#0005【不動産投資初心者】不動産投資のリスクまとめ

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不動産投資を行なううえでのリスクは様々あります。リスクと考えられるものについて説明します。リスクを挙げていけばキリがないですが、不動産投資をする上では概ね以下のリスクがあると考えます。それぞれについて事前に起きた場合、どう対処するかを考えておくことは大切です。

【空室】
これは入居者が見つからず、家賃収入が得られないことです。多くの場合、不動産投資をする方は借入を利用すると思います。空室期間が長くなれば、想定した収支計画を狂わせます。投資して終わりでなく、物件を保有する長期間に極力、空室を少なくすることは不動産投資での成功要因です。空室が少ない物件を選ぶことです。立地や設備の面で入居者に選ばれやすい物件であることが重要です。

【家賃下落】
建物は経年劣化し、築年数が古くなるに連れて家賃が下落します。新築時はキレイなため入居者から選ばれやすい物件でも年数が経過してくると新築時と同じ家賃は取れなくなります。近隣に競合物件が増えれば家賃を下げてでも入居者を確保する必要が出るかもしれません。しかし、RC造の物件であれば家賃下落は一般的に築20年前後あたりから下落の底を打ち安定します。物件の持つ魅力を高めるためにリノベーションをするなどの工夫は有効な対策となります。

【滞納】
家賃収入の源泉は入居者の収入が頼りになります。入居時にどんな職業であり、勤続年数はどれくらいか、転居理由は何か、年収に対して家賃が高すぎないかなど審査し見極めることが必要です。滞納が生じた場合でも保証会社を利用していれば、半年間程度の家賃は補填され回収できないリスクを軽減できます。滞納はないに越したことはありません。しっかり家賃を支払える方か、仮に滞納が生じた場合でも回収できるかの対策は必要です。

【物件価格の下落】
これは将来予測に基づくため、コントロールが難しいリスクです。しかし、今後、競合物件が供給されるような場所か、街として魅力度や利便性が増すような場所かなどの要素から将来予測を立てることはできます。また、そもそも高値掴みをしないことが重要です。安く買っていれば出口で困ることは回避できます。

【借入】
基本的に借入金の返済原資は家賃収入からとなるため、前に説明した空室リスク、家賃下落リスクに左右されます。ただし、ファイナンス戦略として自己資金を多めにすることや、途中で繰上げ返済をして返済額を軽減させるなど工夫することで借入金の返済が困難になる状況は回避できます。不動産投資で失敗する方の多くは借入金の返済ができなくなることだと聞きます。物件を売却して返済に当てるわけですが、残債以上の価格で売却できないと返済が難しくなります。資産状況など個人差あるとは思いますが、いざという時のために借入金返済を確実にできるよう手元に余裕資金を残しておくことをお勧めします。

【金利上昇リスク】
変動金利の場合に金利見直しのタイミングで金利上昇を反映して返済額が増加することがあります。固定金利の場合でも固定期間の経過後に金利が上昇する可能性があります。将来予測が難しいところですが、低金利で借入ができるなら固定金利で借りているほうが無難だと思います。

【地震】
ご存知のとおり日本はとても地震が多い国です。地震によって建物が損傷するリスクがあります。対策としてはRC造の堅固な構造の物件を選ぶこと、また耐震基準も最低でも新耐震基準の物件を選んで投資することで軽減できます。保険に加入するのも対策の一つですが、保険審査で認定が難しいと思うので、個人的には地震保険は加入する必要はないと思います。

【火災・漏水】
入居者の火の不始末による火災発生に備えて火災保険に加入することは必須と考えます。また火災保険には施設賠償保険が付帯できるため加入することをお勧めします。漏水による加害者となった場合、保険加入によりカバーされることで不測の損害を回避できます。保険に加入する狙いは火災よりも漏水加害対策です。築年数が経過したマンションで損害保険お世話になることが１番多いのは漏水です。

【事故リスク】
これは入居者が部屋で亡くなる等です。入居者が高齢者の場合には注意が必要です。仮にそういった事故が起きても早期発見できれば特殊清掃を要しない程度に被害を抑えることができます。インターネットを駆使した高齢者の見守りサービスもあるようです。検討するのも一案です。

【まとめ】
以上、今回は不動産投資における様々なリスクについて考えました。物件を購入する場合には、リスクの側面にも注意をしてみてください。最後までお読み頂きありがとうございました。よかったらスキを押して頂けますと幸いです。