不動産投資日記2

山岸駅　東新庄(7/30)

東新庄にある築古戸建を見学した。価格は約600万円。

駐車場付きの物件で、写真を見た所水回りも綺麗。500万円ほどで購入し50万円程度でリフォーム、家賃は7万程度を想定すると利回り15%程度は見込めるなと思った(購入時諸経費などは無視)。

今回の物件の売主様は普段海外に住んでいるらしいが、たまたま日本にいるとのことで内覧時に同行するとのことだった。

30分ほど早く着き、周辺を歩いて回る。
周辺には「ある程度年数の経った高級住宅」と「築浅の中規模(主観)戸建」が並んでいた。

内覧する物件の近くには空き家らしい戸建てもあり、売りに出ていない物件もいくつかあるのかな？と思った。

不動産屋さんが到着し、少し話をする。
数年前まで賃貸の仲介会社に勤められていて、その時の感覚で言えば家賃は6万5千円程度とのことだった。自分で想定していた家賃よりも低い。

65,000 * 12 = 78,000
78,000 / 5,500,000 = 14%

くらいが実際の利回り？ただ、周辺の仲介会社やリフォーム業者へヒアリングできていないので、ここから下がるかも。

ある程度自己紹介も終え、内覧を始めた。
はじめに外壁を確認する。

チョーキングもなく、外壁についてはまだ不要と判断。
クラックも少なく、そこまで躯体には問題がなさそう。実際に家の中の窓を開け閉めしても、問題なかった。傾きも感じない。

家の中を見せていただく。
売主の方とそのお子さんがいらっしゃった。

中を確認していると無言の時間が流れとても気まずい・・・。
売主が見ているので不動産屋さんとの話もしづらく、あまり細々見ることができなかった。

実際に中を見た感じ畳や壁も綺麗で、大規模な修繕は不要だと感じた。ちょっと汚れのあるクロスを清掃したり、畳を表替えすれば清潔感は出そう。
水回りについても写真のように綺麗で、そのまま使用できそう。

ただ一点気になったのがキッチン。
キッチン自体が狭くかなり古い。特に気になったのが洗濯機があること。

私自身洗濯機は洗面所にある生活に慣れていて、キッチンの中にあることにとても違和感を感じてしまった。
ただ、妻に聞いてみると親戚の家も同じで違和感はないらしい。この辺りは実際に仲介会社に聞いてみたい。
また、家の間取り的に３、４人家族を想定しているが、その人数で食事するには狭いのではないか？と思った。

気になったのはその辺りだが、売主の目が気になりあまり細かいところまで見られなかったので、まだまだあるかも。

結論、当然この価格では購入は厳しい。
理想は450万円ほどなのでまだ様子見。
売主は8月中日本にいるらしく、もし値段が少しでも下がって9月以降なら、リフォーム会社の方に同行いただいて検討するのもあり。