押さえておく必要があります。
例 立地、建物の外観と内装、水漏れなど
今回のまとめになります。
不動産投資もさまざまな
メリットとデメリットがあります。
しっかり把握した上で取り組んでいきましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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