#0107【建築法令等】地階に部屋が潜っているマンション

街を歩いていて、１階の部屋が半地下に潜っているマンションを見たことありますか？都心部では限られた土地に、なるべくたくさんの部屋が取れるようなマンションの設計がされている関係でこの１階が地下に潜っているマンションを見かけます。この地階に部屋が潜っているマンションについて説明します。

【地階に居室を造れるか？】
そもそも、地階に住宅の居室造ってもいいのかが疑問になりますが、建築基準法で定める基準に適合すれば問題ありません。もともとは、地下室を居室として使用することは建築基準法で認められていませんでした。平成10年（1998年）に建築基準法が改正され、一定条件を、満たせば可能となりました。地下は日の光が入らず、採光に問題があることと地下は地表より温度が低い地中の影響で表面温度が下がります。その結果、結露が生じやすくジメジメします。結露により壁クロスなどにカビが発生しやすい環境です。木材を使っていたら腐食させる原因にもなります。

【地下室を居室にするには】
床が地盤面より下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの三分の一以上のものを地階と言います。例えば、天井の高さが2メートル40センチだとしたら、80センチ以上地盤面よりも下に床面がある（地下に潜っている）状態の場合、地階となります。地階に部屋を設けるには壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合させなければなりません。要するに地上の部屋よりも厳しい基準で防湿、衛生上の措置がいるということです。

【地下室が多い背景】
建築基準法の改正が関係します。平成６年の建築基準法の改正で住宅の地階部分のうち地盤面から高さ１メートル以下にあるものの床面積は、その建築物の床面積の合計の３分の１まで、容積率対象の延べ面積に算入されないとする緩和がされました。住宅用の地下室が増えている背景はこの容積率の緩和が関係しています。

【最後に】
不動産投資の目線でみたとき、建築して入居後に売却するならばなるべく利回りをよくするのに部屋数が多い方が家賃収入が増え有利になります。しかし、地下室は防湿処理など手間がかかるので建築コストがかかります。中古で買うか迷いますが、地上の部屋の方が当然いいと思います。価格や利回りによっては購入の余地はあると思います。ただし、金融機関によっては潜っている部屋は融資NG となるケースもあります。購入する際は慎重に判断する必要があります。最後までお読み頂きありがとうございました。