若い女の人に話しかけられてついて行ったら不動産投資（マンション経営）の話を聞かされた話

歩くスピードが運命を変える

東京はみんな歩くのがはやい。
私は基本的にすごく歩くのが遅いので、東京で街中を歩いていつとよく後ろから追い抜かれます。
邪魔だなこいつ、と思われていることも多いかもしれません。

ただ、街中でアンケート調査をしている人にとっては、歩くのが遅い人の方が声を掛けやすいようです。
東京で外を散歩していると割とアンケート調査で声を掛けられます。

最近も休みの日に外を歩いていたらアンケート調査で声を掛けられました。
その後予定が入っているわけでもなかったしすぐに終わるとのことだったので協力することにしました。

アンケートの内容は年金とか投資とか将来のお金のことでした。
アンケート調査をしていたのは不動産会社で働いている人で、不動産投資についてのお話（と営業活動）をしたかったようです。
どういう流れだったかいまいち覚えてませんが、アンケートに答えつつ適当な雑談をしている間にあれよあれよと話が進み、いつの間にか近くのカフェに行って話を聞く流れに。

大丈夫かしら、、という不安な気持ちも若干ありましたが、普段流されて生きている私らしいな、と思い、今回も流れに身を任せて話を聞くことにしました。
あまり乗り気ではありませんでしたが、話を聞いてみるといろいろ勉強になりました。
やる、やらないは別の話ですが投資の手法として勉強になったので、以下個人的なメモとしてアウトプットしておきます。

不動産投資の仕組み

ざっくりと言ってしまえば、マンションの一室を購入し、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得るというもの。

とは言っても、マンションの購入など誰でも簡単にできることではありません。物件にもよりますが一括で購入するなら数千万単位のお金が必要です。
一括で購入できる人はそれで一括で購入すれば良いのですが、それができる人は多くありません。
そこで、一括で購入できる現金がない場合は、銀行から融資を得て、そのお金でマンションを購入します。
マンションを購入した後は借り手がいれば家賃収入を得ることができます。
ただし、銀行から融資を得た分は毎月返済が必要になります。
それを、家賃収入で補います。

上記の場合、家賃収入があっても、銀行への返済と不動産業者への手数料の支払いによって、実質的にプラマイゼロで利益はほぼないのだそうです。
しかし銀行への返済が終わってしまえば、後は家賃収入がほぼそのまま収入として入ってくる形になる、ということです。
つまり、銀行への支払いが終わるまでの間（２０〜３０年くらい？）は、利益はないが、借り手がいる限りマイナスもない。
そして支払いが終われば家賃分（から手数料を引いた額）が不労所得として得られる、という仕組み。

不動産投資のリスク
そうなると問題は借り手がつくのかどうかという点になります。
借り手がいなければ家賃収入がなくなるので、銀行への支払いが難しくなってしまいます。
実際、不動産投資において考えられるリスクの７〜８割は、借り手が付かないことなんだそうです。
それはもちろん物件にもよるのですが、私にことのことを説明してくれた方の会社では、借り手がいない時もその不動産会社が家賃分は保証してくれるとのこと。
そして借り手がいない状態の期間がある程度続くのであれば、そのままその物件は不動産が買い取るということらしい。
要は物件にもよるけど、リスクは比較的少ない、つまり、株のように短期間で一気に大損するようなことはないということらしい。

短期的なメリット
ここまでの話だとちゃんとした利益になるのは数十年後となるので、短期的にはメリットがないように思います。
ただ、短期的に見みても実はメリットがあります。
それは節税です。
ざっくり概要を聞いただけなので細かい仕組みを説明できるほど理解できていないのですが、結論だけ伝えると確定申告することで税金がかなりの額（20万くらいだったかな？）戻ってくるとのことです。
不動産を購入してマンション経営をしているということは事業をしていることになるそうです。
すると、そこにかかる経費の関係から税金の控除が行えるとのことです。
これは年収が上がれば上がるほど控除の金額が大きくなってお得になるとのことでした。
確定申告については会社員の方はやったことがない人も多いかと思います。（私もやったことはありません）
ですがこの話をしてくれた不動産会社は確定申告のお手伝いもしてくれるとのことでした。

