『不動産投資で注意すべき落とし穴』
皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『不動産投資で注意すべき落とし穴』
です。
結論から言うと・・・
大きく３つの落とし穴があります。
・詐欺
・失敗
・リスク
１つずつ解説します。
①詐欺
特に初心者や鵜呑みにしやすい方は
注意が必要です。
主に５種類の詐欺があります。
・入居状況詐欺
実際には空室が多い物件なのに、
サクラや身内を住まわせて居住者が
いるように装う詐欺のことです。
実際には入居者はいないので、
家賃収入は入りません。
入居者からの家賃収入の偽造証明書や
偽造領収書を提供し、
家賃収入があるかのように
見せかけています。
こうした被害に遭わないためには、
レントロールで各部屋の契約時期を確認し
物件の所有者や入居者情報を照会すること
が大切です。
・手付金詐欺
支払った手付金を持ち逃げされ、
実際の物件は手に入らないという
詐欺のことです。
「優良物件だから早めに手付金を
払ってキープしておいたほうが良い」と
説明された時は注意が必要です。
また、1つの物件に対し複数の契約を
取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから
手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる
というケースもあります。
被害に遭わないために、
慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。
また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。
もし契約相手が不動産会社の場合は、
手付金の上限が20％までと決まっています。
そのため、20%を超える金額を要求された
場合は注意しましょう。
・サブリース詐欺
不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」
という謳い文句に乗りサブリース契約を
締結したものの、実際にはそのような
保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。
サブリースとは、持っている賃貸物件を
業者に一括して預ける契約のことです。
契約の上では入居者となる管理会社が
投資家に対して家賃を支払う
システムです。
本来、サブリースには
「同じ賃料が保証されるわけではない」
という特徴があります。
サブリース詐欺ではその事実を
説明せずにメリットだけ言います。
そのため、半永久的に下がらないと
思っていた家賃がいつの間にか下がり、
想定していた家賃収入を
得られなくなってしまうのです。
契約内容をしっかりと確認しましょう。
・二重譲渡詐欺
すでに売却が決まっている物件を
別の投資家に販売する詐欺です。
この場合は先に契約を締結したほうが
所有権を主張できるため、
後から手付金や代金を支払ったとしても
物件を手に入れることはできません。
法的な不動産の所有権は、
登記の手続きを行ったときに発生します。
契約を締結したときではないので、
注意しましょう。
被害に遭わないためには
手付金を支払う前に登記簿を確認しましょう。
もし第三者が所有権の登記をしていた場合、
二重譲渡詐欺の可能性が高いため
絶対に手付金を払ってはいけません。
信頼ができる不動産会社を選ぶことが
大切です。
・海外不動産投資詐欺
海外にあり現地へ足を運ぶのが困難で
あることを逆手に取り、実在しない物件や
劣悪な物件の購入を促す詐欺です。
売買価格として支払った代金を
持ち逃げされたり、劣悪な物件に対して
相場より高い売買価格を支払わされたりする
ケースがあります。
このような被害に遭わないためには、
契約前に必ず自分で現地調査をすることが大切です。
実際に現地で物件の有無を調べた上で、
説明を受けた情報と相違点が
ないかどうかを確認しましょう。
②失敗例
不動産投資における失敗の定義は
「トータルで赤字になること」です。
２つの失敗例を紹介します。
・不動産会社の言うことを鵜呑み
不動産会社の営業マンから
「都心で簡単に手に入らない
良質物件が売りに出た」と言われ購入しました。
慌てて購入しましたが、
やはり懸念していた築年数が古いことから
修繕費が高くかかり
収益はほとんど残りませんでした。
良質物件が売りに出ている場合は
何か必ずデメリットもあります。
情報を鵜呑みにせずに、
冷静に判断することが重要です。
・節税しようとして失敗
節税というキーワードに魅力を感じて
都内の区分マンションの不動産投資を始めました。
初年度に所得税の還付を受けたものの、
翌年からは不動産所得分も納税することになり
知りませんでした。
不動産投資で「節税」可能なことは
事実です。
しかしその仕組みを理解せず始めてしまうと
失敗につながります。
節税につながる条件を満たすことや
節税を目的とした不動産の選び方にも
工夫が必要となります。
③リスク
不動産も投資なので
もちろんリスクもあります。
３つのリスクを紹介します。
・空室リスク
不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで
利益を出す仕組みのため
その入居者がいなくては利益になりません。
空室が長期間埋まらなくても
建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。
空室が長期間埋まらなければ、
儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。
・家賃滞納リスク
入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない
ケースもあります。
空室は埋めることができれば解決できますが、
滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が
あるため、より問題は複雑です。
対策としては
入居者に保証会社加入をしていただくことで
解決できます。
・天災のリスク
地震や台風などの天災で物件に被害が出る
ことも考えられます。
回避策として、火災保険や地震保険などに
加入をしておくことがおすすめです。
ただし、保険を充実させすぎると
その分、ランニングコストもかかります。
過去の災害状況などを調べた上で
保障内容をを決め、
長期的な運営を心掛けましょう。
今回のまとめになります。
大きく３つの落とし穴を解説しました。
・詐欺
・失敗
・リスク
不動産投資ももちろんメリットは大きいですが、
当然デメリット、リスクもあります。
デメリットやリスクを理解しないで
始めてしまうと、悪徳業者に
騙されるリスクも高くなります。
不動産投資に重要なのは、
デメリットを理解し、コストと利益を
しっかり判断できるかどうかです。
デメリットの多くは適切な対策を
適切に行うことで回避・軽減できます。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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