J-REITと不動産投資

　昨今のコロナウイルスの影響により、大企業と言われていた会社が倒産危機にあっていたり、テレワークやソーシャルディスタンスへの対策、生活様式の変容によって急進している企業もあります。

　また、昨年のアメリカ大統領選や未曾有の金融緩和の影響で株式市場は大荒れですね。

　今まで、実物不動産をメインに株や仮想通貨に触れて話してきましたが、不動産と株の中間商品の様な立ち位置である、J-REITに触れながら、コロナによる不動産市場の変化とJ-REIT投資についてお話していきます！

J-REITとは？

　J-REITは投資信託の一種で、投資家から集め資金で、マンションやオフィスビル、商業施設など複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。

　不動産に投資をしていますが、売買方法や税金については実物不動産というよりも株式に近くなっています。

REITという仕組みはアメリカが発祥で、Real Estate Investment Trustの略になります。日本では頭にJAPANのJをつけ、J-REITと呼ばれている投資信託の一種です。

　J-REITは、株式市場と同様に証券取引所の立会時間中、前場9:00-11:30、後場12:30-15:00の時間内で市場で取引が行われ、価格も刻々と変動していきます。

J-REITのメリット

1.分配金

　REITの運用益は、不動産を運用し得られた利益が元となります。投資家への分配金の支払いは年2回決算期に行われますが、REITの種類によっては配当が年に1回のものがあります。

　REITと一般の株式会社では、配当される配当金の割合に大きな違いがあります。

　株式では、会社が得た所得に対して法人税が課せられます。一定の内部留保を差し引いた利益の一部が株主への配当金に充てられます。

　REITの場合、利益の90%以上を分配することにより法人税が課税されません。REITを運用して得られた利益のほとんどが投資家に分配されやすい投資です。

　株式に比べて、法人税や内部留保が無い分、不動産投資で得た利益が投資家に配当されやすい仕組みになっているため、REITの配当率は株式の配当よりも高くなっています。

　特に日本では金利がスズメの涙で、
・株式は業績で大きく配当が変動するので手が出しにくい
・海外投資では為替の値動きが怖い
この様な方にはおすすめの投資です。

2.少額から投資可能

　実物不動産を購入する場合の多くが融資によるものですが、REITは10万円から100万円前後の価格で売買されており、比較的少額の手元の余剰資金で投資できます。

3.証券市場で売買可能

　実物不動産は様々な過程を経て売買を行うため、現金化に時間がかかるため、流動性の低い投資となります。

　REITは証券市場に上場しているため、証券市場内で売買が可能ですし、実物に比べて資産の流動性が高く、現金化もしやすいため、急な現金が必要になった場合に売却することができます。

4.分散投資

　REITの中には様々な不動産を運営している複合型、総合型と呼ばれるものがあります。複合型REITに投資することで、様々な不動産に一度に分散投資が出来るメリットがあります。

　新型コロナウイルスの影響により、各種REITの大幅な下落が起きました。しかし、ホテルなどの観光施設のREITと物流系のREITではその下落率は異なり、一か所に資金を集中した場合と比較してリスクは低減されることが分かります

J-REITのデメリット

1.運用会社の倒産

　実物不動産にはないリスクですが、J-REITを運用している不動産投資法人が倒産してしまうと上場廃止になります。　　　

　REITの倒産時には不動産が売却され、売却金から投資家に資金が返金されますが、元本保証ではありません。

　リーマンショック時にはREIT相場が大幅に下落し、複数の不動産投資法人が倒産した事例もありますし、REITの運営元が証券取引所の上場廃止基準に該当すると上場廃止になってしまうこともあります。

2.相場の変動

　2020年2月から2020年3月のコロナが蔓延しはじめた影響で、REITの取引価格は半値に下がりました。実物の不動産投資と比べて価格変動の度合い（ボラリティ）が高い金融商品です。

3.災害

　投資先不動産が被災し、収益が失われるリスクがあります。特に日本は台風や地震などの自然災害が発生しやすい国であるため、REITもその影響を受けやすいでしょう。

J-REITの税金

　税法上は株式と同様で、基本、譲渡益と分配金は20.315%の課税となっています。

1.譲渡益
　上場株式（ETF含む)や株式投資信託等の譲渡損失"と損益通算できます。

2.分配金
　申告分離課税と総合課税を選択でき、上場株式（ETF含む）や、株式投資信託等の譲渡損失と損益通算可能です。

　損益通算できるのは、申告分離課税を選択した場合のみで、総合課税を選択した場合は、損益通算できません。

　また、REITは配当控除の適用を受けることができません。

不動産市場とJ-REITの変化

　昨年から続くコロナウイルスの影響によって世界的に株式市場は大暴落しました。

　J-REIT市場もその影響は免れず、東証REIT指数も2200台から1100台まで急落したことを考えると株式市場よりも下落は大きくなりました。

　J-REITは他の指数と比べても、比較的値動きが安定していると考えられていたため、その影響は甚大でした。その後元に戻っているREITと未だに戻らないREITに分かれています。

J-REITの投資先は
・商業施設主体型

・住居主体型

・事務所主体型

・物流施設主体型

・ホテル主体型に
また、これらに分散した物件を保有する
・総合型

・複合型
の７つに分類されています。

　J-REITは不動産の役割ごとの投資口価格に変化が見られます。

　物流施設系銘柄や住居系銘柄は上昇が見られました。個人的な見解にはなりますが、事務所系銘柄はテレワーク影響による減少、商業施設系銘柄は消費意欲の減退やテナント収入の減少が見られているかと思います。ホテル主体型は壊滅的な状況です。

　J-REITに限らず、これまで分散投資でリスクを軽減するという考え方が投資の主流でしたが、今後はただ分散するのではなく、
コロナによる変化に対応できる分散投資
を意識することが重要だと僕は考えます。

これからの資産形成に必要な考え方

　コロナウイルスによって僕たちの生活も働き方も大きく変わり、世界的にお金の流れも大きな変化が起きています。つまり、資産運用の考え方も投資先も変わってくることでしょう。

　1番危ない考えが、
・いつかはコロナ前に戻るだろうと考え、何もしないこと
これからの時代に求められているのは
・変化に対応できる頭を作ること
であり、柔軟に目の前の現実を加味した上で資産形成、資産運用をしていくことだと僕は思います！

　再三になりますが、あくまでどんな投資商品もツールの一つに過ぎません。REITだけではなく、実物不動産との併用もおすすめです！
　より詳しい説明を希望の方はお気軽にお問い合わせください！

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