融資のハードル
ここまでの話だと、不動産投資は物件の選別さえ間違えなければメリットの多い投資のように思います。
ただし、上記の話は銀行から融資を受けれることが前提となります。
銀行も、お金を返す力のない人にわざわざお金を貸したりはしません。
融資を受けるために一定の条件があるとのことでした。
例えば正社員で２〜３年以上勤務しており、年収が一定金額以上あることが求められます。
普通に働いている人であれば該当する人も少なくはありませんが、専業主婦の方やフリーターとして働いている方は融資を受けれないということになるので、誰でもできることではないそうです。

物件の選び方
物件の選び方については、私は不動産に関してど素人なので正直わかりません。私にこの話をしてくださった不動産の会社は、都内駅近のワンルームマンションを販売しているとのことでした。
日本は東京一極集中の国で、会社の本社があるのは東京が圧倒的に多いとのこと。仕事の関係で単身で駅近のワンルームマンションを借りる人は非常に多いこともあるので、都内駅近のワンルームマンションを推奨しているとのことです。
私の個人的な意見としては、リモートワークがそれなりに浸透し、毎日出社しなくても仕事ができると感じている人も増えているので、都内の会社に勤務していたとしても、必ずしも都内駅近に住むことを望まない人も多くなるのではないかな、とも思っています。
そのことを質問してみましたが、そうは言っても東京の一極集中が続いている限りは、都内の駅近が圧倒的に便利なので、単身者の借り手が少なくなることはおそらくないだろうとのことでした。
まあ、この辺りについては、複数の人から意見を聞いたり、実際の数字（データ）を探してエビデンスをみながら検討しつつ、最終判断するしかなさそうです。

結論
ここまでの結論。
・銀行からの融資を受けられる
・安定して借り手がいるであろう物件を選べる
・確定申告の自分でできる（レシート・領収書を保管するなどの手間もあるので、その辺りも含めて）
上記3つの条件を満たせるのであれば、不動産投資（マンション経営）をやるメリット大きそうです。
2つ目の条件については不確定要素はゼロにはできませんが、どれだけリスクを低くするための知識を持てるかが重要そうです。

こういった話を聞いている中で、「この不動産会社はどのように利益を得ているのだろうか」と疑問に思いました。
これも質問してお答えしていただいたのですが、私が自分の言葉で正しく説明できる自信がないので割愛。
ただ、話を聞いてみると「なるほど」と思い、納得できました。
ちゃんと会社としての利益を出すための営業活動をしていて、その中で顧客にメリットを多く感じてもらうために色々と工夫を凝らしているのだなと感じました。
つまり、ちゃんとやれば多くのメリットを得られるもので、悪い話ではなかったです。

やるべきかどうか
個人的には先に述べた条件を満たせるなら不動産投資はやった方が良さそうだな、と思っています。
ただ、私自身すぐに始められるかというと、まず会社がすごく小さなベンチャー企業、かつ、就職してまだ2年半くらいなので、融資を受けるのが難しそうだな、という感じです。
プラス、物件選びに対する知識があまりなく、紹介された話を鵜呑みにしても悪くはないかなとは思いつつも、もう少し自分でも勉強をする必要があるなという感じ。
それらを満たせればやってみたいな、という感じです。

もし宝くじ当たったら
この記事を書くために聞いた話を色々とまとめていて思ったのは、物件を一括購入できるならその方が良さそうだな、ということ。
「もし宝くじが当たったらどうするのがベストか」みたいなテーマはよくある話だと思いますが、その中で、「まず不動産を購入する」という話を聞いたことがあります。
確かに、今回不動産投資の話を聞いて思ったのは、宝くじなど、本業以外の部分で一気にまとまったお金が得られたときには、不動産を買うのが賢いお金の使い方だな、と思いました。